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Inmuebles

EL NUEVO REGISTRO DE AGENTES DE INTERMEDIACIÓN INMOBILIARIA DE LA COMUNIDAD VALENCIANA

by Marina -- |22/09/2022 |0 Comments | Abogado, Actualida, Inmuebles

El día 17 de octubre de 2022 entrará en vigor el Decreto 98/2022, de 29 de julio, del Consell, publicado en el Diario Oficial de la Generalidad Valenciana el pasado día 16 de agosto de 2022, por medio del cual se regula y normaliza el Registro de Agentes de Intermediación Inmobiliaria de la Comunidad Valenciana y se establecen los requisitos para la inscripción.

¿Qué es el Registro de Agentes de Intermediación Inmobiliaria de la Comunidad Valenciana?

El Registro de Agentes de Intermediación Inmobiliaria de la Comunidad Valenciana es un registro público, de naturaleza administrativa, gratuito y de carácter obligatorio, adscrito a la Consejería competente en materia de vivienda.

¿Quién tiene la obligación de inscribirse en el Registro de Agentes de Intermediación Inmobiliaria de la Comunidad Valenciana?

Los agentes de intermediación inmobiliaria, es decir, las personas físicas y jurídicas que, de forma habitual, se dediquen, profesional o empresarialmente, a la actividad de intermediación inmobiliaria dentro del territorio de la Comunidad Valenciana.

¿Qué requisitos deberán cumplir los agentes de intermediación inmobiliaria?

  1. Requisitos de ubicación y atención: deberán contar con un establecimiento abierto al público, salvo que se presten servicios exclusivamente a distancia, por vía electrónica o telemática.
  2. Requisitos de capacitación profesional: deberán disponer de algunas de las siguientes formaciones,
  • Poseer Título Oficial de Agente de la Propiedad Inmobiliaria.
  • Poseer una titulación universitaria perteneciente a la rama de Ciencias Sociales y Jurídicas, Ingeniería o Arquitectura.
  • Los poseedores de certificados de cursos de formación académica en materia inmobiliaria.
  1. Requisitos de solvencia: deberán contratar aval o seguro de caución y seguro de responsabilidad civil profesional, que harán constar en el contrato de mandato o nota de encargo.

¿Qué efectos tiene la inscripción en el Registro de Agentes de Intermediación Inmobiliaria de la Comunidad Valenciana?

La inscripción permite acreditar que la persona física o jurídica inscrita reúne los requisitos y condiciones para prestar la actividad inmobiliaria.

Una vez realizada la inscripción, el agente de intermediación inmobiliaria recibirá un distintivo normalizado de inscripción, que podrán exhibir en el local comercial, página web y demás documentos.

Los agentes de intermediación inmobiliaria que, al momento de la entrada en vigor de la norma, estén ejercitando labores de mediación inmobiliaria, ¿qué plazo disponen para la inscripción?

Los agentes de intermediación inmobiliaria que presenten la solicitud de forma individual, disponen del plazo de un año y aquellos que presenten la solicitud de forma colectiva, disponen de un plazo máximo de seis meses, en ambos casos a contar desde la entrada en vigor de la norma.

En NBA Consulting nos ponemos a su disposición para analizar, de forma individualizada, su caso concreto y nos encargamos de gestionar y tramitar la inscripción en el Registro de Agentes de Intermediación Inmobiliaria de la Comunidad Valenciana. Si desea más información, contáctenos sin compromiso y le ayudaremos en lo que necesite.

Ley de la Propiedad Horizontal 2022, novedades e información clave

by Marina -- |18/08/2022 |1 Comments | Abogado, administración de fincas, Inmuebles

En el año anterior pasaron muchas cosas, sobre todo en el sector inmobiliario donde se introdujo una modificación de la Ley 49/1960 de 21 de julio. A continuación, les mostramos las reformas que han dado lugar a la actualizada Ley de Propiedad Horizontal 2022 y las novedades destacadas que introduce.

Fomentar la rehabilitación de edificios

Uno de los aspectos novedosos de la actualización de la Ley y que afecta a la Propiedad Horizontal es que promueve medidas urgentes para fomentar el proceso de rehabilitación por parte de particulares y empresas mediante el Plan de Recuperación, Transformación y Resiliencia y las Ayudas 2022.

Las comunidades tienen voz en la Ley de la Propiedad Horizontal 2022

Este punto es muy importante ya que  dota a las comunidades de propietarios de poder para tomar decisiones relevantes respecto a la realización de obras que permitan lograr una mejora energética del inmueble en su conjunto.

Las comunidades de propietarios pueden, además, deducirse hasta el 20% del coste de las obras realizadas con este objeto, y donde también se contemplan ayudas para la instalación de ascensores. Eso sí, de momento solo hasta el 31 de diciembre de 2022.

