administración de fincas

     El articulo 9.h, de la Ley de Propiedad Horizontal, en adelante LPH, establece cual debe ser el lugar en el que los propietarios de una Comunidad deben recibir las comunicaciones. Este artículo, establece tres supuestos:

1. El Lugar o domicilio en España, que decida el Propietario, siempre que lo comunique al Secretario-Administrador.
2. En la vivienda o Local de la Comunidad propiedad del Vecino, si no ha cumplido con la obligación del punto anterior o punto 1º.
3. En el Tablón de anuncios de la Comunidad, en defecto de las dos anteriores.

Las comunicaciones en los dos supuestos anteriores servirán, sea cual sea la persona que la reciba, estando en los citados domicilios, siendo mayor de edad.

Sin embargo, además del lugar o domicilio, existe un segundo problema que es incluso mayor, que es el relativo a la forma correcta de realizar las Notificaciones.

La forma correcta en derecho, de realizar una notificación, es aquella de la que podamos tener constancia que se realizó, la que podamos demostrar que el destinatario recibió la misma y su contenido, a la que denominamos “Fehaciente”.

Las formas Fehacientes de comunicar por escrito a un propietario de una Comunidad, cualquier noticia que decida el Presidente o el Secretario-Administrador, son las realizadas a través de un Notario de la localidad o bien del servicio de Correos, mediante Burofax. Pero estos dos medios tienen un coste importante, y no suele ser práctico utilizar los recursos económicos de la Comunidad, para comunicar a los vecinos los actos importantes.

Existen otras formas de comunicarse con los vecinos, mucho más económicas y habituales, pero tienen el grave inconveniente, que no son FEHACIENTES; porque no podemos demostrar que los vecinos hayan recibido las citadas notificaciones, y menos aún el contenido de las mismas. Entre estas formas sencillas, tenemos las que se efectúan a través del correo ordinario, Fax, Emails, Wasap o tablón de anuncios comunitarios, entre otros.

         Para resolver este importante Problema sobre la forma correcta de realizar las Notificaciones, el Tribunal Supremo, a través de varias Sentencias, como las dictadas el pasado 03 de noviembre de 2020, STS 572/2020, que a su vez hace referencia a otras anteriores, como la STS 444/2007 de fecha 03 de Mayo; ha establecido una clara Jurisprudencia que debemos tener siempre muy presente en las Comunidades:

Nos dice el Tribunal Supremo, que siempre que las comunicaciones entre la Comunidad y los Propietarios, se realicen utilizando el mismo medio y este haya sido aceptado, esta se tendrá como la forma Fehaciente. Por tanto, si la forma habitual de comunicar a los vecinos de una Comunidad de Propietarios, las convocatorias a las diferentes reuniones, las Actas de lo acordado en las citadas reuniones, o cualquier otra comunicación que sea necesaria realizar por el secretario-Administrador, es a través del correo ordinario o bien del correo electrónico (Emails), u otro medio que este pueda acreditar que se realizó, la comunicación tendrá el carácter de Fehaciente.

Por tanto, la forma correcta de comunicar a los vecinos las notificaciones importantes de la Comunidad, será siempre la que sea habitual.

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Escrito por Antonio Navarro

Si se adoptan acuerdos en la Junta de Propietarios, éstos deben ser ejecutados por el Administrador de Fincas en los términos establecidos en el acuerdo aún con la oposición del Presidente de la Comunidad.

Así el administrador debe dar cuenta presidente de las reparaciones urgente que se quieran acometer  ( aunque en muchos casos puede hacerlas por si mismos y dar cuenta a posteriori ) lo cierto es que en los casos en lo su que se hayan adoptado acuerdos  el presidente no tiene legitimidad alguna para evita su ejecución.

Por lo tanto, en este sentido, el administrador no estaría obligado a solicitar autorización al presidente, ya que es un acuerdo  adoptado en junta  por el régimen de las mayorías exigido por ley. El Presidente no podría hacer nada, ni oponerse a la ejecución del acuerdo, ya que en caso de impedirlo podría reclamárseles los daños y perjuicios producidos por el retraso en la ejecución del acuerdo.

