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Opiniones

El Secretario-Administrador de una Comunidad de Propietarios o de un Residencial o Urbanización.

by Marina -- |07/02/2020 |0 Comments | Abogado, administración de fincas, Civil, Opiniones, Torrevieja

El artículo 13.1 de La Ley de Propiedad Horizontal )LPH, establece como órganos de gobierno de la Comunidad de propietario , con carácter necesario, la Junta de propietarios, el Presidente, el Secretario y el Administrador, pudiendo existir, con carácter facultativo otros órganos como los vicepresidentes u otros que se prevean en los Estatutos o por acuerdo mayoritario de la Junta (art. 13.1).

Pueden unirse los cargos de Secretario y de Administrador en una sola persona, que se denominará Secretario-Administrador. Esta cargo puede ejercerlo cualquier propietario o un tercero. Cuando esta función se realiza por un tercero, este debe ser profesional debidamente cualificado y habilitado por colegio profesional.

Asimismo, el artículo 13.7 de la LPH, prevé que la duración de los cargos de la comunidad será anual, salvo previsión contraria en los Estatutos, pudiendo los designados ser removidos de su cargo antes de la expiración del mandato, por acuerdo de la Junta de propietarios, convocada en sesión extraordinaria ( art. 13.7).

Establece también la LPH en su artículo 16, que la Junta de propietarios es el órgano supremo de gobierno de la comunidad y se compone por todos los titulares de viviendas y locales de negocio integrantes de ésta; distinguiendo la ley entre la Junta ordinaria, que se reúne por lo menos una vez al año, con un contenido mínimo legalmente establecido y las extraordinarias.

Por tanto, el Secretario-Administrador, es el profesional que habitualmente se ocupa de Gestionar las Comunidades de Vecinos, edificios de apartamentos y Urbanizaciones con elementos comunes para gestionar.

Cuáles son las funciones que debe desarrollar el Administrador y cuales sus responsabilidades?:

Corresponde al administrador:
1. Cuidar que se cumplan las Normas de utilización de la Urbanización y la Legalidad Vigente.
(Artículo 20.a)
Velar por el buen régimen de la casa, sus instalaciones y servicios, y hacer a estos efectos las oportunas advertencias y apercibimientos a los titulares).

2. Calcular el coste de los servicios y mantenimiento de los elementos comunes .
(Articulo 20.b)Preparar con la debida antelación y someter a la Junta el plan de gastos previsibles, proponiendo los medios necesarios para hacer frente a los mismos.).

3. Gestionar el mantenimiento de la Comunidad.
(20.c) Atender a la conservación y entretenimiento de la casa, disponiendo las reparaciones y medidas que resulten urgentes, dando inmediata cuenta de ellas al presidente o, en su caso, a los propietarios).


4. Ejecutar los acuerdos de los Propietarios adoptados en las Juntas.

(20.d) Ejecutar los acuerdos adoptados en materia de obras y efectuar los pagos y realizar los cobros que sean procedentes.).


5. Actuar como Secretario de la Junta de Propietarios custodiando la documentación.

(20.e) Actuar, en su caso, como secretario de la Junta y custodiar a disposición de los titulares la documentación de la comunidad).

Podemos concluir diciendo, que el Secretario-Administrador, forma parte de los Órganos de Gobierno de la Comunidad, que el nombramiento se realiza por la Junta de Propietarios comoel resto de miembros del Órgano y que su mandato es para un año, salvo que los estatutos prevean otro plazo. No obstante, puede ser cesado en cualquier momento, si la misma Junta e Propietarios lo decide en sesión ordinaria o extraordinaria.

Las funciones del Administrador, no están sujetas al mandato del Presidente, sino que vienen establecidas por la propia Ley de propiedad horizontal (LPH), los acuerdos de la Junta de Propietarios y los Estatutos.

Artículo escrito por Antonio Navarro. Director de Consultoría Jurídica en NBA Consulting y especialista en urbanismo.

EL PERRO DEL VECINO EN UNA COMUNIDAD DE PROPIETARIOS

by Marina -- |06/02/2020 |0 Comments | Abogado, administración de fincas, Opiniones, Torrevieja

Probablemente leyendo el titulo ya adivine el tema de este articulo.
En las comunidades de propietarios son frecuentes las quejas por perros que ladran día y noche. ¿Qué hacer ante un perro del vecindario que ladra sin parar? ¿Debe prevalecer el derecho del propietario a tener un animal o el descanso de los vecinos?

