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PLUSVALÍA: ¿CÓMO RECLAMAR?

by anthony |28/09/2017 |0 Comments | Abogado, Asesoría, Inmuebles, Torrevieja | , , , , , , , , , ,

Si usted ha transmitido un inmueble urbano por un precio inferior al precio por el que previamente lo adquirió, a continuación le explicaremos cómo impugnar el Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana, popularmente conocido como plusvalía municipal.

  • ¿Cómo funciona la plusvalía?
    La plusvalía es el impuesto que grava el aumento de valor que experimentan los terrenos de naturaleza urbana con motivo de la transmisión de su propiedad -compraventa, herencia o donación- o por la constitución de un derecho real sobre los terrenos –usufructo, servidubre, etc.-.
  • ¿Por qué puedo reclamar la plusvalía?
    Las recientes sentencias del Tribunal Constitucional, de 16 de febrero, 1 de marzo y 11 de mayo de 2017, han dado la oportunidad de que muchos contribuyentes puedan recuperar el dinero que han pagado en concepto de plusvalía. Dichas Sentencias entienden que el impuesto contradice el principio de capacidad económica, en aquellos casos en los que no ha habido un incremento de valor real con la transmisión, pues no se puede tributar una ganancia inexistente, algo que ha sucedido frecuentemente en los últimos años, como consecuencia de la crisis del mercado inmobiliario.

Previamente a dichas Sentencias del Tribunal Constitucional, ya se habían pronunciado numerosos Tribunales Superiores de Justicia. Entre ellos, STSJ Comunidad Valenciana (20 de julio de 2015), STSJ Cataluña (21 de marzo de 2012), STSJ Madrid (8 de octubre de 2015), etc. 

  • ¿Puedo recurrir si ya he pagado?
    Sí, si has pagado la plusvalía pero estás dentro de plazo, puedes recurrir y, si finalmente la resolución es favorable, podrás reclamar después devolución de las cantidades indebidamente abonadas, junto con los intereses devengados.
  • ¿Qué plazos tengo para recurrir?
    1. En el supuesto de que el contribuyente haya presentado una autoliquidación, el contribuyente tendrá un plazo de cuatro años para solicitar su rectificación y la devolución del ingreso indebido.
    2. En los casos en los que sea la Administración la que notifique una liquidación, el contribuyente tendrá un plazo de un mes para recurrir la misma.

Transcurridos estos plazos se podrá analizar la viabilidad de interponer procedimientos especiales de revisión.

  • ¿Qué hago con la deuda mientras recurro?
    1. Pagar – La mejor opción, si el contribuyente dispone de liquidez, es pagar la deuda y recurrir. Si el resultado del recurso es favorable podrá después reclamar la devolución de la cantidad indebidamente abonada junto con los intereses que haya devengado.
    2. Solicitar aplazamiento o fraccionamiento – Esta opción permitirá que el contribuyente pueda ir pagando la deuda, de una forma más cómoda, mientras recurre. Si la deuda es inferior a 30.000 € no tendrá que constituir garantías.
    3. Solicitar suspensión de la deuda – Para conseguir que la deuda quede suspendida será necesario constituir garantías, salvo en contadas y excepcionales ocasiones.

Recuerde, ante cualquier duda, NBA Consulting, Abogados y Asesores en Torrevieja, dispone de profesionales expertos en la materia que pueden asesorarle, analizar su caso y exponerle la mejor manera de enfocar su reclamación.

Artículo escrito por:

Carmen Sevilla , abogada especialista en Procedimientos Administrativos, Contencioso Administrativos, Tributarios y Bancarios .

Mariam Rodríguez, nuestra nueva incorporación al departamento jurídico, licenciada en derecho.

LA DISOLUCIÓN DEL MATRIMONIO EN RÉGIMEN DE GANANCIALES

by anthony |26/09/2017 |0 Comments | Abogado, Familia, Torrevieja | , , ,

FISCALIDAD EN EL CASO DE LA VIVIENDA HABITUAL GANANCIAL.

