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EFECTOS DEL ESTADO DE ALARMA EN LOS CONTRATOS DE ARRENDAMIENTO DE VIVIENDA PARA ESTUDIANTES.

by Marina -- |19/05/2020 |0 Comments | Sin categoría

Durante el año, muchos estudiantes se desplazan a otras ciudades, alquilando viviendas para residir cerca de la universidad o centros de estudio.

Como consecuencia de la declaración del Estado de Alarma, y la finalización anticipada del curso académico, mucha gente se pregunta si pueden desistir del contrato de arrendamiento.

Si bien la Ley de Arrendamientos Urbanos recoge en su art. 11 la posibilidad de desistir del contrato, esto no es aplicable a los contratos de vivienda para estudiantes, dado que el Tribunal Supremo, en reiteradas ocasiones, los ha determinado como contratos de temporada (art. 3.2 LAU) y no como contratos de arrendamientos para vivienda habitual (art. 2.1 LAU), sin perjuicio de que las partes lo hayan previsto en el contrato.

Si el contrato no recoge ninguna cláusula que resuelva el impacto de la pandemia en la relación contractual, como puede ser el derecho de desistimiento, en estos casos, se podrían dar los presupuestos jurídicos para aplicar la cláusula rebus sic stantibus en su modalidad más intensa, acogida por el Tribunal Supremo en su doctrina jurisprudencial más reciente (SSTS de 18 de julio de 2019 y de 6 de marzo de 2020), con efectos resolutorios del contrato.

Para que la cláusula rebus sic stantibus tenga efecto resolutorio, un suceso de fuerza mayor tiene que frustrar la finalidad del contrato, haciendo desaparecer la causa del negocio de forma sobrevenida y ajena a la voluntad de las partes, produciendo la ineficacia del contrato.

Estando la finalidad de este tipo de arrendamientos, que es morar en la vivienda para poder asistir a las clases académicas, ligada a la existencia del curso académico, y éste ha finalizado anticipadamente debido a la crisis sanitaria, la finalidad del contrato ha desparecido, y por tanto el contrato de arrendamiento es ineficaz.

Para cualquier consulta al respecto de éste, y cualesquiera otras cuestiones relacionadas, pueden contactar con ustedes a través de nuestro teléfono 965 71 86 96, email (Info@nbaconsulting.es; felicia.martinez@nbaconsulting.es) o página web NBACONSULTING.ES.

Trabajamos por defender sus intereses.

Artículo escrito por Felicia Martínez. Especialista en Derecho civil contractual y extracontractual e inmobiliario y de la construcción, Derecho de familia y de sucesiones.

Y Melanie Fahnestich – nuestra incorporación al departamento jurídico, licenciada en derecho..

RESUMEN AYUDAS COMUNIDAD VALENCIANA PARA AUTONOMOS. COVID – 19

by Marina -- |09/04/2020 |0 Comments | Abogado, Opiniones, Sin categoría

El Decreto 44/2020, de 3 de abril, del Consell, establece un régimen de ayudas urgentes directas, para las personas trabajadoras en régimen autónomo de la Comunidad Valenciana, que se han visto obligados a suspender su actividad empresarial debido al Covid-19.

Las ayudas que recoge el Decreto están destinadas a los trabajadores autónomos de la Comunidad Valenciana, incluidos los socios de cooperativas de trabajo asociado, para compensar la disminución de ingresos como consecuencia de la declaración del estado de alarma.

Las personas que se pueden beneficiar de estas ayudas deben reunir los siguientes REQUISITOS: (art. 3)

  1. Haber figurado ininterrumpidamente de alta en el Régimen Especial de Trabajadores Autónomos durante, al menos, el periodo comprendido entre el 31 de diciembre de 2019 y el 14 de marzo de 2020.
  2. Haber suspendido la actividad como consecuencia de las medidas adoptadas por el Real Decreto 463/2020, de 14 de marzo, o, en caso de mantener la actividad, haber reducido su facturación correspondiente al mes anterior a la solicitud de la ayuda en un 75% por ciento respecto del promedio facturado en el semestre natural anterior a la declaración del estado de alarma. Si el solicitante no lleva de falta los seis meses naturales exigidos, se valorará teniendo en cuenta el periodo de actividad.
  3. Tener domicilio fiscal en la Comunitat Valenciana.