Capacidad crediticia de las comunidades

La Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana también ha sido sometida a estudio y modificada.  Se ha logrado que las comunidades de propietarios tengan capacidad jurídica para realizar operaciones de crédito ya sea para conservar, como para rehabilitar o mejorar las viviendas y edificios.

Esta parte  de la reforma que afecta a la LPH 2022 es muy importante ya  que otorga la posibilidad a los propietarios de acceder a la contratación de proyectos de rehabilitación y de regeneración urbana, así como para solicitar créditos y subvenciones destinadas a las mismas. Sin esta reforma era imposible.

En la Ley de Propiedad Horizontal 2022, el disidente debe igualmente contribuir

Esta es otra de las novedades más destacadas de la Ley de la Propiedad Horizontal 2022:

Aunque uno de los propietarios no esté de acuerdo, igualmente deberá contribuir en las obras que se hayan pactado por mayoría para la rehabilitación del edificio.

El importe de las reformas realizadas se encuadrará en la partida de gastos generales de la comunidad de propietarios. Esto hace que  los trámites para ejecutar las reclamaciones de deudas  se aligeren pues ahora tienen orden preferente.

La financiación y participación estatal, clave en la Ley de Propiedad Horizontal 2022

Las ayudas y reformas que afectan a la Ley de Propiedad de la Ley Horizontal 2022 tienen el objetivo de lograr los Objetivos de Desarrollo Sostenible propuestos en la Agenda 2030.

La cobertura por parte del Estado respecto a las reformas que se quieran realizar en el edificio ejerce de importante aval y propulsor.  Esto proporciona el momento perfecto para aprovechar las novedades que introduce la LPH 2022 respecto a los objetivos de mejora energética.

Sin el apoyo público financiero y jurídico sería prácticamente imposible lograr la meta: un futuro sostenible que se construye paso a paso.

El objetivo de las novedades introducidas en la Ley de Propiedad Horizontal 2022 es acelerar el proceso de descarbonización de los edificios residenciales para mejorar hasta en un 30%, como mínimo, su eficiencia energética.

Además, también se pretende lograr urbanizaciones y barrios más sostenibles, algo que se recoge en distintos planes pensados para entidades privadas y públicas con capacidad legal y financiera para sostener una reforma de tal envergadura.

La LPH 2022 y los propietarios de casas independientes y chalets

Si no vives en una comunidad, sino que tienes una vivienda unifamiliar independiente, una casa terrera, un adosado u un chalet, igualmente puedes beneficiarte de las deducciones fiscales para rehabilitar energéticamente tu hogar a través de los Planes de Ayuda que se han prorrogado hasta este año 2022.

Recuerda que estas reformas para la mejora de la eficiencia energética también contemplan la introducción de ascensores o elevadores eficientes que faciliten la movilidad de las personas.

RESIDENCIA POR INVERSIÓN ( GOLDEN VISA )

by Marina -- |29/07/2022 |0 Comments | Inmuebles, INTERNACIONAL, inversión

Desde que el 28 de septiembre de 2013, entrara en vigor la Ley 14/2013, de apoyo a los emprendedores y su internacionalización, los extranjeros que tengan intención de hacer una inversión significativa en España, podrán solicitar la residencia por inversión o la denominada “Golden Visa”.
En NBA Consulting contamos con una dilata experiencia en la tramitación de este tipo de residencias. Por ello, a través de este artículo, trataremos de abordar y aclarar las preguntas más frecuentes que nos plantean nuestros clientes sobre la obtención de este tipo de residencia:
¿Cómo se puede obtener?
Para poder beneficiarse de la “Golden Visa” hay que hallarse en alguno de los siguientes supuestos:
Invertir en deuda pública, por valor igual o superior a dos millones de euros (2.000.000,00 €).
Invertir en acciones o participaciones de sociedades de capital español, por valor igual o superior a un millón de euros (1.000.000,00 €).
Hacer un depósito bancario en una entidad financiera española, por valor igual o superior a un millón de euros (1.000.000,00 €).
Adquirir bienes inmuebles en nuestro país, por un valor igual o superior a quinientos mil euros (500.000,00 €), libres de cargas o gravámenes.
Llevar a cabo un proyecto empresarial en España que sea considerado y acreditado de interés general.
Adicionalmente, el inversor tendrá que cumplir los requisitos generales exigidos para cualquier tipo de residencia, tales como ser mayor de edad, carecer de antecedentes penales, contar con medios económicos suficientes, tener un seguro público o privado de enfermedad, etc.
¡Importante! – Todos los documentos que se presenten han de ser debidamente apostillados y traducidos al español, por un traductor jurado.
¿Quién lo puede obtener?
El inversor y sus cónyuges y familiares de primer grado.