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La Ley efectivamente permite elegir vicepresidente/s al considerarlos como uno de los órganos de gobierno de una Comunidad de Propietarios. Además, la ley también señala que el sistema para elegir a los vicepresidentes será el mismo que el de presidente. Así , aunque la convocatoria no señale que se puede elegir vicepresidente en éstas lo que se hace constar es la renovación o designación de los órganos de gobierno , entre los que están el presidente , vicepresidente y administrador de fincas.

Por esta razón cualquier comunero podrá presentarse al cargo de vicepresidente directamente en la junta y el quórum para su elección será de mayoría simple de propietarios presentes y representados.

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Aunque la ley establece varios motivos para denunciar a un vecino, es aconsejable tomar medidas pacíficas y actuar con cautela para evitar  el conflicto. Por ello, te recomendamos seguir los pasos que indicamos  continuación para solucionar los problemas con vecinos ruidosos o conflictivos.

1. Valorar si se trata de un vecino ruidoso o molesto o bien es algo ocasional

En situaciones como las reformas o incluso las tareas cotidianas, es inevitable hacer algo de ruido. Ante los ruidos de los vecinos, qué hacer depende de factores como el motivo por el que hacen ruido y la frecuencia con la que nos afecta: no es lo mismo un vecino que pasa la aspiradora que un piso que hace fiestas constantemente en horas de descanso.

En cualquier caso, lo más importante es tratar de tener empatía con los vecinos y valorar si el ruido que están haciendo es ocasional y justificado.

2. Dialogar con el vecino ruidoso

Hoy en día, las relaciones entre vecinos no son tan cercanas como solían ser antes. Aunque nos hemos acostumbrado a ello, la falta de confianza con nuestros vecinos puede hacer que no exista empatía cuando surge un conflicto.

La solución a este problema pasa por cultivar cierta relación con los vecinos y estar abiertos al diálogo. Por ello, lo primero que debemos hacer ante vecinos ruidosos es tratar de dialogar con ellos y comunicarles, de forma pacífica que están perturbando nuestro descanso. Normalmente esto será suficiente para solucionar el problema.

3. Hablar con el presidente de la comunidad y exponerle la situación

Desafortunadamente, no todos los vecinos son razonables. Si el vecino hace oídos sordos a nuestra petición, es muy recomendable hablar con los demás vecinos afectados por el ruido. Ello es importante por dos motivos: nos permite volver a dialogar con el vecino ruidoso en presencia de algún testigo, demostrando que hemos tratado de solucionar el conflicto pacíficamente.

En segundo lugar, contar con el apoyo de otros vecinos también permite plantear el problema ante la comunidad de propietarios. En cualquier caso, siempre podemos exponerle la situación al presidente de la comunidad, y/o al administrador de fincas, para que medie con el vecino ruidoso o tome medidas al respecto.

La mediación y el diálogo son medidas imprescindibles, pero no siempre funcionan. En casos graves de ruido,  recordar que la Constitución protege nuestro derecho al descanso, y la normativa legal nos protege por ello ante vecinos ruidosos.

La legislación aplicable al conflicto depende de la situación de los vecinos. En el caso de vecinos con un contrato de alquiler debemos acudir al arrendador del piso, que será responsable de la conducta de los inquilinos.

En el caso de vecinos que tienen el piso en propiedad, el presidente de la comunidad o el administrador de la finca pueden recurrir al artículo 7 de la Ley de Propiedad Horizontal. El artículo les permite instar por escrito al vecino a que ponga fin al ruido en su vivienda.

Si el ruido tras conversar persiste , podemos llamar a la policía teniendo en cuenta las ordenanzas municipales sobre ruidos que estén vigentes en nuestro municipio. Estas normas amplían y concretan el contenido de la Ley de Ruidos, estableciendo los horarios en los que está permitido hacer ruido (normalmente, entre las 8 de la mañana y las 22 de la noche).

