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Nuevo marco legal para arrendamientos urbanos. Alquiler turístico y a desahucios

by clippingrrpp |07/05/2019 |0 Comments | Abogado, Inmuebles | ,

En este post hablamos del nuevo marco legal de los arrendamientos urbanos. su especial afectación a los arrendamientos turísticos y a los desahucios.

Tras la derogación del tan polémico Real Decreto Ley 21/2018, de 14 de diciembre, de Medidas Urgentes en materia de vivienda y alquiler, el pasado 6 de marzo de 2019 ha entrado en vigor el Real Decreto Ley 7/2019, de 1 de marzo, de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler (en adelante, “RDL 7/2019”).

Dicho RDL 7/2019 justifica su aprobación, en su Exposición de Motivos, en la necesidad de “mejorar el marco normativo para aumentar la oferta de vivienda de alquiler, equilibrando la posición jurídica del propietario y del inquilino en la relación arrendaticia, estableciendo los necesarios estímulos económicos y fiscales y teniendo en cuenta la meta de garantizar el ejercicio del derecho constitucional a la vivienda”.

A través del mencionado RDL 7/2019 se han modificado determinados preceptos de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos (en adelante, “LAU”), de la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre Propiedad Horizontal (en adelante, “LPH”), la Ley 1/2000, de 7 de enero, de Enjuiciamiento Civil (en adelante, “LEC”), del Texto Refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales, aprobado por Real Decreto Legislativo 2/2004, de 5 de marzo y del Texto Refundido de la Ley del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados, aprobado por Real Decreto Legislativo 1/1993, de 24 de septiembre.

Vamos a centrar este artículo en las modificaciones que se han llevado a cabo sobre la LAU, la LPH y la LEC. Dejando el estudio de las modificaciones fiscales para un artículo posterior.

Principales modificaciones que han sido llevadas a cabo en la lau

Se amplía el período mínimo de duración de los contratos de arrendamiento de vivienda, pasando a ser de cinco años, para aquellos arrendamientos en los que el arrendador sea persona física y de siete años, para aquellos arrendamientos en los que el arrendador sea persona jurídica.

Se modifica el régimen de prórrogas posteriores al período mínimo de duración. Transcurridos los primeros 5 o 7 años del contrato, dependiendo de si el arrendador es persona física o jurídica, si ninguna de las partes ha comunicado su voluntad de no renovarlo, el contrato se prorrogará automáticamente por períodos anuales, hasta un máximo de tres años.

Una vez cumplido el primer período mínimo de duración del contrato, cualquiera de las partes podrá notificar a la otra su voluntad de no renovarlo pero, el arrendatario tendrá que hacerlo con una antelación de dos meses a la finalización de cualquiera de las prórrogas y el arrendador tendrá que hacerlo con una antelación de cuatro meses.

Una vez en el período de prórrogas, el arrendatario podrá comunicar al arrendador su voluntad de no renovar el contrato, con una antelación de un mes a la fecha de terminación de cualquiera de las prórrogas.

Se limita la garantía adicional a la fianza, que los arrendadores pueden solicitar, a dos mensualidades de renta.

Se modifica el régimen establecido para la opción que tiene el arrendador, persona física, de pedir al arrendatario el desalojo de la vivienda, una vez transcurrido el primer año de arrendamiento y antes del período mínimo de 5 años. El arrendador, persona física, sólo podrá ejercer este derecho, siempre que necesite la vivienda para uso propio o de familiares de primer grado o para su cónyuge, en supuestos de sentencia firme, cuando así lo comunique con al menos dos meses de antelación y, además, así lo haya especificado en el contrato.

Se refuerza el derecho del arrendatario a exigir el cumplimiento de su contrato de arrendamiento, aun cuando el arrendador inicial ha perdido la propiedad, por cualquier causa y a pesar de que el arrendamiento no estuviera debidamente inscrito.

Principales modificaciones que han sido llevadas a cabo en la LPH

Se amplía la obligación de cada propietario de contribuir a la dotación del fondo de reserva, ya no sólo para obras de reparación y rehabilitación, sino también para las obras de accesibilidad.