Tras un proceso de  separación y/o divorcio suele procederse  a la disolución de la comunidad de bienes conformada entre los cónyuges, siendo frecuente que se incluya la que fue vivienda habitual común, normalmente gravada con una hipoteca, y que se atribuye en reparto a uno de los ex cónyuges en exclusiva.  Ahora bien, ¿qué tributos intervienen en esta disolución del condominio matrimonial?

1º  IMPUESTO SOBRE TRASMISIONES PATRIMONIALES Y ACTOS JURÍDICOS DOCUMENTADOS.

En los matrimonios en régimen de gananciales, la disolución del condominio no conlleva una traslación de la propiedad en sí misma, sino más bien una concreción, mediante la formación de lotes, de lo que corresponde a cada uno de los cónyuges por lo que es una operación, a priori,  exenta del impuesto.  Así lo establece el Art. 45 del Real Decreto Legislativo 1/1993, de 24 de septiembre, por el que se aprueba el Texto refundido de la Ley del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados.

Si la disolución conlleva que uno de los cónyuges pase a tener la totalidad de la propiedad, lo habitual es que se establezca la compensación al otro en metálico por su valor, lo que en la práctica se suele equiparar y se admite como la asunción del pago de la parte de la hipoteca que le corresponde, en caso de que ésta exista.

En ocasiones, los lotes entre los ex cónyuges, inevitablemente, no pueden formarse en equivalencia a los porcentajes participativos, generando excesos de adjudicación. Es por ello que la exención se condiciona a que el inmueble no sea susceptible de división, por imposibilidad o desmerecimiento notable de su valor y a que este tenga el carácter de vivienda habitual, y para que la operación de reparto en la que se producen excesos de adjudicación de carácter inevitables resulte exenta del ITPO, habrá de realizarse una compensación en metálico tal y como dispone el artículo 7.2.B de la citada Ley.

Pero ahora bien, dicha compensación en metálico, ¿produce efectos a la hora de la declaración del IRPF?

 

2º IMPUESTO SOBRE LA RENTA DE LAS PERSONAS FÍSICAS

De acuerdo con lo dispuesto en el apartado 2 del artículo 33 de la Ley 35/2006, de 28 de noviembre, del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas, la disolución de la sociedad de gananciales y la posterior adjudicación a cada uno de los cónyuges de su correspondiente participación en la sociedad no constituye ninguna alteración en la composición de sus respectivos patrimonios que pudiera dar lugar a una ganancia o pérdida patrimonial, siempre y cuando la adjudicación se corresponda con la respectiva cuota de titularidad, esto es, el 50%. En estos supuestos no se podrán actualizar los valores de los bienes o derechos recibidos, que conservarán los valores de adquisición originarios, y, a efectos de futuras transmisiones, las fechas de adquisición originarias.

Solo en el caso de que se atribuyesen a uno de los cónyuges bienes o derechos por mayor valor que el correspondiente a su cuota de titularidad, existiría una alteración patrimonial en el otro cónyuge, generándose una ganancia o pérdida patrimonial.

3º IMPUESTO MUNICIPAL SOBRE EL INCREMENTO DE VALOR DE LOS TERRENOS DE NATURALEZA URBANA

Con independencia del régimen matrimonial de la sociedad conyugal que se disuelve, en el caso de extinción del condominio sobre inmuebles como suele ser el caso general, se produce devengo de la conocida PLUSVALÍA.  En cualquier caso, debemos tener en cuenta que si la disolución se realiza judicialmente, por medio de sentencia, la trasmisión realizada estará exenta de este impuesto y así aparece contemplado en la Ley Reguladora de Haciendas Locales en su artículo 104.3.

Sin embargo, cada proceso es distinto y varía según las características del patrimonio a repartir, por lo que recomendamos que acuda a un asesor jurídico que desde el minuto uno le mantenga informado y conduzca el proceso de disolución matrimonial por el cauce más adecuado para ambos cónyuges.

Recuerde, ante cualquier duda, NBA Consulting, Abogados y Asesores en Torrevieja, dispone de profesionales expertos en la materia que pueden asesorarle.

Artículo escrito por Felicia Martínez. Especialista en Derecho civil contractual y extracontractual e inmobiliario y de la construcción, Derecho de familia y de sucesiones.