¿Dónde se tramita?
Si el interesado está fuera del territorio español, la solicitud se presenta en el Consulado de España, en el país de residencia.
Si el interesado se encuentra en España, se presenta de forma telemática a través de la sede electrónica del Ministerio de Trabajo, Migraciones y Seguridad Social.
¿Qué ventajas tiene?
• Libre circulación.- Los beneficiarios de la residencia de inversor, como residentes legales de la Unión Europea, podrán circular libremente por todos los países miembros del espacio Schengen, sin necesidad de pedir visados adicionales.
• Tramitación ágil.- El plazo de resolución de la residencia por inversión oscila entre 10 días hábiles, si se trata de un visado y 20 días hábiles, si se trata de una autorización.Además, el solicitante podrá designar un representante para que, en su nombre, realice todos los trámites pertinentes.
• No se exige la residencia en el territorio español.- La normativa vigente no exige al interesado permanecer en España durante más de 183 días al año.
La casuística en la tramitación de este tipo de residencias de inversor es muy variada, pudiendo encontrarnos con dificultades durante la tramitación de la misma, debido a defectos en la solicitud inicial, que puedan suponer una demora innecesaria en la obtención de la residencia interesada e incluso una desestimación de la misma. Por ello, desde NBA Consulting, les recomendamos contar con abogados especialistas en el sector, que puedan ayudarles durante este proceso.

La importancia de la formalización de los contratos de alquiler

by Marina -- |09/05/2022 |0 Comments | Inmuebles, INTERNACIONAL

Un contrato de alquiler es un acuerdo plasmado por escrito entre el arrendador y el arrendatario en el que se pactan los términos y condiciones del alquiler y que otorga seguridad jurídica para ambas partes ya que les vincula para su efectivo cumplimiento, y asimismo les faculta para incoar las correspondientes acciones legales en caso de incumplimiento.

El contrato de alquiler tiene que ser redactado conforma a la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) y tiene que tener un contenido mínimo establecido en dicha Ley,

  • Identificación de las partes
  • Renta mensual
  • Fianza
  • Duración del alquiler
  • Gastos que asume cada parte
  • Condiciones de resolución

Además de fijar las condiciones del alquiler, el contrato recoge los derechos y las obligaciones tanto del propietario del inmueble como del inquilino. Será difícil exigir el cumplimiento de algún derecho si previamente no se pactó dicho cumplimiento y no quedo reflejado en un contrato.

Desde NBA Consulting recomendamos acudir a un abogado especialista para que redacte el contrato de arrendamiento o bien lo revise y de esta forma asegurar que el arrendamiento se rige por las pautas legales y que no hay lugar a conflictos o malentendidos que desemboquen en procedimientos judiciales complejos.

Una entrevista con Antonio Navarro

by Marina -- |11/11/2021 |0 Comments | Abogado, Inmuebles, Sin categoría

Os presentamos una entrevista con abogado y fundador de NBA Consulting – Antonio Navarro donde el explica sobre la importancia de la propiedad inmobiliaria.

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La Generalitat Valenciana aprueba el nuevo reglamento regulador de alojamientos turísticos

by Marina -- |17/02/2021 |0 Comments | Abogado, Inmuebles

El Consell ha aprobado recientemente un nuevo decreto mediante el cual se aprueba el reglamento regulador de los alojamientos turísticos en la Comunidad Valenciana. El objetivo de esta nueva norma unificar, por primera vez, en una sola los decretos vigentes hasta ahora relativos a esta modalidad de alojamientos.

El Decreto 10/2021,  con fecha del 22 de enero, tiene como objetivo regular las actividades y los servicios de alojamiento turístico desarrollados en establecimientos ubicados en el ámbito territorial de la comunidad.

De este modo la norma regulará el procedimiento de inscripción de los alojamientos turísticos en el Registro de Turisme, facilitando así el acceso a los usuarios y agentes del sector en un único texto, el régimen aplicable a cada uno de ellos desde el inicio al cese de la actividad. Presentada la declaración responsable de inicio de actividad, esta deberá comenzar de forma efectiva en el plazo máximo de dos meses.

¿Cuándo entrará en vigor?

Entrará en vigor el 8 de mayo de 2021, tres meses después de su publicación en el Diari Oficial de la Comunitat Valenciana.

Tipo de alojamiento ¿Qué modificaciones incorpora?

Entre las novedades que incluye la LTOH, por primera vez los albergues se consideran alojamientos turísticos, independiente de la tipología de hoteles y de la figura hotel-balneario, no recogida en la anterior ley.

Además la Comunidad Valenciana no va a permitir por ley alquilar habitaciones de casas particulares para su uso turístico, conocidos comúnmente como B&B o Bed&Breakfast. De este modo seguirán sin reglar algunas plataformas de intercambios entre particulares. El decreto aprobado sólo contempla que sean consideradas viviendas turísticas aquellas en las que se rente por un periodo breve de tiempo el inmueble completo.

Obligaciones y deberes de los alojamientos turísticos.

El reglamento incide en varios aspectos necesarios para la regularización de un espacio como alojamiento turísticos:

-Tener contratado un seguro de responsabilidad civil

-Obligatoriedad de exhibir de forma pública el distintito correspondiente a su tipo de alojamiento.