Se amplía la cantidad mínima que debe conformar el fondo de reserva, a un 10 % del último presupuesto ordinario de la comunidad.

Se concreta la obligación de las Comunidades de Propietarios de realizar obras de accesibilidad, también para aquellos casos en los que se cuente con ayudas públicas de un 75 %.

Modificaciones ligadas a los arrendamientos turísticos de vivienda:

Cada propietario tiene derecho a arrendar su vivienda para fines turísticos pero las Comunidades de Propietarios pueden acordar en Junta determinados “límites o condiciones” a estos arrendamientos. Dichos “límites o condiciones” no pueden suponer una “prohibición” implícita.

Las Comunidades de Propietarios pueden acordar en Junta el incremento de la cuota de participación, en un 20 %, del propietario que arriende su vivienda para fines turísticos.

Dichos acuerdos, relacionados anteriormente, deberán ser aprobados con el voto favorable de las 3/5 partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las 3/5 partes del total de los propietarios.

Principales modificaciones que han sido llevadas a cabo en la LEC

Se amplía la posibilidad de tramitar los desahucios como procedimientos ordinarios.

Se establece un nuevo protocolo para que los demandados puedan acudir a los servicios sociales para que se declare su situación de vulnerabilidad social y/o económica.

En caso de que se declarare, por parte de los servicios sociales, la situación de vulnerabilidad social y/o económica del demandado, el procedimiento de desahucio se suspenderá durante un mes, en el caso de que el arrendador sea persona física o de tres meses, en el caso de que el arrendador sea persona jurídica, a fin de que los servicios sociales adopten las medidas oportunas.

Las mencionadas modificaciones están recibiendo tantas críticas como halagos. Como siempre, todo depende del punto de vista en el que estemos. No obstante, a la vista de una normativa tan cambiante, el consejo que podemos ofrecer desde NBA Consulting es que, ya seas arrendador, arrendatario, persona física o empresa o incluso vecino afectado en una Comunidad de Propietarios, si quieres iniciar una relación arrendaticia o te ves afectado por la misma, es siempre conveniente contar con un especialista en la materia, que analice bien el caso concreto y te ofrezca la mejor solución, ajustada a la legalidad del momento.

Carmen Sevilla Marquina

Abogada NBA Consulting

imagen: zendesk

PRINCIPIO DE LIBERTAD DE MOVIMIENTO DE CAPITALES

by NBA Consulting |07/02/2019 |0 Comments | Abogado, Asesoría, Asesoría Fiscal, Torrevieja, Tráfico | , , , , , , , , ,

NO SÓLO LOS NO RESIDENTES DE LA UE O DEL EEE, TIENEN QUE TENER EL MISMO TRATAMIENTO TRIBUTARIO EN EL ISD QUE LOS RESIDENTES EN ESPAÑA.

“PRINCIPIO DE LIBERTAD DE MOVIMIENTO DE CAPITALES” 

 Como sabéis la STC TS de 18 de Febrero de 2018 ya establecía  que todos los no residentes, no sólo los no residentes de la UE o del EEE, tienen que tener el mismo tratamiento tributario en el ISD que los residentes en España como consecuencia de la STC TSJUE de 3 de Septiembre de 2014. Pues bien, una reciente Consulta Vinculante de la Dirección General de Tributos ha dado respuesta a un caso concreto, posicionando su postura y poniendo fin a la discriminación de la normativa interna, pudiendo aplicar la normativa propia de cada Comunidad Autónoma tanto a sujetos pasivos residentes como no residentes. A tal efecto cabe mencionar que esta cuestión está pendiente de pronunciamiento por el TS según auto de 5/12/2018.