Quedan excluidas los trabajadores autónomos que:

  1. El 14 de marzo de 2020 fueran perceptoras de la prestación por desempleo o de la correspondiente a la protección por cese de actividad.
  2. El 14 de marzo de 2020 o posteriormente, fueran trabajadores por cuenta ajena.
  3. Obtuvieron rendimientos netos de su actividad superiores a 30.000 euros en el ejercicio 2019.
  4. Incurran en alguna de las prohibiciones previstas en la Ley general de subvenciones, en concreto las de los apartados 2 y 4 del artículo 13. (Remisión a esta ley, son muchas, por eso no las hemos puesto).

Tampoco se podrán conceder a empresas de los siguientes sectores:

  1. Pesca y acuicultura, regulados por el Reglamento (CE) Núm. 104/2000 del Consejo.
  2. Producción primaria de los productos agrícolas.
  3. Las ayudas concedidas a las empresas que operen en el sector de la transformación y comercialización de productos agrícolas.
  4. Actividades relacionadas con la exportación a terceros países o Estados miembros.
  5. Ayudas concedidas a la utilización de productos nacionales en lugar de importados.

En cuanto a la CUANTÍA de la ayuda (art 4), ascenderá a 1.500 euros para las personas obligadas a la suspensión de actividades por el Real Decreto 463/2020, y de 750 euros para el resto de los solicitantes. Se establece un importe global máximo de 57.500.000 € de fondos propios de la Generalitat (sin perjuicio de ampliación con fondos estatales o europeos).

El CRITERIO para la concesión, HASTA AGOTAR el crédito disponible (art. 7), será EL MOMENTO DE LA PRESENTACIÓN DE LA SOLICITUD, que no se considerará presentada hasta  que se aporte toda la documentación requerida. En caso de solicitudes completadas en el mismo momento, se dará PRIORIDAD a presentadas por personas con diversidad funcional y, en su defecto, por mujeres.

El PLAZO (art. 5) para presentar las solicitudes se iniciará a las 09:00 horas del día 8 de abril de 2020 y finalizará a las 09:00 horas del día 4 de mayo de 2020.

La solicitud se presentará de forma telemática en la sede electrónica de la Generalitat Valenciana, a través de un procedimiento habilitado al efecto, denominado “EAUCOV 2020 Ayuda extraordinaria a personas trabajadoras autónomas Covid-19”.

Para la tramitación telemática es necesaria la firma electrónica avanzada, con un certificado admitido por la sede electrónica de la Generalitat. Si no se dispone de esta firma electrónica avanzada, se debe acudir a la representación a través de persona que sí la tenga, acreditando la representación.

Junto a la solicitud se debe acompañar la siguiente DOCUMENTACIÓN (art. 6):

  1. Certificado de situación en el censo de actividades económicas de la Agencia Estatal de Administración Tributaria.
  2. Declaración responsable relativa a los requisitos exigidos.
  3. Modelo de domiciliación bancaria.
  4. En caso de actuar mediante representante, se aportará formulario relativo a la representación.
  5. Declaración responsable de las ayudas de mínimos concedidas a la persona solicitante durante los dos ejercicios fiscales anteriores y durante el ejercicio fiscal en curso, así como de otras ayudas estatales para las mismas medidas de financiación de riesgo.

Solo se admitirá una solicitud por persona. Con la presentación de la solicitud se autoriza, salvo oposición expresa (en cuyo caso se ha de aportar documentación acreditativa), al Servicio Valenciano de Empleo y Formación (LABORA) a recabar información relativa a lo siguiente:

  1. Identidad de la persona física solicitante. En su caso de su representante.
  2. Vida laboral, certificada por la Tesorería de la Seguridad Social.
  3. Certificación positiva de encontrarse al corriente en el cumplimiento de las obligaciones tributarias y con la Seguridad Social.
  4. Certificación de la Agencia Estatal de Administración Tributaria relativa a los rendimientos de actividad económica, domicilio fiscal y cualquiera de los requisitos exigidos a las personas beneficiarias.