Sobreseimiento en instrucción – Compliance adecuado

by anthony |18/09/2017 |0 Comments | Abogado, Penal, Torrevieja | , , , ,

El Juzgado Central de Instrucción número 4 de la Audiencia Nacional, dictó en fecha 11 de mayo de 2017, un auto de sumo interés en la polémica suscitada en torno a la interpretación y aplicación práctica de la modificación del Código Penal que atribuye responsabilidad penal a las personas jurídicas.

Si bien es cierto que en nada se aparta de la jurisprudencia del Tribunal Supremo en esta cuestión, su importancia radica en observar cómo la doctrina del Alto Tribunal, que se encuentra en estado incipiente, viene a aplicarse por los tribunales dejando cada vez menos lagunas.

Este auto, que clausura la fase de instrucción de un proceso, viene a sobreseer las actuaciones respecto a una persona jurídica con el siguiente razonamiento, inscrito en su fundamento jurídico cuarto : “Y en el presente caso la representación procesal de (……..) ha aportado a la presente causa la documentación que acreditar sobradamente que la misma cuenta con un “Manual de Compliance” que cumple con los requisitos expuestos, así como que para su gestión se cuenta con las suficientes herramientas, políticas y protocolos, que componen el llamado “Sistema de Control de Calidad adecuado para exigir al personal de la misma el cumplimiento de las normas profesionales, estableciendo medidas de vigilancia y control idóneas para evitar la comisión de ilícitos.”

De aquí surgen dos conclusiones inmediatas: la primera es que se afianza la consideración de la  responsabilidad penal de las personas jurídicas como dimanante de un hecho propio de la mercantil, lo que se conoce como delito corporativo; la segunda  que no es preciso esperar a la fase de juicio oral para que se adopte una  decisión exculpatoria sobre la posible responsabilidad de la persona jurídica; así nos dice la STS de 16 de marzo de 2016: “solo a partir de una indagación por el juez instructor de la efectiva operatividad de los elementos estructurales   y  organizativos asociados  a los modelos de prevención, podrá construirse un sistema respetuoso con el principio de culpabilidad.”

Es, pues, claro que la existencia de un adecuado programa de compliance y su cumplimiento  en una empresa  no solo puede eximirla de cualquier responsabilidad penal,  sino que ,además, resulta operativo también para evitar esa denominada “pena de banquillo” que tanto perjuicio pude causar a la reputación de una empresa y en consecuencia a su cuenta de resultados.

Una razón, esta última, que abunda aún más, si cabe,  en la necesidad de las empresas de dotarse de un programa de compliance ajustado a sus características  y peculiaridades, e introducir, y hacer el seguimiento de su cumplimiento, aquellas medidas organizativas-estructurales  que le posibiliten erradicar o, al menos, reducir a un porcentaje insignificante la posibilidad de la comisión de cualquier delito en su actividad.

Recuerde, ante cualquier duda, NBA Consulting, Abogados y Asesores en Torrevieja, dispone de profesionales expertos en la materia que pueden asesorarle.

Artículo escrito por Enrique García. Especialista en procedimientos judiciales penales.

¿CÓMO RECUPERAR LOS GASTOS DE FORMALIZACIÓN DE TU HIPOTECA?

by anthony |21/08/2017 |0 Comments | Abogado, Asesoría | , , , , , , , ,

Si has firmado en algún momento un préstamo hipotecario con cualquier entidad financiera y has pagado íntegramente todos los gastos por la constitución de la misma (Registro, Notaría, Impuesto, Gestoría, Tasación…) sigue leyendo este artículo y te explicamos cómo reclamar su devolución, con independencia de que tu hipoteca esté vigente o cancelada.

¿Por qué puedo reclamar los gastos?
El 23 de diciembre del 2015 el Tribunal Supremo dictó Sentencia a través de la cual declaró, por primera vez, abusiva y nula la cláusula que imponía al prestatario el pago de todos los tributos, comisiones y gastos derivados de la constitución del préstamo hipotecario.

Dicha Sentencia dio el pistoletazo de salida a multitud de reclamaciones a través de las cuales los consumidores reclaman a las entidades financieras los gastos de formalización de sus hipotecas, por entender que la cláusula que les impuso el pago íntegro de todos los gastos es una cláusula abusiva y nula, al no hacer un reparto equitativo de gastos e imponer indiscriminadamente todos los gastos al prestatario, sin distinción alguna.