– Deben especificarse los precios con impuestos incluidos.

– El titular del alojamiento podrá exigir a sus clientes un anticipo del precio se modo de señal así como un  depósito en calidad de fianza por posibles desperfectos.

Si tiene algún alojamiento turístico o está pensando en habilitar un espacio para ello, en NBA Consulting le podemos asesorar y llevar los trámites oportunos para legalizar los.

NBA Consulting, siempre a su lado

Aún hay algo de esperanza para las pymes en tiempos de pandemia

by Marina -- |13/11/2020 |1 Comments | Abogado, Inmuebles

En este año tan atípico que estamos viviendo, a consecuencia de la crisis sanitaria -y económica- derivada por la Covid-19, son muchas las pequeñas y medianas empresas que se han visto obligadas a cerrar la persiana de sus negocios y suspender su actividad. Sin embargo, a pesar de que la actividad económica se ha visto gravemente dañada, los empresarios tienen que seguir afrontando los gastos fijos de alquiler de establecimiento, a menos que esté en propiedad, suministros y demás facturas ligadas a la actividad económica.

Recientemente, el Juzgado de Primera Instancia 81 de Madrid, ha acordado la suspensión del pago del alquiler del local de una céntrica discoteca de la capital -cerrada desde el 14 de marzo- hasta que el consistorio vuelva a permitir su reapertura.

A través de la mencionada Sentencia, aplicando la cláusula “rebus sic stantibus” (del latín, “estando así las cosas”) exime, como medida cautelar, al empresario de la obligación de pagar su cuota de alquiler, aunque no le exime del pago de los gastos comunes que genera el local.

Además, el Auto de medidas cautelares establece que, cuando vuelva a reanudarse la actividad, el inquilino deberá abonar al arrendador sólo la mitad de la mensualidad -7.500,00 €, en lugar de los 15.000,00 €, inicialmente establecidos por contrato- hasta que se celebre el correspondiente juicio oral.

Tal y como dicta la antedicha Sentencia “no puede aceptarse que la prohibición de la apertura de los establecimientos o la reducción drástica de los horarios como consecuencia del Estado de Alarma sea considerado un “incumplimiento de las obligaciones del arrendatario”.

Así pues, aunque se trata de un caso puntual, que no tiene por qué replicarse de forma masiva en todos los procedimientos judiciales, sí puede sentar un precedente para aquellos arrendatarios que quieran reducir su carga de arrendamiento y que se encuentren en una situación similar a la expuesta anteriormente. No obstante cada caso deberá ser analizado y estudiado de forma individualizada, tanto desde el punto de vista del arrendador como del arrendatario.

Si eres empresario y te encuentras en una situación similar, bien porque no puedas afrontar los gastos de arrendamiento o porque, al contrario, seas propietario de inmuebles arrendados y no estás recibiendo la renta de arrendamiento, inicialmente pactada, nuestro equipo de consultoría empresarial y jurídica está a tu disposición para aclarar tus dudas y guiarte en el procedimiento que sea más adecuado, de acuerdo a tus interés.

En NBA Consulting queremos estar a tu lado cuando más lo necesitas.

La nueva ley hipotecaria, analizada por profesionales del asesoramiento juridico.

by admin_nba |03/06/2019 |0 Comments | Abogado, Asesoría, Inmuebles, Reforma Hipotecaria

La nueva Ley 5/2019, de fecha 15 de Marzo, “Reguladora de los Contratos de Crédito Inmobiliario”, y publicada el día 16 del mismo mes de marzo, entrará en vigor en el plazo de tres meses desde su publicación, es decir, el próximo día 16 de Junio del presente año 2019.

La Nueva Ley tiene como primer objetivo, llevar a la legislación Española la Directiva Europea 2014/17/UE del Parlamento y Comisión Europea, de fecha 04 de Febrero de 2014; en la que se asegura textualmente:

“La Crisis Financiera ha demostrado que el comportamiento irresponsable de los participantes en el mercado puede socavar los cimientos del sistema financiero.. (…) y puede tener graves consecuencias sociales y económicas”, y dice en otro punto de su exposición la citada norma Europea, que:

La Comisión ha determinado una serie de problemas que sufren los mercados hipotecarios de la Unión Europea en relación con la irresponsabilidad en la concesión y contratación de préstamos, (…) “.

En consecuencia, podemos adelantar una primera conclusión antes de entrar a analizar la Nueva Ley, la Unión Europea desde el pasado año 2014, entiende que tanto las entidades Financieras (prestamistas), como los particulares (prestatarios), han sido los principales culpables de la crisis financiera que nos afecta desde el pasado 2009, porque han actuado de forma irresponsable y para evitar que se vuelva a producir en el futuro hay que vigilar el comportamiento de ambos, y hay que establecer una normativa de obligado cumplimiento que evite los problemas sufridos.