Examinadas las solicitudes, se emitirá un informe (art. 7) donde se hará constar que se cumplen los requisitos necesarios para la concesión de las ayudas, y se formulará, por la persona titular de la Secretaría Autonómica de Empleo u órgano en que esta delegue, la propuesta de concesión al órgano competente para resolver.

El plazo para resolver y notificar la resolución (art 8) será de tres meses desde la entrada de la solicitud en la sede electrónica de la Generalitat. Transcurrido el plazo sin que se haya dictado o notificado resolución, se producirá silencio administrativo, y la solicitud se entenderá desestimada.

La resolución determinará la cuantía concedida e incorporará, en su caso, las condiciones, obligaciones y determinaciones accesorias a que deba sujetarse el beneficiario.

Los recursos contra la resolución se contemplan en el art. 8.5.

Obtenida la resolución de concesión, el importe de la ayuda se librará de una sola vez (art. 9).

Además de las obligaciones recogidas en la Ley general de subvenciones, los beneficiarios de esta ayuda tienen las siguientes OBLIGACIONES (art. 10):

  1. Mantener la actividad autónoma durante al menos tres meses, a contar desde el día en que quede sin efecto la suspensión de la actividad.
  2. Facilitar cuantos datos e información, en cuestiones relacionadas con las subvenciones concedidas, le sea requerido por LABORA.
  3. Comunicar a LABORA la solicitud u obtención de otras subvenciones o ayudas para la misma finalidad, así como incidencias o variaciones que se produzcan en relación con la subvención concedida.
  4. Cumplir las obligaciones de transparencia en caso de haber percibido durante un año ayudas o subvenciones públicas en cuantía superior a 10.000 euros. Los beneficiarios deberán publicitar en su página web, si la tuvieran, la obtención de esta subvención.
  5. Someterse a actuaciones de control financiero.

Se refieren casos (art. 11), de obligación de reintegrar las cantidades percibidas, así como la exigencia del interés de demora, los contemplados en el art. 37 de la Ley 38/2003 General de Subvenciones y otros tantos de la Ley 2/2015, de Transparencia, Buen Gobierno y Participación Ciudadana de la Comunitat Valenciana. En particular, en el supuesto de falsedad de las declaraciones responsables presentadas, y en el caso de que el lucro cesante sea inferior a la subvención concedida.

Esta subvención es incompatible (art 12) con cualquier otra ayuda, subvención, ingreso o recurso para la misma finalidad, salvo las bonificaciones de cuotas a la Seguridad Social y de la prestación extraordinaria estatal para trabajadores autónomos afectados por la crisis ocasionada por el Covid-19.

Que debemos saber sobre el coronavirus y como protegerse.

by Marina -- |13/03/2020 |0 Comments | Sin categoría

Compartimos con vosotros ultimos noticias Órgano Judicial Competente en la Comunidad Valenciana:

“Se aplazarán los señalamientos de juicios, vistas y otras actuaciones

procesales que impliquen la participación de personas pertenecientes a grupos de

alto riesgo (enfermos, personas mayores, etc.) en especial las diligencias realizadas

por los Juzgados que tengan competencia en materia de incapacidades,”.

Dificultad creciente para cumplir con el derecho Fundamental de de acceso a la vivienda digna, en España.

by Marina -- |06/11/2019 |0 Comments | Abogado, DERECHO DE FAMILIA, Familia, Sin categoría, Torrevieja

El acceso a la vivienda, es uno de los índices que mejor podría medir el nivel económico y de bienestar de una sociedad. Por esta razón, la normativa internacional considera que el acceso a la vivienda es un derecho Fundamental, comparable a los derechos de Alimentos, Sanidad y vestido. Tanto nuestra Constitución del 78, como la norma Internacional por excelencia, la Declaración de Derechos Humanos, reconocen a este derecho como fundamental para las personas:

  •  Artículo 47 de la Constitución Española.
  •  Artículo 25 de la Declaración de Derechos Humanos.