Tras agotar la vía pacífica, está en nuestras manos implicar a las autoridades y a las fuerzas de seguridad. Si el problema ha llegado a este punto, es incluso más importante actuar de forma paciente para tratar de solucionar el conflicto de la forma más sencilla posible. Por ello, aconsejamos seguir los pasos que se indican a continuación.

1. Llamar a la policía o a la Guardia Civil

La primera autoridad a la que debemos acudir es la policía local. Los agentes medirán el nivel de ruido del vecino y constatarán que está molestando a la comunidad a horas no permitidas. Aunque el vecino insista en su conducta, es importante llamar a la policía cada vez que sea necesario para que confirmen el comportamiento negativo del vecino y obtener pruebas de cara a un posible juicio.

2. Denunciar al vecino ruidoso en el Ayuntamiento

Ante el ayuntamiento  podremos solicitar que los servicios de mediación intervengan en el conflicto con el vecino. Si ni siquiera los mediadores de la Administración pueden resolver el problema, no quedará otra alternativa que interponer una demanda.

Llegados a este punto, si la situación persiste  tras todo lo anterior lo aconsejable es buscar un abogado para que analice la situación y les aconseje la vía adecuada para interponer una demanda contra el vecino ruidoso.

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Las comunidades de vecinos podrán privar temporalmente a los propietarios morosos del uso de las instalaciones comunes que no se consideren indispensables, tales como las piscinas, gimnasios o jardines. Así lo establece la Ley 10/2022, de 14 de junio, de medidas urgentes para impulsar la actividad de rehabilitación edificatoria, publicada en el Boletín Oficial del Estado (BOE). El grueso de la normativa gira en torno a las ayudas y deducciones fiscales diseñadas para incentivar las intervenciones. Sin embargo, también se recogen pequeñas modificaciones en la Ley de Propiedad Horizontal que dan a las comunidades mayor personalidad jurídica y la capacidad de actuar contra la morosidad.

Entre los principales cambios se dota a las comunidades de capacidad sancionadora para que puedan actuar contra el moroso privándole del uso de instalaciones y elementos comunes no indispensables, normalmente destinados al ocio y al recreo.

Según detalla la normativa, esta privación temporal no podrá ser ni “abusiva” ni “desproporcionada”. Tampoco podrá afectar a la habitabilidad de los inmuebles. Es decir, en dichas prohibiciones podrán entrar las piscinas, parques y jardines comunes, pero no otros elementos como el ascensor y otras zonas comunes. La normativa permite a la comunidad de propietarios acordar otras medidas disuasorias frente a la morosidad tales como el establecimiento de intereses superiores al interés legal. Así, los créditos a favor de la comunidad devengan intereses desde el momento en que deba efectuarse el pago correspondiente y este no se haga efectivo, pero claro está que no podrán tener en ningún caso carácter retroactivo y deberán recogerse en los estatutos.

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En los últimos tiempos, la instalación de cámaras de videovigilancia en las Comunidades de Propietarios está siendo un tema recurrente y controvertido, pues, mientras que una gran parte de los vecinos apoyan esta medida disuasoria como solución a los problemas de inseguridad, robos, vandalismo o actos incívicos en las zonas comunes -portales, descansillos, piscina, garajes, etc.- y, en consecuencia, como pruebas que pueden emplearse de cara a un procedimiento judicial; otra parte siente que es una medida desproporcionada que, en ocasiones, puede comprometer el derecho a la intimidad.

A pesar de las dudas de aquellos vecinos más reticentes, la instalación de cámaras de videovigilancia en una Comunidad de Propietarios es legal, siempre y cuando se cumplan determinados requisitos establecidos por las diferentes normativas aplicables en estos casos y que, a continuación, exponemos.