La Ley de Propiedad Horizontal no contempla expresamente esta circunstancia, pero en su artículo 7.2 establece que no está permitido desarrollar “actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas en una vivienda”

Por tanto, los ladridos, malos olores, etc., ocasionados por los perros se pueden considerar una actividad prohibida por molesta y se pueden iniciar acciones legales.
Aunque lo habitual es acudir al Presidente o Administrador de la Comunidad, a la policía local y por instancia al Ayuntamiento.

¿ Que hacer? En primer lugar, tratar dirigirse al dueño del perro o, en su caso, al Presidente de la Comunidad para que éste informe al propietario del animal. A veces los propietarios salen a trabajar sin saber que al dejar sólo al perro, éste ladra sin cesar…

En segundo lugar, si hablar con el dueño no surge efecto, llame a la policía local en el momento en que estén produciendo los ladridos. La Policía Local comprobará la situación del perro, las condiciones de salubridad en las que vive; pero también podrá medir el nivel de ruido emitido y con las mediciones se podrá verificar si se están vulnerando las ordenanzas. Finalmente, si lo estima oportuno, la policía redactará un acta que refleje el problema y el Ayuntamiento podría iniciar un Procedimiento Sancionador, dirigido hacia el propietario del animal.

Los ladridos constantes de un perro, además de molestias en el vecindario y ansiedad al propio animal, puede suponer la imposición de multas. Estas sanciones son establecidas por las Ordenanzas de cada municipio. En el caso del ayuntamiento de Orihuela, por ejemplo, se prevén multas entre 30,05 euros y 300,50 euros, y en caso de reincidencia los animales podrían ser confiscados por la autoridad.

Cualquier duda, estaremos encantados de atenderle en Nba Consulting.

Equipo Gestión de Comunidades de Propietarios.

El articulo escrito por un Equipo Gestión de Comunidades de Propietarios.

¿Qué hacer antes de que termine el 2019 para pagar menos en renta?

by Marina -- |27/11/2019 |0 Comments | Asesoría, Asesoría Fiscal, Opiniones

El ejercicio fiscal está llegando a su fin, pero aún hay tiempo para poder tomar medidas con el fin de poder reducir el impacto en la declaración de la Renta del 2020.
Entre las acciones que podemos llevar a cabo para paliar el impacto en renta, destacamos:

Plan de pensiones

La aportación al plan de pensiones antes de la finalización del año, tiene ventajas fiscales. El limite está actualmente en 8.000€. Es decir, si la aportación es superior, como tope se podrá aplicar la deducción sobre dicho importe.

Así la ventaja fiscal se refleja en la base general del impuesto, no en la del ahorro. Gestha aconseja que invertir otros 6.234 euros de media para alcanzar el límite de estas aportaciones garantiza un ahorro fiscal adicional de unos 1.870 euros de media, que varía según los ingresos y la comunidad autónoma de residencia.

Vivienda en propiedad

Los que adquirieron vivienda antes del 1 enero del 2013, continúan teniendo derecho a la desgravación. Pero es importante tener presente, que para poder aplicarla han de haber tenido deducciones por el inmueble en el ejercicio 2012 y años anteriores.

La deducción por las inversiones realizadas será del 15% sobre la inversión. Y el limite esta en 9.040€. Por tanto, la amortización de la hipoteca antes de finalizar el año, por ejemplo en 4.000€ daría derecho a una deducción de 600€.

Venta de la vivienda

La ganancia obtenida por venta de la vivienda tributa en la declaración de la renta, en función de su cuantía entre el 19% y el 23%.

Ahora bien, si la ganancia obtenida se reinvierte en la adquisición de otra vivienda habitual, se neutraliza este pago.

Mayores de 65 años

Las ganancias obtenidas por la venta de la vivienda habitual los ciudadanos mayores de 65 años o por personas dependientes severos o de grandes dependientes están exentas.

Si trabajas en el extranjero

Los rendimientos que se han obtenido por los trabajos realizados para empresas radicadas en el extranjero están exentos de tributación con un límite máximo de 60.100 euros anuales.

Solo se podrá aplicar esta exención en el territorio en el que se realicen los trabajos se aplique un impuesto de naturaleza idéntica o análoga a la del IRPF y no se trate de un país o territorio calificado reglamentariamente como paraíso fiscal. Además, esta exención solo está destinada a desplazamientos temporales, ya que si el contribuyente es residente en otro país ya no tributaría en España.

Artículo escrito por María José Martínez. Especialista en Contabilidad Empresarial de NBA Consulting.