Los Españoles, siempre hemos preferido vivir en nuestra vivienda, que en vivienda ajena, es decir, en régimen de alquiler. Podemos decir que ha sido nuestra cultura desde hace décadas, quizás desde siempre, la de formar una familia y al mismo tiempo adquirir una vivienda, normalmente financiada por una entidad bancaria.

Sin embargo, con nuestra incorporación a la Unión Europea y el deseo de adoptar la forma de vida europea, la mayor parte de nuestros Gobiernos han fomentado el alquiler, y por ello, han dedicado sus esfuerzos en regular el mercado del Alquiler dando preferencia a los inquilinos, en detrimento de los derechos de los propietarios:

  •  Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos.
  •  Ley 4/2013, de 04 de junio, de Medidas para la Flexibilización del Alquiler de Viviendas.

En nuestra opinión, hay varios errores en la política de vivienda seguida hasta el momento, que perjudican a los que pretenden vivir en régimen de alquiler:

  •  Creemos que es un error fomentar el alquiler en detrimento de la vivienda en propiedad, ya que el alquiler no genera inversión. Para cualquier familia, la vivienda habitual en propiedad es una inversión, que puede ser de gran utilidad al final de la vida laboral, porque precisamente es cuando se suele terminar de pagar la vivienda, si esta se adquirió con financiación bancaria para 30 o 35 años. Al final de la vida laboral de cualquier persona, es cuando más se necesita disponer de bienes seguros y fácilmente convertibles en dinero liquido, que permitan afrontar el último tramo de la vida sin dificultades, sin la preocupación de la insuficiencia de recursos económicos, ante los contratiempos de la vida, como puede ser la necesidad de ayuda propia de la vejez, o la falta de recursos ante la jubilación.
  •  Creemos también, que es un error, fomentar el alquiler disminuyendo la seguridad jurídica de los propietarios arrendantes. Perjudica gravemente el mercado del alquiler la falta de garantías para la propiedad. El aumento de garantías del inquilino que no cumple con su obligación del pago de las cuotas del alquiler, la protección del inquilino en precario e incluso del ocupa, en detrimento de los derechos efectivos del propietario real, disminuye la oferta de viviendas en régimen de alquiler, y aumenta el precio. Por esta razón, perjudica a los más desfavorecidos, a los que obtienen los sueldos más bajos y precarios, en definitiva, DIFICULTA EL ACCESO A LA VIVIENDA.
  •  Creemos que es un error, construir viviendas sociales. En la época Franquista, era muy habitual que cada colectivo dispusiera de viviendas sociales, para los miembros del propio colectivo. La primera intención de estas viviendas, era la de facilitar la movilidad del colectivo, con ocasión de un traslado en el puesto de trabajo. De este modo, disponían de viviendas, las familias de empleados de la Renfe, de Telefónica, de los tres Ejércitos y de la Guarda Civil, y otros colectivos de funcionarios o empleados públicos. Pero con la llegada de la Democracia y el aumento de los recursos económicos del estado, se decidió terminar con el inmenso parque de viviendas sociales del estado, cuyo coste de mantenimiento superaba ampliamente los ingresos obtenidos de los alquileres de los inquilinos, y resultaba más rentable subvencionar al colectivo concreto, para que buscase directamente en la ciudad concreta, su vivienda de alquiler. Esta es ya una situación superada, la de tener un gran parque de viviendas sociales. No debemos caer de nuevo en este error, y al igual que se hace en Alemania, debe ser el Estado quien se ocupe de indemnizar a los colectivos que por necesidad de la función, deben cambiar el domicilio.

Así mismo, debe ser el Estado, quien subvencione a las familias con riesgo de exclusión social, que precisan de vivienda pero no pueden acceder al mercado del alquiler, pero pagando directamente al propietario de la vivienda las rentas pactadas, y con ello, garantizar el acceso a la vivienda de quienes no disponen de los recursos mínimos, y evitar la especulación.