Como antecedentes, tras la mencionada Sentencia de 3 de Septiembre de 2014, se publicó la Disposición Adicional Segunda de la LISD, Apdo. Uno. 1. B) , con la intención de  adecuar la normativa del ISD  a los dispuesto en la Sentencia del TJUE de 3 de Septiembre de 2014, relativa a la conformidad con el derecho comunitario de la Ley del Impuesto de Sucesiones y Donaciones español en lo referente a las operaciones sujetas al impuesto en que intervenían no residentes exclusivamente. Tras fallar el TJUE en contra de España, determinando que el Reino de España había incumplido las obligaciones que le incumbían en virtud de los artículos 63 del Tratado de Funcionamiento de la UE y 40 del Acuerdo sobre el EEE al permitir que se establecieran diferencias entre residentes y no residentes en España el TS ha dictado numerosas sentencias de especial relevancia, entre las que se encuentra la Sentencia de 242/2018, conforme a la cual y de acuerdo con la jurisprudencia del TJUE, el principio de libertad de movimiento de capitales consagrado en el artículo 63 TFUE resulta aplicable no solo a los residentes en Estados miembros de la UE sino también a los residentes de terceros países. Conclusión de esto es que la Disposición Adicional Segunda, antes mencionada infringe el Derecho de la UE, por cuanto excluye a los residentes de terceros países.

Finalmente, y transcribiendo lo dispuesto en la Consulta Vinculante de la DGT, extraemos las siguientes conclusiones:

 

Primera: La normativa española que regula el Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones es contraria a la normativa de la Unión Europea, en tanto en cuanto no respeta el principio de libertad de movimiento de capitales regulado en el artículo 63 del Tratado de Funcionamiento de la Unión Europea, que prohíbe todas las restricciones a los movimientos de capitales entre Estados miembros y entre Estados miembros y terceros países.

 

Segunda: Conforme a la jurisprudencia del Tribunal Supremo y de acuerdo con la jurisprudencia del TJUE sobre el alcance del principio de libertad de movimiento de capitales consagrado en el artículo 63 del Tratado de Funcionamiento de la Unión Europea, los efectos de la sentencia del TJUE de 3 de septiembre de 2014, resultan aplicables a los residentes en países extracomunitarios.

 

Tercera: En consecuencia, no ha de tenerse en cuenta la exclusión de los países terceros ajenos al EEE en relación con el ámbito de aplicación de la disposición adicional segunda de la Ley 19/1987, de 18 de diciembre, del Impuesto de Sucesiones y Donaciones. Por lo tanto, el régimen regulado en dicha disposición adicional resultará aplicable en relación con todos los no residentes, con independencia de que residan en un Estado miembro de la Unión Europea o del Espacio Económico Europeo o en un país tercero.”

Recuerde, ante cualquier duda, NBA Consulting, Abogados y Asesores en Torrevieja, dispone de profesionales expertos en la materia que pueden asesorarle.

Artículo escrito por Nuria Cánovas. Abogada en NBA Consulting Torrevieja.

Cuestión de inconstitucionalidad

by NBA Consulting |14/01/2019 |0 Comments | Abogado, Penal, Torrevieja | , , ,

Cuando se habla de los mecanismos de control de la constitucionalidad de las leyes, se suele decir que existen dos sistemas :

  1. El difuso que se da cuando esta tarea no está encomendada a un órgano determinado, sino que se realiza a través de los tribunales, como el caso de los Estados Unidos.
  2. O bien el concentrado, propio de España,  en el que existe un órgano, el Tribunal Constitucional,  encargado de expulsar del conjunto del ordenamiento jurídico aquellas normas con rango de ley que vulneran la Constitución.

Ahora bien, la realidad es que ninguno de estos sistemas  se da en estado puro, y, en el caso de España, existe un mecanismo que faculta a los tribunales para intervenir en este control de constitucionalidad, pues sabido es que,  en principio el recurso de inconstitucionalidad de un precepto legal ha de interponerse por un órgano que esté legitimado para ello y, desde luego, los tribunales no se encuentran en esa lista cerrad de órganos legitimados; este mecanismo es la cuestión de constitucionalidad.