La instalación de cámaras de seguridad en las zonas comunes de las Comunidades de Propietarios debe contar con el apoyo suficiente de los vecinos

Según el artículo 17.1 de la Ley de Propiedad Horizontal, para incorporar en las Comunidades de Propietarios servicios o mejoras no imprescindibles para la conservación, habitabilidad y accesibilidad del inmueble, como podrían ser la instalación de cámaras de videovigilancia, será necesario el voto favorable de las tras quintas partes de los propietarios, que a su vez supongan las tres quintas partes de las cuotas de participación.

Carteles informativos de la presencia de cámaras de videovigilancia

Se deberá colocar carteles distintivos que, de manera visible, informen sobre la presencia de cámaras de videovigilancia en las zonas comunes.

Estos carteles deberán contener información específica en materia de protección de datos de carácter personal,

• Deberán hacer referencia a la Ley Orgánica de Protección de Datos (LOPD).
• Deberán informar sobre la identidad y un medio de contacto del responsable del fichero, donde todos los afectados podrán ejercer sus derechos de acceso, rectificación, supresión, limitación, portabilidad y oposición, y donde podrán obtener más información.
• Deberá especificarse la finalidad de la grabación de las imágenes, que en este caso es la videovigilancia (Zona Videovigilada).

Las cámaras de videovigilancia solo podrán captar imágenes de zonas comunes

Las cámaras no podrán grabar la vía pública, a excepción de la franja mínima imprescindible y estrictamente necesaria para vigilar un espacio privado, como los accesos al portal o garaje de la Comunidad de Propietarios.

Además, las cámaras nunca podrán captar imágenes de espacios privados o privativos de los vecinos, tales como terrazas, ventanas o el interior de sus viviendas.

Sólo podrán acceder a las grabaciones de las cámaras de videovigilancia las personas autorizadas

El acceso a las grabaciones siempre debe ser restringido a las personas designadas y autorizadas por la Comunidad de Propietarios, por ejemplo, el presidente, que dispondrá de un usuario y contraseña.

Los vecinos no podrán accederán a las grabaciones, salvo en los supuestos que tengan un interés legítimo, por ejemplo, cuando sean necesarias para acompañar a la denuncia de un delito.

Sólo será admisible la cesión de las grabaciones a las Fuerzas y Cuerpos de Seguridad del Estado, cuando sea necesaria para la prevención de un peligro real o grave, o con fines de investigación.

Las grabaciones solo podrán conservarse por un período de tiempo limitado

El plazo máximo de conservación de las imágenes captadas por el sistema de videovigilancia de las Comunidades de Propietarios es de un mes, a contar desde su captación.

Este plazo puede ampliarse cuando las imágenes constituyen una prueba para una investigación policial o necesitaran custodiarse por requerimiento judicial.

Si la Comunidad de Propietarios cumple con todos los requisitos mencionados, el derecho a la intimidad y privacidad de los vecinos y aquellas terceras personas que pudieran acceder quedan protegidos y salvaguardados, cumpliéndose así el objetivo esencial de la instalación de cámaras de videovigilancia, que no es otro que la prevención del delito.

Las Comunidades de Propietarios, con o sin empleados, están obligadas a cumplir con el Real Decreto 171/2004, donde se expone la obligatoriedad que tiene el empresario titular en cuanto a la comunicación e información sobre los riesgos, las medidas preventivas y las medidas de emergencia a considerar en la Comunidad para aquellas empresas externas que presten servicios dentro de la finca (empresas de mantenimiento de ascensores, instaladores, pintores, limpieza,…).

Por lo tanto, la comunidad de propietarios tiene que facilitar a todas las empresas o trabajadores autónomos una documentación que consiste en la evaluación de riesgos con sus medidas preventivas y de emergencia.

La comunidad de propietarios es la responsable legal de todos los espacios comunes de la finca y, en el caso de que una persona que ofrece un servicio externo sufriera un accidente laboral, este podría ser responsabilidad de la comunidad.