Estirando el razonamiento del párrafo anterior:

Los Bancos deben analizar mucho mejor la solvencia de las personas que solicitan un préstamo, y

Los particulares deben conocer mucho mejor las condiciones de los préstamos que firman.

La Nueva Ley 5/2019, pretende precisamente los dos objetivos que hemos expuesto de la Directiva Comunitaria:

Obliga a las entidades Financieras, que analicen mucho mejor la solvencia de las personas físicas que solicitan un préstamo con garantía financiera, los potenciales prestatarias.

Regula de forma novedosa el nuevo sistema de información, para la formalización de las escrituras publicas de Prestamos Hipotecarios; con la intervención de varias figuras asesoras en este proceso, exigiendo su actuación y responsabilizándolas de la información al prestatario, persona física.

La Nueva Ley es poco extensa, dispone de IV Capítulos y tan solo 49 artículos:

Donde el Capitulo I, esta destinado a establecer el objeto de la Ley, su ámbito de aplicación y las definiciones de los términos empleados en la misma, que por novedosos resultan de obligada y continuada relectura.

El Capitulo II, esta destinado a regular el comportamiento de las partes (prestamista y prestatario), en el proceso de formalización del Préstamo con Garantía Hipotecaria. Este capitulo es el mas extenso y constituye el núcleo central de la norma.

El capitulo III, regula el régimen juridico de las nuevas figuras creadas en la Norma, los Intermediarios de Crédito Inmobiliario, sus representantes designados y los prestamistas inmobiliarios.

El Capitulo IV, establece el Régimen Sancionador de las nuevas figuras ya citadas.

Veamos los puntos concretos y más relevantes de la Norma:

1º. Ámbito de Aplicación. Este norma es de aplicación tan solo para los nuevos contratos de préstamo con garantía hipotecaria, los que sin tener garantía hipotecaria se concedan con finalidad inmobiliaria, los que supongan subrogaciones y novaciones de los ya existentes; y en todos ellos, siempre y cuando el Prestatario sea una persona física.

Es tambien interesante tener en cuenta, que esta norma no es de aplicación en los contratos de préstamo hipotecario ya existentes, ni en los de hipoteca inversa, ni tampoco en los prestamos hipotecarios sin intereses o cuando se conceden a los empleados del prestamista.

Así mismo, destacamos varias definiciones:

a. La definición de “Intermediario de crédito inmobiliario”, que a pesar de tratarse de una figura ya creada por la Ley 2/2009, de 31 de marzo, no ha funcionado. La Nueva Ley, pretende conceder mas protagonismo a esta figura, definiéndolo como un comercial, que pone en contacto al Prestamista y Prestatario, asesorando y/o representando a una de las partes, y concretamente se define como:

“Toda persona física o jurídica, distinta al prestamista y al federatario público, que desarrolla una actividad comercial o profesional, a cambio de una remuneración (…), consistente en poner en contacto (..), a una persona física con un prestamista y en realizar además algunas de las siguientes funciones con respecto a los contratos de préstamo (artículo 2.1, a y b):

Presentar u Ofrecer a los prestatarios dichos contratos de prestamos,

Asistir a los prestatarios, realizando los trámites ….

Celebrar los contratos con un prestatario y en nombre del prestamista”.

b. El Intermediario de crédito vinculado; es el intermediario de crédito que actúe en nombre y bajo la responsabilidad de un prestamista, aclarando que no puede representar a todos los prestamistas.

c. El Servicio de asesoramiento, se califica como la recomendación que se hace a un prestatario concreto, respecto de uno o mas prestamos disponibles en el mercado.

2º. Obligaciones de Información en los prestamos:

Información Básica (art.6):

Identidad del Prestamista, tipo deudor (fijo, variable o mixto), TAE, importe del préstamo, importe y numero de los plazos; y sistema de amortización.

La opción del deudor de dar en pago el inmueble hipotecado.

Seguros necesarios, como el de Amortización y el de Daños del Inmueble.

Información precontractual (Art.10): 10 dias naturales antes de la fecha prevista para la firma del contrato, hay que informar al prestatario, con:

FEIN (Ficha Europea de Información Normalizada).

FiAE (Ficha de Advertencias Estandarizadas).

Copia del proyecto de Contrato de Préstamo.

Diferentes escenarios posibles, cuando el tipo de interés sea variable.

Los gastos imputables a cada parte.

Obligaciones de transparencia (art.7):

Inscribir las clausulas contractuales de los contratos, en el Registro de Condiciones de la Contratación (articulo 11, Ley 7/1998).

Publicar las Clausulas en la web del prestamista (Banco).

Obligación de informar al prestatario de forma motivada, sobre las causas de denegación de los prestamos.

3º. Análisis de la solvencia del prestatario.

La norma (art.11), obliga al prestamista a realizar un análisis profundo, sobre la solvencia de la persona solicitante del crédito (potencial prestatario):

Analizar la capacidad de pago de las cuotas del Préstamo (empleo, gastos fijos, compromisos ya asumidos, pensión previsible…)

La capacidad de pago del prestatario, es tan importante como el valor del Inmueble hipotecado.