Encontramos su regulación en los artículos 35 a 37 del Ley Orgánica 2/1979, de 3 de octubre,  del Tribunal Constitucional,  a tenor de los cuales esta cuestión la han de plantear, de oficio  o a instancia de parte el los jueces o tribunales, cuando consideren que una norma, con rango de ley, aplicable al caso concreto y de  cuya validez  dependa el fallo, vulnera la constitución.

El momento de plantearla es cuando el pleito esté pendiente de sentencia y, en todo caso, han de ser oídas las partes, antes de elevarla, tanto en relación con la pertinencia de la cuestión como con el fondo de la misma,

Se plantea ante el Tribunal Constitucional, y tiene el efecto de suspender el procedimiento mientras se resuelve, si bien se puede rechazar en trámite de admisión cuando  sea notoriamente infundada o  no se haya dado cumplimiento a los requisitos procesales.

Por último, reseñar que esta cuestión, se puede intentar de nuevo en todas aquellas instancias a que dé lugar el procedimiento  concreto, hasta el momento en que se produzca, en el mismo una sentencia firme. Es curioso este precepto, en cuanto que la norma en el recurso de amparo es que no se puede actuar per saltum.

Recuerde, ante cualquier duda, NBA Consulting, Abogados y Asesores en Torrevieja, dispone de profesionales expertos en la materia que pueden asesorarle.

Artículo escrito por Enrique García. Especialista en procedimientos judiciales penales.

Solicitar la devolución de la prestación por maternidad / paternidad

by NBA Consulting |03/12/2018 |0 Comments | Asesoría, Asesoría Fiscal, Torrevieja | , , , , , , , ,

La sentencia del Tribunal Supremo de 3 de octubre de 2018 (sentencia 1462/2018) fija como doctrina legal que “Las prestaciones públicas por maternidad percibidas de la Seguridad Social están exentas del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas”.

La Dirección General de Tributos interpreta que esta doctrina es igualmente aplicable a las prestaciones por paternidad percibidas de la Seguridad Social.

En la aplicación de esta doctrina pueden distinguirse los siguientes supuestos:

Prestaciones percibidas o que se perciban durante el año 2018:

En la próxima campaña de renta los contribuyentes solo tendrán que confeccionar y presentar sus declaraciones utilizando los datos fiscales que se les ofrezcan.

El programa de ayuda Renta WEB ofrecerá los datos fiscales incorporando tales prestaciones como rentas exentas y las retenciones soportadas como plenamente deducibles.

Tras el conocimiento de la sentencia del Tribunal Supremo, el Instituto Nacional de la Seguridad Social ha dejado de practicar retenciones sobre las prestaciones abonadas, por tratarse de rentas exentas.

Prestaciones percibidas en los años 2014, 2015, 2016 y 2017:

Los contribuyentes podrán solicitar la rectificación de las declaraciones de IRPF en las que hubiesen incluido tales rentas.

Si las rentas fueron percibidas en más de un año, deberán solicitar la rectificación de la declaración de IRPF de cada año.

Se ha habilitado un formulario específico para facilitar la solicitud de los años 2014 y 2015, disponible en la página web de la Agencia Tributaria (www.agenciatributaria.es), en el que la persona perceptora de la prestación deberá indicar en cuáles de esos años ha percibido la prestación y un número de cuenta bancaria de su titularidad, donde se abonará la devolución que proceda.

En enero de 2019 estará disponible el formulario que permitirá solicitar la rectificación de las declaraciones de los años 2016 y 2017.

No es necesario adjuntar a la solicitud un certificado de la Seguridad Social acreditativo de las prestaciones por maternidad/paternidad percibidas, puesto que en cada caso la AEAT recabará directamente de la Seguridad Social toda la información precisa para la resolución del procedimiento.

El formulario puede presentarse a través de la sede electrónica de la Agencia Tributaria utilizando el sistema RENØ (número de referencia para servicios de renta), Cl@vePIN o Certificado electrónico.