En este sentido se han pronunciado ya numerosas Audiencias Provinciales. Entre ellas, SAP de Alicante (4.11.2016), SAP de Murcia (25.02.2016), SAP de Zaragoza (5.01.2017 – 13.01.2017), SAP de Asturias (27.01.2017 – 1.02.2017), SAP de Barcelona (Sentencia 18.11.2015 – 17.10.2016), SAP de Pontevedra (28.03.2017), etc.

¿Qué gastos puedo reclamar?

  • Notaría
  • Registro de Propiedad
  • Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD)
  • Gestoría
  • Tasación de la vivienda

¿Qué tengo que hacer para reclamar?
La reclamación se puede presentar extrajudicialmente, lo que será menos costoso y más rápido para el cliente y, para aquellos casos en los que la entidad financiera desestime la reclamación, habrá que acudir a la vía judicial. 

¿Cuánto puedo recuperar?
La cuantía de la reclamación variará en cada caso, dependiendo del importe, del año de suscripción del préstamo hipotecario, así como de la entidad financiera.

NO TODAS LAS HIPOTECAS SON IGUALES, NO TODAS LAS CLÁUSULAS SON IGUALES y NO TODOS LOS CLIENTES PUEDEN RECLAMAR LOS MISMOS GASTOS”. Es por ello por lo que recomendamos el asesoramiento de un experto en la materia para que analice su caso y la mejor manera de enfocar su reclamación.

Recuerde, ante cualquier duda, NBA Consulting, Abogados y Asesores en Torrevieja, dispone de profesionales expertos en la materia que pueden asesorarle.

Artículo escrito por:

Carmen Sevilla , abogada especialista en Procedimientos Administrativos, Contencioso Administrativos, Tributarios y Bancarios .

Mariam Rodríguez, nuestra nueva incorporación al departamento jurídico, licenciada en derecho.

“BLOCKING” ACOSO VECINAL

by anthony |01/08/2017 |2 Comments | Abogado, Torrevieja | , , , , , , , , ,

Todos hemos oído hablar de  términos de origen anglosajón como el mobbing, bulling, stalking  que   describen  conductas  en las que una de las personas, destruye psicológicamente a la otra. Todas son formas de maltrato: el mobbing en el ámbito laboral, el bulling en el ámbito escolar, etc.

Pero, ¿Y el “blocking “?
Cuando la violencia o acoso vecinal se da en el ámbito de las comunidades de propietarios se llama “Blocking” mediante el cual, se trata de “bloquear” a un propietario, a parte de la Comunidad o incluso en su totalidad.

Este conflicto estaría incluido en el Art. 172 ter del Código Penal: ”Será castigado con la pena de prisión de tres meses a dos años o multa de seis a veinticuatro meses el que acose a una persona llevando a cabo de forma insistente y reiterada, y sin estar legítimamente autorizado…”

Los problemas de convivencia se han dado siempre, sobre todo desde que las personas han pasado de vivir en el campo a la ciudad y a tener que hacerlo en comunidades de vecinos. Pero los problemas vecinales se resuelven, y es algo muy distinto del blocking.

            El blocking no es un conflicto entre vecinos, se trata del acoso que un vecino sufre por parte de otro de cara a hacerle la vida imposible. Un vecino la toma con otro simplemente para lograr su degradación psicológica y su objetivo último es que abandone su vivienda.

            No se  trata de “un problema de convivencia”, o “tonterías entre vecinos”; se trata de un continuo acoso con intenciones maliciosas, cruel, y acompañado de violencia psicológica, y a veces, física.

            Para que haya blocking, se necesita, un acosador, uno o varios acosados  y espectadores en el acoso. El acosador normalmente  empieza quejándose por algo concreto, no directamente a la víctima, sino a otros vecinos y al presidente de la comunidad. Quejas como que pone la televisión muy alta, que no saca a su perro, que no limpia su jardín, etc.  De esta forma el acosador consigue crear una mala imagen del acosado.

Es frecuente que el resto de los vecinos, dados los rumores, hagan también imposible la vida del acosado con comportamientos similares, alegando ”lo que han oído”.