El incumplimiento por parte de la comunidad o del administrador conlleva una serie de sanciones, tanto administrativas como penales, que pueden suponer un importante desembolso económico. Las multas de carácter administrativo van desde los 40 hasta los 2.045 €, si son leves; de los 2.046 a los 40.985 €, las graves, y de los 40.986 hasta los 819.780 € las muy graves. En caso de llegar a ser necesaria la vía penal, pueden llegar a fijarse penas de cárcel de seis meses a tres años para los responsables.

La comunidad de propietarios, actuando como empresario titular, debe cumplir con lo establecido en los artículos 6, 7 y 8 del mencionado Real Decreto:

• El empresario (comunidad de propietarios) deberá informar a los otros empresarios concurrentes sobre los riesgos propios del centro de trabajo que puedan afectar a las actividades por ellos desarrolladas, las medidas para la prevención de tales riesgos y las medidas de emergencia a aplicar.
• La información deberá ser suficiente y proporcionarse antes del inicio de las actividades.
• Cuando en un mismo centro de trabajo desarrollen actividades trabajadores de dos o más empresas, estas deberán cooperar en la aplicación de la normativa de prevención de riesgos laborales. El deber de cooperación se aplicará a todas las empresas y trabajadores autónomos concurrentes en el centro de trabajo.
• Las empresas deberán informarse recíprocamente sobre los riesgos específicos de las actividades que desarrollen en el centro de trabajo que puedan afectar a los trabajadores.
• Recibida la información por parte de los empresarios concurrentes, el empresario del centro de trabajo dará al resto de empresarios instrucciones para la prevención de los riesgos existentes en el centro de trabajo que puedan afectar a los trabajadores de las empresas y sobre las medidas que deben aplicarse.

En el año anterior pasaron muchas cosas, sobre todo en el sector inmobiliario donde se introdujo una modificación de la Ley 49/1960 de 21 de julio. A continuación, les mostramos las reformas que han dado lugar a la actualizada Ley de Propiedad Horizontal 2022 y las novedades destacadas que introduce.

• 1 Fomentar la rehabilitación de edificios
• 2 Las comunidades tienen voz en la Ley de la Propiedad Horizontal 2022
• 3 Capacidad crediticia de las comunidades
• 4 En la Ley de Propiedad Horizontal 2022, el disidente debe igualmente contribuir
• 5 La financiación y participación estatal, clave en la Ley de Propiedad Horizontal 2022
• 6 La LPH 2022 y los propietarios de casas independientes y chalets

Fomentar la rehabilitación de edificios

Uno de los aspectos novedosos de la actualización de la Ley y que afecta a la Propiedad Horizontal es que promueve medidas urgentes para fomentar el proceso de rehabilitación por parte de particulares y empresas mediante el Plan de Recuperación, Transformación y Resiliencia y las Ayudas 2022.

Las comunidades tienen voz en la Ley de la Propiedad Horizontal 2022

Este punto es muy importante ya que  dota a las comunidades de propietarios de poder para tomar decisiones relevantes respecto a la realización de obras que permitan lograr una mejora energética del inmueble en su conjunto.

Las comunidades de propietarios pueden, además, deducirse hasta el 20% del coste de las obras realizadas con este objeto, y donde también se contemplan ayudas para la instalación de ascensores. Eso sí, de momento solo hasta el 31 de diciembre de 2022.

Capacidad crediticia de las comunidades

La Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana también ha sido sometida a estudio y modificada.  Se ha logrado que las comunidades de propietarios tengan capacidad jurídica para realizar operaciones de crédito ya sea para conservar, como para rehabilitar o mejorar las viviendas y edificios.

Esta parte  de la reforma que afecta a la LPH 2022 es muy importante ya  que otorga la posibilidad a los propietarios de acceder a la contratación de proyectos de rehabilitación y de regeneración urbana, así como para solicitar créditos y subvenciones destinadas a las mismas. Sin esta reforma era imposible.

En la Ley de Propiedad Horizontal 2022, el disidente debe igualmente contribuir

Esta es otra de las novedades más destacadas de la Ley de la Propiedad Horizontal 2022:

Aunque uno de los propietarios no esté de acuerdo, igualmente deberá contribuir en las obras que se hayan pactado por mayoría para la rehabilitación del edificio.