El número de referencia (RENØ) puede solicitarse en el portal de la AEAT en Internet indicando los siguientes datos:

  • Número de DNI y su fecha de validez.
  • Casilla 450 de la declaración de la renta de 2016 o los últimos cinco dígitos de alguna cuenta bancaria en la que el interesado figure como titular, si no presentó declaración de la renta de 2016.

Alternativamente, podrá utilizarse el formulario en papel para su presentación en cualquiera de las oficinas de registro de la AEAT, si bien no es válido el uso de este formulario para hacer constar datos no contemplados en el mismo, ya que no resulta posible el tratamiento informatizado de esos datos adicionales. En ese supuesto deberá sustituirse el uso de este formulario por un escrito en el que se describan detalladamente las circunstancias concurrentes, acompañado, en su caso, de la correspondiente documentación.
Solicitudes previamente presentadas que se encuentren pendientes de resolución de un recurso o reclamación.

La aplicación de la exención corresponderá al órgano que esté conociendo del recurso o reclamación, sin que sea precisa la presentación de ninguna solicitud adicional.

Fuente: www.agenciatributaria.es

Puedes descargar el modelo para la solicitud:

Recuerde, ante cualquier duda, NBA Consulting, Abogados y Asesores en Torrevieja, dispone de profesionales expertos en la materia que pueden asesorarle.

Artículo escrito por Fina Sánchez. Especialista en Asesoría Fiscal de NBA Consulting.

“EL PERRO DEL VECINO“

by NBA Consulting |27/11/2018 |0 Comments | Abogado, administración de fincas, Asesoría, Torrevieja | , , , ,

Probablemente leyendo el titulo ya adivine el tema de este articulo.

En las comunidades de propietarios son frecuentes las quejas por perros que ladran día y noche. ¿Qué hacer ante un perro del vecindario que ladra sin parar? ¿Debe prevalecer el derecho del propietario a tener un animal o el descanso de los vecinos?

La Ley de Propiedad Horizontal no contempla la tenencia de perros que causan molestias pero en su artículo 7.2 establece que no está permitido desarrollar “actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas en una vivienda”

Por tanto, los ladridos, malos olores, etc., ocasionados por los perros se consideran una actividad prohibida por molesta que se puede denunciar vía juicio ordinario.

Aunque lo habitual es acudir al Presidente o Administrador de la Comunidad, a la policía local y por instancia al Ayuntamiento.

Los ladridos constantes de su perro en casa, además de molestias en el vecindario y ansiedad al animal, puede suponer importantes multas. Estas sanciones son establecidas por las Ordenanzas de cada municipio. En nuestro caso, el ayuntamiento de Orihuela prevé multas entre 30,05 euros a 300,50 euros, y en caso de reincidencia los animales podrán serles confiscados por la autoridad

En primer lugar; dirigirse por las buenas al dueño del perro o, en su caso, al Presidente de la Comunidad para que éste requiera al propietario del animal. A veces los propietarios salen a trabajar sin saber que al dejar sólo al perro, éste ladra sin cesar…

En segundo lugar, si hablar con el dueño no surge efecto, llame a la policía local en el momento en que estén produciendo los ladridos. La Policía Local comprobará el nivel de ruido emitido y la situación del perro, con las mediciones se podrá verificar si se están vulnerando las ordenanzas, la Policía redactará un acta que refleje el problema y el Ayuntamiento podría iniciar un Procedimiento Sancionador, dirigido hacia el propietario del animal.

Recuerde, ante cualquier duda, NBA Consulting, Abogados y Asesores en Torrevieja, dispone de profesionales expertos en la materia que pueden asesorarle.

Artículo escrito por Ana Catalá. Especialista en Gestión y Administración de Comunidades, de NBA Consulting.

Declaración anual de operaciones con terceros. Modelo 347

by NBA Consulting |19/11/2018 |0 Comments | Asesoría, Asesoría Fiscal, Torrevieja | , , , , , ,

¿Qué es el modelo 347?
Es una declaración informativa, la deben presentar tanto las personas físicas en régimen de autónomos, como las personas jurídicas.