Articulo 11.4: “La incorrecta evaluación de la solvencia no otorgará al prestamista la facultad de resolver, rescindir o modificar ulteriormente el contrato de préstamo, salvo que se demuestre que el prestatario ha ocultado o falsificado conscientemente la información”.

4º. Vencimiento anticipado del crédito (art. 24). Interés de demora.

El prestamista, pierde el derecho de pagar a plazos el crédito y debe pagar la deuda completa, en los siguientes casos:

Durante la primera mitad de la duración del préstamo:

– 12 plazos mensuales sin pagar o el 3% de la deuda.

Durante la segunda , al deudor, con concesión de un mes de plazo mínimo para el cumplimiento, y advertencia de reclamación del total del préstamo en caso de impago.

El interés de demora (art. 25.1), será el interés remuneratorio + 3 puntos; solo podrá aplicarse sobre el capital vencido y pendiente de pago; y no admitirán pacto en contrario.

5º. Asesoramiento del Notario. Acta Notarial (art.15).

El cumplimiento de los requisitos que establece la Nueva Ley, relativos a la información del prestatario por el prestamista o por el intermediario de crédito, deben acreditarse por un Notario, antes de la formalización del préstamo, y reflejados en un Acta Notarial:

El Acta debe levantarse al menos, un día antes a la fecha de la firma de la escritura de préstamo.

La escritura pública de préstamo, debe contener una reseña identificativa del Acta Notarial. El art. 15.7: “En la escritura pública de préstamo el notario autorizante insertará una reseña identificativa del acta (…). En dicha reseña se expresará el número de protocolo, notario autorizante y su fecha de autorización, así como la afirmación del notario bajo su responsabilidad, de acuerdo con el acta, de que el prestatario ha recibido en plazo la documentación y el asesoramiento previsto en este artículo”.

No se puede firmar la escritura de préstamo, sin cumplir previamente con la acreditación del asesoramiento al prestamista, que debe reflejar el Acta.

6º. Gastos de las partes, en el contrato de crédito hipotecario.

La Nueva Ley, resume los gastos que ya estaban contenidos en normas anteriores, y añade alguna novedad:

Son obligaciones del Notario y el Registro, de entregar al prestatario:

Copia, en formato electrónico, de la escritura de crédito.

Nota simple, en formato electrónico, de la Inscripción del crédito en el Inmueble que sirve como garantía.

Los gastos que corresponden al Prestamista (Entidad, banco o caja):

Aranceles del Notario o Primera copia de la Escritura Publica.

Seguros de amortización y de Daños.

Registro de la propiedad.

Impuestos de Actos Jurídicos Documentados (IAJD).

Los gastos que corresponden al Prestatario (deudor):

Tasación del inmueble.

Póliza de Seguros de Amortización y Póliza de Garantía de Daños.

Segunda o sucesivas Copias, Autorizadas de la escritura.

7º. Control de Legalidad.

Tanto el Notario como el Registro de la propiedad, asumen la obligación de verificar que en los contratos de crédito, todas las clausulas son legales:

La Disposición Final Primera, el  HYPERLINK “https://www.boe.es/buscar/act.php?id=BOE-A-2007-20555&tn=1&p=20190316” \l “a84” \t “_blank” art. 84 del Texto Refundido de la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios y otras Leyes complementarias, aprobado por el Real Decreto Legislativo 1/2007, de 16 de noviembre, establecen que:

 «Los notarios y los registradores de la propiedad y mercantiles, en el ejercicio profesional de sus respectivas funciones públicas, no autorizarán ni inscribirán aquellos contratos o negocios jurídicos en los que se pretenda la inclusión de cláusulas que sean contrarias a normas imperativas o prohibitivas o hubieran sido declaradas nulas por abusivas en sentencia del Tribunal Supremo con valor de jurisprudencia o por sentencia firme inscrita en el Registro de Condiciones Generales de la Contratación.”.

8º. Régimen Jurídico del «Intermediario de crédito inmobiliario».

Definido en el articulo 4.5.

La norma legal que regula esta figura, es la presente Ley 5/2019, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario, su reglamento cuando se publique y con carácter supletorio, la  HYPERLINK “https://futurfinances.com/comentarios-la-ley-22009-que-regula-la_1883/” \t “_blank” ley 2/2009 de 31 de marzo, por la que se regula la contratación con los consumidores de préstamos o créditos hipotecarios y de servicios de intermediación para la celebración de contratos de préstamo o créditos.

 A. Registro. Los intermediarios de crédito inmobiliario, deben estar inscritos en un registro, que gestiona el Banco de España o el que gestione la Comunidad Autónoma.

No están obligados a inscribirse en el registro, las Entidades de Crédito.

No están obligados a inscribirse en el Registro, los profesionales cuya función está reglamentada, como Abogados y Economistas.