El importe de las reformas realizadas se encuadrará en la partida de gastos generales de la comunidad de propietarios. Esto hace que  los trámites para ejecutar las reclamaciones de deudas  se aligeren pues ahora tienen orden preferente.

La financiación y participación estatal, clave en la Ley de Propiedad Horizontal 2022

Las ayudas y reformas que afectan a la Ley de Propiedad de la Ley Horizontal 2022 tienen el objetivo de lograr los Objetivos de Desarrollo Sostenible propuestos en la Agenda 2030.

La cobertura por parte del Estado respecto a las reformas que se quieran realizar en el edificio ejerce de importante aval y propulsor.  Esto proporciona el momento perfecto para aprovechar las novedades que introduce la LPH 2022 respecto a los objetivos de mejora energética.

Sin el apoyo público financiero y jurídico sería prácticamente imposible lograr la meta: un futuro sostenible que se construye paso a paso.

El objetivo de las novedades introducidas en la Ley de Propiedad Horizontal 2022 es acelerar el proceso de descarbonización de los edificios residenciales para mejorar hasta en un 30%, como mínimo, su eficiencia energética.

Además, también se pretende lograr urbanizaciones y barrios más sostenibles, algo que se recoge en distintos planes pensados para entidades privadas y públicas con capacidad legal y financiera para sostener una reforma de tal envergadura.

La LPH 2022 y los propietarios de casas independientes y chalets

Si no vives en una comunidad, sino que tienes una vivienda unifamiliar independiente, una casa terrera, un adosado u un chalet, igualmente puedes beneficiarte de las deducciones fiscales para rehabilitar energéticamente tu hogar a través de los Planes de Ayuda que se han prorrogado hasta este año 2022.

Recuerda que estas reformas para la mejora de la eficiencia energética también contemplan la introducción de ascensores o elevadores eficientes que faciliten la movilidad de las personas.

El concejal secretario de la Junta de Gobierno Local de Torrevieja informó acerca de la aprobación de la “Delimitación de entornos residenciales de rehabilitación programada”, para lo que el Ayuntamiento de Torrevieja solicitará una subvención a la Unión Europea de 7,5 millones de euros que repercutirán en beneficio de los ciudadanos de Torrevieja.

Para ello se analizan 3 ámbitos de actuación que cumplen con los requisitos por el que se regulan los programas de ayuda en materia de rehabilitación residencial y vivienda social del Plan de Recuperación, Transformación y Resiliencia y que son los siguientes:

Ámbito 1. Delimitado por la Colonia San Esteban.

Ámbito 2. Delimitado por la calle Torresal y calle Patricio Pérez.

Ámbito 3. Delimitado por las calles Urbano Arregui, Sorolla, Rafal, Solana, Guardamar, Doctor Gregorio Marañón, Doña Sinforosa, Santomera, Los Portalicos, San Miguel de Salinas, Santomera, Greco, Ribera, Rubens…

Federico Alarcón ha indicado que será la Generalitat Valenciana la que dará el visto bueno para, posteriormente, el Ayuntamiento instalar la Oficina de vivienda Xaloc, para que los ciudadanos, propietarios de viviendas o comunidades de propietarios puedan acudir a presentar trámites en materia de vivienda, rehabilitación de edificios y regeneración urbana, así como para recibir información relacionada. De esta forma, se dispondrá de información más cercana para mejorar la situación de la vivienda en Torrevieja.

Además se indicó que en la Oficina Xaloc se podrán solicitar las ayudas para mejorar las viviendas en materia de eficiencia energética, instalación de nuevos sistemas de energía, paneles solares, aislamiento, renovación de fachadas y cubiertas, etc.

Asimismo, el 15% de esos 7,5 millones de euros de subvención irán destinados a la rehabilitación urbana (reasfaltado, itinerario peatonal, reordenación de aceras, accesibilidad, etc.)