Lamentablemente, con la llegada de la Gran Crisis Económica, el pasado año 2009, los españoles padecemos una dificultad creciente para acceder a una vivienda digna, especialmente los jóvenes que desean independizarse de sus Padres. Estamos en una situación de gran dificultad para el acceso a la vivienda, que no mejora, sino que empeora, con el paso de los años. Son muchas las razones, que hoy podemos esgrimir, para explicar esta aseveración, exponiendo las que creemos más importantes:

  •  Desde el comienzo de la crisis, las entidades bancarias han endurecido mucho los requisitos exigidos para financiar una vivienda.
  •  El mercado de la vivienda en Alquiler, encarece de forma continuada los precios, por las razones ya expuestas, de disminución de la oferta y de aumento de la demanda, por la imposibilidad de acceder a la vivienda en propiedad.
  •  Por la falta de financiación a los empresarios constructores de viviendas y la excesiva regulación de este sector, que hacen cada día más difícil promover viviendas para los empresarios tradicionales, monopolizándose en muchas ciudades la construcción de viviendas, con el consiguiente aumento del precio.
  •  La escasez de suelo urbano disponible para construir, propicia el aumento del precio por encima incluso, del valor asumible para el constructor.
  •  La normativa existente, que protege en exceso al inquilino, incluso incumplidor, en perjuicio del propietario del inmueble.
  •  Los bajos sueldos de los más jóvenes, de los que pretenden independizarse de sus protegenitores, suponen un esfuerzo del 40% o 50% del sueldo, para pagar las rentas del alquiler medio.
  •  El ataque al mercado hipotecario, desde diversos sectores, que hacen mucho más difícil el acceso a la financiación de las personas con menos recursos.

Esta dificultad expuesta de acceso a la vivienda, viene también acreditada por estudios analíticos, tal y como nos la muestra un estudio realizado por la Agencia Europea, EUROSTAR, donde se asegura que en el año 2017, más del 42% de los hogares españoles destinaban el 41% de sus ingresos al pago del alquiler. Esta situación es mucho peor a la que vive la media Europea, donde un ciudadano medio dedica el 24% del sueldo, al pago del Alquiler. Pero, la situación ha seguido empeorando en los años 2018 y 2019, donde el Alquiler ha subido un 15% en los últimos tres años de media, y en las grandes ciudades, se ha duplicado.

Siguiendo el mismo estudio realizado por Eurostar, en España, en el periodo de 2011 al 2017, se ha incrementado en 700.000 nuevas viviendas que han entrado en este mercado del Alquiler; pero que ha resultado claramente insuficientes, puesto que el precio medio de la renta en alquiler sigue aumentando, por lo que debemos decir, que la demanda sigue supera con creces, a la oferta.

El estudio citado de Eurostar, refleja una deficiente cobertura social para las familias más desfavorecidas en España, que son las no pueden acceder ni tan siquiera al mercado de la vivienda en alquiler, en cada ciudad. Frente a la cobertura de vivienda ofrecida por el Estado, o bien pagando directamente las rentas a la propiedad, cifrada en el 15% de la población en los Países Nórdicos y Centro Europeos, la Administración Española, a penas, si puede ofrecer viviendas sociales para el 2,5% de la población.

Artículo escrito por Antonio Navarro. Abogado y Director del equipo jurídico de NBA Consulting.

Sentencia del TSJ Comunidad Valenciana sobre la devolución de una plusvalía abonada

by admin_nba |20/08/2019 |0 Comments | Sin categoría

La STC 59/2017, que declaraba la inconstitucionalidad de los artículos 107.1, 107.2.a) y 110.4 del Texto Refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales, si bien se trataba de una inconstitucionalidad con matices, ha generado que se solicite la devolución, bajo el concepto de ingresos indebidos, de aquellas cantidades abonadas por el Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana, que derivaban de liquidaciones firmes por este impuesto.

Pues bien, este es el supuesto del que se ocupa la Sentencia en cuestión y que se trae a colación por estar reciente en el tiempo y seguir el criterio sentado en dos anteriores, concretamente las STSJ de 284/19 y 419/19 ambas del mes de febrero; pero, antes de seguir, es preciso hacer mención, aunque sea de pasada, al alcance de la declaración de inconstitucionalidad, que ya hemos dicho lo era con matices y estos son que la nulidad de los artículos mencionados no es total sino “ únicamente en la medida que someten a tributación situaciones de inexistencia de incremento de valor”.