Requisitos para acceder al Registro.

Un intermediario de crédito inmobiliario que quiera acceder al registro del Banco de España o de la CC.AA, deberá cumplir con las siguientes exigencias:

  • Disponer de un seguro de responsabilidad civil profesional o aval bancario.
  • Contar con los procedimientos escritos, capacidad técnica y operativa para el adecuado cumplimiento de los requisitos de información de los intermediarios de crédito.
  • Designar un representante ante el SEPBLAC, cuando se cumplan los requisitos.
  • Implemente un plan de formación en los conocimientos y competencias a su personal en materia hipotecaria, con los requisitos que establezca el Ministerio de Economía.
  • Para que esta exigencia tenga utilidad en la práctica, se deberían exigir certificaciones externas, como se hace en materia de asesoramiento en inversiones.
  • C. Otros requisitos. En cuanto a las personas físicas intermediarias de crédito y a los administradores de las personas jurídicas:
  • Deberán disponer del nivel de competencias y conocimientos hipotecarios ya comentados.
  • Poseer reconocida honorabilidad comercial y profesional.
  • Carecer de antecedentes penales.
  • No haber sido declarados en concurso con anterioridad, salvo que hayan sido rehabilitados.
  • El Banco de España, dispone de 3 meses para resolver sobre la inscripción.
arrendamientos urbanos

Nuevo marco legal para arrendamientos urbanos. Alquiler turístico y a desahucios

by admin_nba |07/05/2019 |0 Comments | Abogado, Inmuebles | ,

En este post hablamos del nuevo marco legal de los arrendamientos urbanos. su especial afectación a los arrendamientos turísticos y a los desahucios.

Tras la derogación del tan polémico Real Decreto Ley 21/2018, de 14 de diciembre, de Medidas Urgentes en materia de vivienda y alquiler, el pasado 6 de marzo de 2019 ha entrado en vigor el Real Decreto Ley 7/2019, de 1 de marzo, de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler (en adelante, “RDL 7/2019”).

Dicho RDL 7/2019 justifica su aprobación, en su Exposición de Motivos, en la necesidad de “mejorar el marco normativo para aumentar la oferta de vivienda de alquiler, equilibrando la posición jurídica del propietario y del inquilino en la relación arrendaticia, estableciendo los necesarios estímulos económicos y fiscales y teniendo en cuenta la meta de garantizar el ejercicio del derecho constitucional a la vivienda”.

A través del mencionado RDL 7/2019 se han modificado determinados preceptos de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos (en adelante, “LAU”), de la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre Propiedad Horizontal (en adelante, “LPH”), la Ley 1/2000, de 7 de enero, de Enjuiciamiento Civil (en adelante, “LEC”), del Texto Refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales, aprobado por Real Decreto Legislativo 2/2004, de 5 de marzo y del Texto Refundido de la Ley del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados, aprobado por Real Decreto Legislativo 1/1993, de 24 de septiembre.

Vamos a centrar este artículo en las modificaciones que se han llevado a cabo sobre la LAU, la LPH y la LEC. Dejando el estudio de las modificaciones fiscales para un artículo posterior.

Principales modificaciones que han sido llevadas a cabo en la lau

Se amplía el período mínimo de duración de los contratos de arrendamiento de vivienda, pasando a ser de cinco años, para aquellos arrendamientos en los que el arrendador sea persona física y de siete años, para aquellos arrendamientos en los que el arrendador sea persona jurídica.

Se modifica el régimen de prórrogas posteriores al período mínimo de duración. Transcurridos los primeros 5 o 7 años del contrato, dependiendo de si el arrendador es persona física o jurídica, si ninguna de las partes ha comunicado su voluntad de no renovarlo, el contrato se prorrogará automáticamente por períodos anuales, hasta un máximo de tres años.

Una vez cumplido el primer período mínimo de duración del contrato, cualquiera de las partes podrá notificar a la otra su voluntad de no renovarlo pero, el arrendatario tendrá que hacerlo con una antelación de dos meses a la finalización de cualquiera de las prórrogas y el arrendador tendrá que hacerlo con una antelación de cuatro meses.

Una vez en el período de prórrogas, el arrendatario podrá comunicar al arrendador su voluntad de no renovar el contrato, con una antelación de un mes a la fecha de terminación de cualquiera de las prórrogas.

Se limita la garantía adicional a la fianza, que los arrendadores pueden solicitar, a dos mensualidades de renta.

Se modifica el régimen establecido para la opción que tiene el arrendador, persona física, de pedir al arrendatario el desalojo de la vivienda, una vez transcurrido el primer año de arrendamiento y antes del período mínimo de 5 años. El arrendador, persona física, sólo podrá ejercer este derecho, siempre que necesite la vivienda para uso propio o de familiares de primer grado o para su cónyuge, en supuestos de sentencia firme, cuando así lo comunique con al menos dos meses de antelación y, además, así lo haya especificado en el contrato.