Por desgracia, la presencia de okupas es un problema que ha ido en aumento en los últimos años. Muchas comunidades de propietarios son víctimas de este tipo de sucesos que se presentan de forma inesperada.

No obstante, existe cierto desconocimiento entorno a la forma judicial de proceder para conseguir el desalojo en estas situaciones. Hay muchas dudas sobre cual es exactamente el papel de un administrador de fincas o cual es la vía legal más rápida para conseguir el desahucio.

Según el artículo 9  de la Ley de Propiedad Horizontal es obligación de cada propietario el buen mantenimiento de todas sus propiedades y evitar que perjudiquen al entorno vecinal y al resto de propietarios. Lo que significa que será él quien tenga la responsabilidad de responder en caso de que se produzca una ocupación en su vivienda. La comunidad no puede actuar en nombre del afectado, ya que es una legitimación exclusiva del titular de la propiedad.

El titular tendrá que realizar la denuncia pertinente ante la comisaría de la policía nacional o, en su defecto, de la Guardia Civil aportando pruebas que demuestren la propiedad del inmueble (facturas de luz o de agua, cuotas, escrituras, empadronamiento…). Del mismo modo y para estas primeras actuaciones policiales, la Comunidad, si está debidamente apoderada por el propietario, podrá actuar en su nombre. Será posteriormente, cuando se apertura la vía judicial, cuando será estrictamente necesaria la expresa comparecencia del propietario.

En caso de que la acción de los okupas cause algún tipo de daño, desperfectos o ruidos dentro de las zonas comunes, la Comunidad de vecinos podrá ejercer acciones legales contra los mismos.

El Presidente de la Comunidad, al ser el representante legal de la misma, deberá ser quien realice la denuncia ante la Policía Nacional o Guardia Civil. Para ello, es recomendable acudir con pruebas que acrediten los daños causados y testigos que puedan confirmar al autor con la finalidad de facilitar la labor de las autoridades. Igualmente la Comunidad tiene legitimación para accionar en la vía civil contra aquellos que realicen actividades molestas o insalubres.

En algunos casos, el propietario del inmueble es una persona jurídica (bancos, empresas, asociaciones, fundaciones…etc)  por lo que nos encontramos ante  la misma situación: debe ser la propia entidad a través de su legal representante quien inicie acciones legales. Sin embargo, la protección es menor en comparación con la que se ofrece a las personas físicas.

Por tanto, como administradores de comunidades, para disponer de pruebas consistentes y en la medida de lo posible evitar que se produzca una ocupación se aconseja lo siguiente:

1º) Tener instalado un sistema de seguridad. De esta forma, el propietario sabrá de forma inmediata cuándo se ha cometido una intrusión en su vivienda gracias a la alarma. En la mayoría de casos, será la propia empresa de seguridad quien dé aviso a las autoridades.

2º) Contar con cámaras de videovigilancia. Las grabaciones pueden servir como prueba judicial y ser claves para el desalojo eficiente y rápido de los ocupas.

A continuación, les indicamos una serie de medidas para la prevención de la ocupación ilegal de su vivienda:

  LUCES PROGRAMABLES

Puedes instalar luces con formato ON/OFF o incluso que sean programables con tu teléfono móvil.

  MANTENER EL JARDÍN EN BUEN ESTADO

Contacte o contrate a alguien de confianza para cuidar de su jardín y limpiar la terraza. Si el exterior de la vivienda parece descuidado, se puede entender que la vivienda lleva bastante tiempo vacía.

COLOCAR UN CARTEL DE ALARMA

Lo ideal sería que realmente se contase con un servicio de alarma. Sin embargo, la tenga usted contratada o no, el cartel colocado en una zona visible puede prevenir accesos indeseados.

ALQUILAR O PRESTAR TU VIVIENDA

Si usted va a estar fuera por un largo periodo de tiempo, no es mala idea que alquile su vivienda o que se la preste al algún amigo o familiar de forma que el inmueble no esté tanto tiempo deshabitado.