Para un mejor asesoramiento en asuntos fiscales, nuestra profesional Fina Sánchez, especializada en Asesoría Fiscal le atenderá encantada en NBA Consulting en Torrevieja (Alicante).

NUEVO REGISTRO DE IMPAGADOS JUDICIALES.

by Marina -- |21/11/2019 |0 Comments | Abogado, Opiniones, Torrevieja

El Registro de Impagados judiciales nace como un fichero de morosidad, regulado por el Consejo General de la Abogacía Española, con la importante finalidad de recoger información de deudas liquidas vencidas y exigibles, superiores a 50 €, y reconocidas mediante una resolución judicial firme para la difundirlas al sistema financiero español y a terceros que tengan un interés legítimo en acceder, de forma gratuita.

Este fichero está concebido, además de como fichero informativo de morosos judiciales, como un servicio complementario a los abogados en la reclamación y gestión de cobros, reforzando y garantizando el derecho a la tutela judicial efectiva y la ejecución de la sentencia de aquellos acreedores que tienen reconocido su derecho al cobro de una deuda en una resolución judicial firme, con el fin de acortar los largos años de litigio judicial de ejecución de una deuda.

El proceso, en resumidas cuentas, consiste en la inclusión en la Plataforma de la reclamación de la deuda, que será verificada por el equipo jurídico, y posteriormente se enviará un requerimiento certificado de pago al deudor. Pasados 5 días desde el requerimiento, si la deuda no se ha satisfecho, se notifica al deudor la publicación e inclusión del impago en el Registro de impagados judiciales. Si el deudor no se opone, o su oposición no está justificada se mantendrá el impago en el registro, siendo accesible para los terceros que demuestren tener un interés legítimo.

Las gran ventaja del Registro de impagados judiciales viene esencialmente derivada de la presión social y económica que supone la inclusión de la deuda en un fichero de morosidad, que puede ser consultado por el sistema financiero español y por la mercantil estatal Informa D&B, y otros grandes operadores del sector, a los efectos de modificar sus criterios de rainting y scoring e información sobre solvencia y riesgo de empresas, limitando e imposibilitando el acceso al crédito de los deudores reflejamos en el fichero.

Para más información, consulte con nuestros abogados que le atenderán y aclararán cualquier cuestión relativa a este novedoso servicio.

Artículo escrito por Felicia Martínez. Especialista en Derecho civil contractual y extracontractual e inmobiliario y de la construcción, Derecho de familia y de sucesiones.

Comentario: Sentencia 97/2018 del 19 de Septiembre

by Marina -- |17/10/2018 |0 Comments | Abogado, Inmuebles, Opiniones | , , ,

Esta Sentencia del Tibrunal Constitucional, en mi opinión, va a perjudicar gravemente el mercado inmobiliario en España, al disminuir la garantía que supone para la entidades bancarias, las viviendas, cuando conceden prestamos hipotecarios a los ciudadanos; y por otro lado, la inseguridad jurídica que se creará con 17 nuevas regulaciones Autonómicas en la materia.

La Sentencia 97/2018, dictada por el Pleno del Tribunal Constitucional, pese a que declara parcialmente Inconstitucional La Ley de Vivienda de la Comunidad Autónoma Vasca, Ley autonómica 3/2015 de 18 Junio (en adelante Ley Vasca), realmente tan solo declara Inconstitucional 4 artículos de la norma y reinterpreta una disposición adicional.

Los artículos 6.1, 9.4, 74 y 75.3, declarados Inconstitucionales y la Disposición Adicional Primera, 3; hacen referencia tan solo a cuestiones menores del texto legal, y que ya estaban reguladas en el ámbito Nacional.

El objetivo de la Ley Vasca, que nos ocupa, es el de establecer los mecanismos legales, para que la Administración Autonómica y Municipal, puedan obligar a los propietarios a tener ocupadas sus viviendas; y lo hace, como suele ser habitual, mediante mecanismos coactivos que limitan la propiedad privada y disminuyen la seguridad jurídica del mercado inmobiliario, y a buen seguro, perjudicará finalmente a todos los propietarios de viviendas, es decir, a la inmensa mayoría de los Españoles.

