LA MEJOR FORMA PARA GARANTIZAR LA ENTREGA A CUENTA EN LA COMPRA DE UN INMUEBLE

El contrato de opción de compra, es la figura jurídica más recomendada para el comprador de un bien inmueble de alto valor económico, máxime cuando la formalización de la compraventa en documento publico, se pretenda realizar en un periodo prolongado de tiempo.

Como ya sabemos, el derecho de opción de compra, es un derecho real, y por tanto inscribible en el Registro de la Propiedad, donde se encuentre inscrito el bien inmueble, sobre el que se crea el derecho real mencionada.

El contrato de opción de compra, tiene las siguientes partes esenciales:

• Las partes. La propietaria y la parte optante, o futuro comprador.
• La prima. Cantidad entregada para crear el derecho, y que suele considerarse como precio aplazado.
• Plazo de ejercicio. Es el tiempo pactado para pagar el resto del precio de la compra.

El Tribunal Supremo, ha establecido en diversas Sentencias (SSTS 30 septiembre 1992, 20 julio 1993, 10 julio 1999, citadas en igual sentido por la de 29 mayo 2006); la doctrina jurisprudencial consolidada, donde establece la naturaleza del derecho opción de compra:

Una parte concede a otra la facultad exclusiva de decidir la celebración o no de otro contrato principal de compraventa, que habrá de realizarse en un plazo cierto, y en unas determinadas condiciones, pudiendo también ir acompañado del pago de una prima por parte del optante, constituyendo sus elementos principales: la concesión a éste (al optante) del derecho a decidir unilateralmente respecto a la realización de la compraventa, la determinación del objeto, el señalamiento del precio estipulado para la futura adquisición y la concreción de un plazo para el ejercicio de la opción, siendo por el contrario elemento accesorio el pago de la prima.

Por todo ello, es claro que la vigencia de la opción tiene plazo de caducidad y no puede prolongarse, ya que de lo contrario, quedaría a la pura voluntad del optante la posibilidad indefinida del ejercicio de tal derecho, lo que claramente contraviene el artículo 1256 del Código Civil, donde se exige que la validez y el cumplimiento de los contratos no quede al arbitrio de uno solo de los contratantes.

Ventajas de la formalización de la opción de compra, en la entrega a cuenta del precio:

1. Se debe formalizar en Escritura otorgada ante Notario, para que tenga acceso al Registro de la propiedad.
2. Una vez inscrito el derecho, el optante y futuro comprador, no depende de las acciones del propietario, dependerá tan solo de que pague el resto del precio en el plazo pactado.
3. El derecho de comprar la propiedad, queda inscrito en el Registro y por tanto, es preferente a cualquier embargo o carga, que se pueda anotar posteriormente a la formalización del contrato de opcion de compra y anterior a la compraventa.
4. Se puede pactar, incluso es lo habitual, que la compra en escritura pública pueda elevarla el optante y futuro comprador, pagando el resto del precio al Notario para que otorgue la escritura de compra.

Los gastos de la formalización de la opción de compra, corresponde a la parte que se beneficie de la creación del derecho de opción de compra, que sin lugar a dudas es la parte optante.

Los impuestos son los correspondientes, al Impuesto de Actos Jurídicos Documentados aplicados a la prima, que obren en cada Comunidad Autónoma.

Recuerde, ante cualquier duda, NBA Consulting, abogados y asesores en Torrevieja, dispone de profesionales expertos en la materia que pueden asesorarle.

Artículo escrito por Antonio Navarro. Abogado y director de NBA Consulting.