Además de pequeñas cosas, como tirar basura en su buzón, pintadas, bloquear el ascensor, etc. El acoso se compone de  humillación pública de la víctima, intentos de agresión, daños a sus propiedades (casa, coche…) y también en muchos casos, la víctima sufrirá el castigo del silencio. Los vecinos procurarán evitar que se sospeche que han tomado partido, no sea que el acosador la tome con ellos.  El acosador crea un rechazo colectivo hacia la víctima y acaba con su reputación al focalizar hacia ella todo los conflictos. Cuando se llega a este punto, inevitablemente,  el acosador está consiguiendo su objetivo.

Incluso, en ocasiones,  el acosador puede aprovecharse de una situación de poder, cómo formar parte de la directiva de la comunidad  para conseguir sus propósitos.

Las consecuencias para las víctimas  y su entorno familiar son devastadoras : ansiedad, apatía, miedo a salir de casa, sentimientos de fracaso, impotencia y frustración, pérdida de la autoestima, alteraciones del sueño, agresividad e irritabilidad, aislamiento, malestar en las relaciones familiares, etc.

Muchas familias, acaban abandonando el lugar de residencia. El problema viene cuando no pueden hacerlo porque están pagando una hipoteca o no puedan permitirse un traslado.

Antes de llegar a esta fase,  de darlo todo por perdido, tenemos que intentar  resolver el conflicto.

Los propietarios que se sientan acosados pueden exponer su  situación en las Juntas de propietarios o hablarlo con su  Presidente. La ayuda de un psicólogo es necesaria para recuperar la autoestima; pero más importante es acudir a la policía y contratar un abogado  para defenderse.

En Barcelona existe ya una Fiscalía especializada en acoso vecinal e inmobiliario. El problema es que todavía no existe una cultura de denunciar esta clase de acoso por ser un tipo de delito nuevo que entró en vigor a partir de la reforma del Código Penal del 1 de julio de 2015.

 

Recuerde, ante cualquier duda, NBA Consulting, Abogados y Asesores en Torrevieja, dispone de profesionales expertos en la materia que pueden asesorarle.

Artículo escrito por Ana Catalá. Experta en gestión y administración de Comunidades y Finacas de NBA Consulting.

NBa consulting - Abogados y Asesoria en Torrevieja

SII – El nuevo Sistema de gestión del IVA

by anthony |25/05/2017 |0 Comments | Asesoría, Torrevieja | , , , ,

La Agencia Tributaria ha creado un  nuevo mecanismo de “Suministro Inmediato de Información” (SII).

Se trata de enviar, mediante la Sede Electrónica, los registros de facturación de la empresa. Esto es Los Libros Registros de IVA de facturas recibidas y emitidas. No consiste en enviar las facturas físicas, sino mandar los Registros.

Dicha información se suministrara en el plazo de 4 días hábiles. Aunque durante los 6 primeros meses de implantación, el plazo que se dispondrá será de 8 días.

La entrada en vigor está prevista para el próximo día 1 de Julio de 2017. Para acogerse a este sistema, será necesario realizar la inscripción durante el mes de Junio del 2017, y la permanencia en este sistema será de 1 año.

¿Este Sistema es Obligatorio para todos los contribuyentes?

Es un Sistema obligatorio para algunos colectivos, y voluntario para todo aquel que desee inscribirse. Los colectivos que se ven obligados suministrar dicha información son los siguientes:

  • Aquellas empresas cuyo volumen de facturación supere los 6 millones de Euros.
  • Pertenecientes a Grupos de IVA.
  • Aquellos que estén inscritos en el Registro de Devolución de IVA Mensual.

Por otra parte, el acogerse a este sistema, tiene una serie de “ventajas”, cabe destacar las siguientes:

  • Se amplía en 10 días más el plazo para presentar las autoliquidaciones.
  • No tendrán obligación de presentar el modelo 347 (declaración informativa operaciones superiores a los 3.000€),
  • Tampoco tendrán que realizar el Modelo 340 ( libros registro)
  • Ni el resumen anual del IVA, esto es, modelo 390.
  • Se podrá contrastar la información de los libros con los suministrados por clientes y proveedores.
  • Los plazos para las devoluciones se verán mermados, ya que la administración dispone de más información.
  • Se reducirá el número de Requerimientos emitidos con el fin de solicitar los Libros de Registros de Facturación

Recuerde, ante cualquier duda, NBA Consulting, Abogados y Asesores en Torrevieja, dispone de profesionales expertos en la materia que pueden asesorarle.