Veamos las muchas novedades que viene a establecer la citada Ley de la vivienda Vasca, al haber sido declarados Constitucionales casi todos los artículos de la norma:

  • . Se define como obligación del propietario y poseedor legal de una vivienda, dar uso habitacional a la vivienda (art. 3 t).
  • . Se establece la obligación de los propietarios y poseedor legal de una vivienda, cumplir con la función social que establece la Ley vasca para las viviendas, trasteros y garajes (art.4.1).
  • . Se crea el precepto legal de “Vivienda desocupada” (artículos 3.x; 4.2b, 56.1 y 53), reconociendo capacidad legal a la Comunidad Autónoma y los Ayuntamientos, para regular este precepto legal.
  • . La citada Ley establece y regula el usos de sanciones por la Administración, para obligar a los propietarios a cumplir con la función social, que esta define para las viviendas:
    • Derecho de adquisición preferente, para la Administración.
    • Expropiación por incumplimiento de la función social.
    • Las multas coercitivas y las sanciones reguladas en los artículos [art. 63.2, letras a) a d) y f) a h)].
    • El alquiler forzoso (art. 59),
    • La expropiación [art. 72.3 c)]
    • Las sanciones pecuniarias [arts. 83 d, y 84 d), tipificando como infracción administrativa el “uso inadecuado de la vivienda, anejo, local o alojamiento”.
  • . Establece la presunción legal de “uso inadecuado de una vivienda” a fin de sancionar al supuesto infractor, sin tan siquiera tener que demostrar la situación de vivienda desocupada.
  • . Alquiler forzoso, previsto en el artículo 59, que impone en el plazo de tan solo un año, tras la declaración de vivienda desocupada, la obligación del propietario de abonar las obras de acondicionamiento o mejora, para entregar en alquiler su vivienda.

Pensamos que sancionar de forma importante, las eventuales viviendas desocupadas, sin tener solucionada de forma eficaz, la gran inseguridad actual de los propietarios cuando deciden alquilarlas, disminuirá de forma sustancial el mercado inmobiliario de inversión, disminuirá el valor de garantía que han dado las Entidades bancarias a las viviendas, disminuyendo con ello la posibilidad financiera de los particulares para adquirir las viviendas; y creará un nuevo problema a las Administraciones, que no dispondrán de suficientes recursos para poder adquirir y mantener, el parque de las viviendas expropiadas; tal y como ocurría en España hace tan solo 40 años.

Ninguno de nuestros dirigentes, recuerda ya que en nuestra historia reciente, la Administración disponía de un parque muy importante de viviendas sociales, que entregaban a diferentes colectivos (Ferroviarios, Militares, Profesores, Sanitarios, etc..), para cubrir las necesidades habitacionales de estos colectivos, y garantizar la movilidad de estos y sus familias; y que con la llegada de la Democracia y el aumento de la capacidad adquisitiva de los Españoles, esta práctica dejo de tener sentido, y los primeros Gobiernos de la Democracia, consideraron que era mas rentable para la Administración y socialmente mejor para los ciudadanos, vender todos estos inmuebles a los particulares e indemnizar a los colectivos que precisaban desplazarse para cubrir puestos de trabajo lejos de su residencia, toda vez que la Administración no puede ni debe, reemplazar a la economía privada en la obtención del bien necesario habitacional.

 

Esperamos que nuestros dirigentes, se planteen un día algunas de las siguientes cuestiones:

  • ¿No sería mas sencillo y eficaz, dotar de recursos suficientes y medios legales eficaces a la Administración de Justicia, para que los propietarios tuviesen interés en rentabilizar las viviendas vacías?.
  • ¿Qué no tuviesen miedo para dejar de cobrar las rentas o sufrir el destrozo impune de sus viviendas, por los inquilinos que además no pagan las rentas?.
  • ¿No sería más sencillo y eficaz, tal y como ocurre en Alemania, desde hace muchos años, que la Administración Publica ayudase con alquileres sociales, a las personas que lo necesitan, pagando directamente a los propietarios de las viviendas, las rentas a precio de mercado?.

 

¿Porqué tenemos la sensación de que nuestra Administración esta siempre mas cerca de los Regímenes Totalitarios limitativos de derechos, que del libre mercado?, como establece nuestra Constitución.

Lamentablemente comprobamos, que tanto nuestros representantes Políticos como tambien nuestro Tribunal Constitucional, entienden que a los ciudadanos se les debe convencer mejor mediante la coacción, que mediante el estimulo positivo, estableciendo incentivos que les convenzan para alquilar sus viviendas vacías, cuando además con ello se generarían ingresos adicionales para la Administración; en lugar de gastos.

Artículo escrito por Antonio Navarro. Abogado y director de NBA Consulting.

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