Se refuerza el derecho del arrendatario a exigir el cumplimiento de su contrato de arrendamiento, aun cuando el arrendador inicial ha perdido la propiedad, por cualquier causa y a pesar de que el arrendamiento no estuviera debidamente inscrito.

Principales modificaciones que han sido llevadas a cabo en la LPH

Se amplía la obligación de cada propietario de contribuir a la dotación del fondo de reserva, ya no sólo para obras de reparación y rehabilitación, sino también para las obras de accesibilidad.

Se amplía la cantidad mínima que debe conformar el fondo de reserva, a un 10 % del último presupuesto ordinario de la comunidad.

Se concreta la obligación de las Comunidades de Propietarios de realizar obras de accesibilidad, también para aquellos casos en los que se cuente con ayudas públicas de un 75 %.

Modificaciones ligadas a los arrendamientos turísticos de vivienda:

Cada propietario tiene derecho a arrendar su vivienda para fines turísticos pero las Comunidades de Propietarios pueden acordar en Junta determinados “límites o condiciones” a estos arrendamientos. Dichos “límites o condiciones” no pueden suponer una “prohibición” implícita.

Las Comunidades de Propietarios pueden acordar en Junta el incremento de la cuota de participación, en un 20 %, del propietario que arriende su vivienda para fines turísticos.

Dichos acuerdos, relacionados anteriormente, deberán ser aprobados con el voto favorable de las 3/5 partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las 3/5 partes del total de los propietarios.

Principales modificaciones que han sido llevadas a cabo en la LEC

Se amplía la posibilidad de tramitar los desahucios como procedimientos ordinarios.

Se establece un nuevo protocolo para que los demandados puedan acudir a los servicios sociales para que se declare su situación de vulnerabilidad social y/o económica.

En caso de que se declarare, por parte de los servicios sociales, la situación de vulnerabilidad social y/o económica del demandado, el procedimiento de desahucio se suspenderá durante un mes, en el caso de que el arrendador sea persona física o de tres meses, en el caso de que el arrendador sea persona jurídica, a fin de que los servicios sociales adopten las medidas oportunas.

Las mencionadas modificaciones están recibiendo tantas críticas como halagos. Como siempre, todo depende del punto de vista en el que estemos. No obstante, a la vista de una normativa tan cambiante, el consejo que podemos ofrecer desde NBA Consulting es que, ya seas arrendador, arrendatario, persona física o empresa o incluso vecino afectado en una Comunidad de Propietarios, si quieres iniciar una relación arrendaticia o te ves afectado por la misma, es siempre conveniente contar con un especialista en la materia, que analice bien el caso concreto y te ofrezca la mejor solución, ajustada a la legalidad del momento.

Carmen Sevilla Marquina

Abogada NBA Consulting

imagen: zendesk

La cesión de viviendas con fines turisticos

by Marina -- |24/10/2018 |1 Comments | Abogado, administración de fincas, Inmuebles | , , , , , , ,

La Agencia Tributaria mediante la Orden Orden HFP/544/2018, de 24 de Mayo, aprueba modelo 179, con el fin de regular la Cesión de viviendas de alquiler turístico.

Las personas y entidades que intermedien entre los cedentes y cesionarios del uso de viviendas con fines turísticos, tendrán la obligación de presentar este modelo.

El plazo para su presentación, de forma excepcional será del 1 al 31 de Enero del 2019, para el ejercicio 2018. Pero a partir del próximo año, las declaraciones se realizaran trimestralmente.

Los que están obligados a su presentación, serán aquellos que presten un servicio de intermediación entre los cedentes y los cesionarios del uso de este tipo de viviendas.

Se consideran viviendas con fines turísticos, aquellas cuyo arrendamiento sea temporal. Es decir, aquellas que vayan a tener la condición de vivienda arrendada de larga temporada, no están incluidas en este tipo de clasificación.

En el caso, de que el propietario de la “vivienda turística” sea NO RESIDENTE en territorio español, también tiene obligación de presentar este modelo.

En relación a la información que se debe reflejar en el modelo, como obligatoria está la siguiente:

  • Identificación del titular o titulares de la vivienda, del titular del derecho en virtud del cual se cede la vivienda (si es distinto del titular de la vivienda) y de las personas o entidades cesionarias.
  • Identificación del inmueble (dirección completa) con especificación de la referencia catastral, en el caso de que la tuvieran asignada.
  • Número de días de disfrute de la vivienda con fines turísticos.
  • Importe percibido, en su caso, por el titular cedente del uso de la vivienda.
  • Fecha de inicio de la cesión.

Recuerde, ante cualquier duda, NBA Consulting, Abogados y Asesores en Torrevieja, dispone de profesionales expertos en la materia que pueden asesorarle.

Artículo escrito por Fina Sánchez. Especialista en Asesoría Fiscal de NBA Consulting.

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