Artículo escrito por Fina Sánchez. Especialista en Asesoría Fiscal de NBA Consulting.

LA MEJOR FORMA PARA GARANTIZAR LA ENTREGA A CUENTA EN LA COMPRA DE UN INMUEBLE

by anthony |24/05/2017 |2 Comments | Abogado, Asesoría, Torrevieja | , , , , , , , ,

El contrato de opción de compra, es la figura jurídica más recomendada para el comprador de un bien inmueble de alto valor económico, máxime cuando la formalización de la compraventa en documento publico, se pretenda realizar en un periodo prolongado de tiempo.

Como ya sabemos, el derecho de opción de compra, es un derecho real, y por tanto inscribible en el Registro de la Propiedad, donde se encuentre inscrito el bien inmueble, sobre el que se crea el derecho real mencionada.

El contrato de opción de compra, tiene las siguientes partes esenciales:

  • Las partes. La propietaria y la parte optante, o futuro comprador.
  • La prima. Cantidad entregada para crear el derecho, y que suele considerarse como precio aplazado.
  • Plazo de ejercicio. Es el tiempo pactado para pagar el resto del precio de la compra.

El Tribunal Supremo, ha establecido en diversas Sentencias (SSTS 30 septiembre 1992, 20 julio 1993, 10 julio 1999, citadas en igual sentido por la de 29 mayo 2006); la doctrina jurisprudencial consolidada, donde establece la naturaleza del derecho opción de compra:

Una parte concede a otra la facultad exclusiva de decidir la celebración o no de otro contrato principal de compraventa, que habrá de realizarse en un plazo cierto, y en unas determinadas condiciones, pudiendo también ir acompañado del pago de una prima por parte del optante, constituyendo sus elementos principales: la concesión a éste (al optante) del derecho a decidir unilateralmente respecto a la realización de la compraventa, la determinación del objeto, el señalamiento del precio estipulado para la futura adquisición y la concreción de un plazo para el ejercicio de la opción, siendo por el contrario elemento accesorio el pago de la prima.

Por todo ello, es claro que la vigencia de la opción tiene plazo de caducidad y no puede prolongarse, ya que de lo contrario, quedaría a la pura voluntad del optante la posibilidad indefinida del ejercicio de tal derecho, lo que claramente contraviene el artículo 1256 del Código Civil, donde se exige que la validez y el cumplimiento de los contratos no quede al arbitrio de uno solo de los contratantes.

Ventajas de la formalización de la opción de compra, en la entrega a cuenta del precio:

  1. Se debe formalizar en Escritura otorgada ante Notario, para que tenga acceso al Registro de la propiedad.
  2. Una vez inscrito el derecho, el optante y futuro comprador, no depende de las acciones del propietario, dependerá tan solo de que pague el resto del precio en el plazo pactado.
  3. El derecho de comprar la propiedad, queda inscrito en el Registro y por tanto, es preferente a cualquier embargo o carga, que se pueda anotar posteriormente a la formalización del contrato de opcion de compra y anterior a la compraventa.
  4. Se puede pactar, incluso es lo habitual, que la compra en escritura pública pueda elevarla el optante y futuro comprador, pagando el resto del precio al Notario para que otorgue la escritura de compra.

Los gastos de la formalización de la opción de compra, corresponde a la parte que se beneficie de la creación del derecho de opción de compra, que sin lugar a dudas es la parte optante.

Los impuestos son los correspondientes, al Impuesto de Actos Jurídicos Documentados aplicados a la prima, que obren en cada Comunidad Autónoma.

Recuerde, ante cualquier duda, NBA Consulting, abogados y asesores en Torrevieja, dispone de profesionales expertos en la materia que pueden asesorarle.

Artículo escrito por Antonio Navarro. Abogado y director de NBA Consulting.

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