En el modelo se recogen de forma  detallada  aquellas operaciones facturadas con terceras personas que superen los 3.005,06 € anuales.

¿Excepciones a la obligación de su presentación?
Entre otras podemos destacar:

  • Los que no realicen operaciones en su conjunto, con respecto a una persona o entidad durante el año, mayores de 3.005,06 euros. El límite se establece en 300,51 euros en el caso de cobro por cuenta de terceros de honorarios profesionales, o de derechos derivados de la propiedad intelectual, industrial o de autor u otros por cuenta de sus socios, asociados o colegiados.
  • Cuando no se tiene en España la sede principal de la actividad.
  • Las personas físicas o entidades en régimen de atribución de rentas que tributen en IRPF por el método de estimación objetiva y en el IVA simultáneamente por el régimen simplificado, de agricultura, ganadería y pesca o recargo de equivalencia. Salvo operaciones excluidas de la aplicación de dichos regímenes o por las operaciones por las que emitan factura.
  • Los obligados tributarios que tengan que  informar sobre las operaciones incluidas en los libros registro. Esto es los que se encuentren inscritos en el Régimen de Devolución de IVA mensual
  •  Las entregas o adquisiciones intracomunitarias de bienes y servicios, que se reflejan en el modelo 349.           

¿Plazo para su presentación?
Tras un tiempo con rumores de que la declaración del modelo 347 se iba a adelantar al mes de Enero, finalmente, se mantiene su presentación en el mes de febrero. Así lo recoge la publicación en el BOE 31/10/2018 de la orden HAC/1148/2018.

Recuerde, ante cualquier duda, NBA Consulting, Abogados y Asesores en Torrevieja, dispone de profesionales expertos en la materia que pueden asesorarle.

Artículo escrito por María José Martínez. Especialista en Contabilidad Empresarial de NBA Consulting Torrevieja.

Cómo defenderse ante una inspeccion de trabajo

by NBA Consulting |05/11/2018 |0 Comments | Laboral, Torrevieja | , , , , ,

El Acta de Infracción de una Inspección de Trabajo se presume cierta y así lo detalla el art. 52.2 de la Ley 8/1988, de 7 de abril, sobre infracciones y sanciones de orden social.

No obstante, conviene aclarar que dicha presunción hace mención únicamente a los hechos y no a las calificaciones jurídicas o juicios de valor que se puedan contener en el acta. Por ello, la empresa puede derribar dicha presunción e impugnar el acta, para que se anule la sanción propuesta.

Lo primero que debemos hacer es revisar los hechos objeto de infracción y los medios usados por la inspección para su comprobación. Es aconsejable leer con atención el acta de infracción y verificar si los hechos objeto de infracción, que se atribuyen a la empresa, han sido suficientemente justificados.

Las valoraciones jurídicas o suposiciones no gozan de presunción de certeza y es aquí cuando la empresa tendrá argumentos para poder recurrirlas. Por ejemplo si el inspector en dicha acta ha usado expresiones como “se entiende”, “parece”, “se concluye”, estarán realizando juicios de valor y esto no gozará del benefició de presunción de certeza .

También se podrá eliminar esa presunción de certeza en todos aquellos casos en los que los hechos detallados deriven de meras presunciones del inspector, que no están realmente fundamentadas. Por ejemplo, esto puedo ocurrir cuando se da por hecho que un persona que se encontraba en el centro de trabajo es un trabajador, aunque éste no estuviera realizando tarea alguna.

En definitiva, para que una empresa pueda impugnar, con éxito, una propuesta de sanción, debe probar que el acta de infracción ha supuesto una indefensión para la empresa, puesto que la misma abarca simples argumentaciones o conclusiones de unos hechos que no han sido probados y que derivan de meras presunciones del inspector.

Recuerde, ante cualquier duda, NBA Consulting, Abogados y Asesores en Torrevieja, dispone de profesionales expertos en la materia que pueden asesorarle.

Artículo escrito por Lola Serrano. Especialista en Asesoría Laboral de NBA Consulting.

(+34) 965 71 86 96
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