Comienza dicha sentencia, tras recordar que la declaración de inconstitucionalidad de los artículos antes citados no se hizo con carácter retroactivo, citando  el artículo 40 de la Ley Orgánica del Tribunal Constitucional que viene a establecer que, con excepción de los procesos penales y administrativos sancionadores en aquello que les beneficie, las declaraciones de inconstitucionalidad de las leyes no permiten revisar procedimientos fenecidos mediante sentencia con fuerza de cosa juzgada; amplía posteriormente esta norma a las resoluciones administrativas firmes en base a doctrina sentada por el propio Tribunal Constitucional y pasa a estudiar  los mecanismos que posibilitan la devolución de los ingresos indebidos  según la Ley General Tributaria, tras una liquidación firme y analizar los argumentos en este sentido de  la petición sometida a debate.

Una vez ubicados en este territorio hemos de distinguir entre las autoliquidaciones, cuyo único límite para la revisión se sitúa en el plazo de prescripción, y las liquidaciones cuyos efectos han de mantenerse, excepto que sea posible la aplicación del artículo 221.3 de la LGT que nos conduce a los apartados  a), c) y d) del artículo 216, o mediante el recurso extraordinario de revisión del artículo 244 LGT.

Hay que señalar que los apartados antes citados contemplan las siguientes posibilidades:

-Nulidad de pleno derecho del artículo 217 LGT

-Revocación     

-Rectificación de errores

Solo haremos mención  a la nulidad de pleno derecho de la que se afirma que, según la doctrina y la jurisprudencia,  ha de contemplarse de manera restrictiva pues: ” la vía extraordinaria de la revisión de actos nulos de pleno derecho no puede convertirse en una vía indirecta de impugnación para reabrir plazos frente a actos que han ganado firmeza al no haber sido impugnados en tiempo y forma. Esta interpretación restrictiva tiene también la consecuencia de que, si no queda acreditada la concurrencia de alguno de los supuestos legales de revisión de manera fehaciente e indiscutible, las solicitud de revisión pueda ser considerada carente de fundamento y rechazada de plano..”

Finaliza la Sentencia comentada refiriéndose a los efectos erga omnes, derivados de un fallo por el que se declara la inconstitucionalidad de una norma, para decir que los mismos no están dotados de carácter retroactivo, salvo en los supuestos expresamente recogidos en la ley, ni conducen a la revisión de las situaciones consolidadas acudiendo para hacer esta manifestación a la jurisprudencia del Tribunal Supremo.

Señalar, por último que también se hace mención y se distingue cual sería la solución cuando se trate de procesos en curso o pendientes de decisión en cuyo caso hay que buscarla en la vinculación de todos los poderes públicos, tribunales incluidos claro está, a la declaración de inconstitucionalidad y consecuente nulidad de la norma desde la publicación de la sentencia del Tribunal Constitucional en el Boletín Oficial del Estado;  ello ex artículo 38 de la Ley Orgánica del Tribunal Constitucional . En este punto cabe resaltar que, en la actualidad, penden ante el Tribunal Constitucional dos cuestiones de inconstitucionalidad de los mismos artículos sobre las que se resolvió la anterior, planteadas por el Tribunal Supremo y el Juzgado de lo Contencioso-administrativo de Madrid número 32.

Es evidente tras lo expuesto que en el supuesto contemplado en la sentencia el fallo de la misma, si bien contiene un error material que suponemos se haya subsanado, es la de que no se produzca la devolución de la liquidación realizada por el Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana, por los argumentos utilizados, si bien cita una Sentencia del Tribunal Supremo, de 2-02-04, según la cual los actos dictados al amparo de una norma declarada nula de pleno derecho quedan afectados por dicha nulidad, abriendo la vía a una posible indemnización si conviene mantener los efectos del acto; también hace mención a que existen STS, s en sentido distinto.     

Añadimos que, aunque de pasada, también se hace mención a la posibilidad de que entrara en juego el recurso extraordinario de revisión del artículo 244 de la Ley General Tributaria para negarla.

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