El Real Decreto 15/2020, de 21 de abril de 2020, aprueba medidas extraordinarias para modular el pago de alquileres de locales de negocios utilizados por autónomos, profesionales y pymes.
Sin embargo, nos hallamos casi en la misma situación previa a la aplicación de la norma, toda vez que partimos de la gran limitación de que estas medidas serán de obligada aplicación únicamente cuando la arrendadora sea una empresa o entidad pública de vivienda, o un gran tenedor (persona física o jurídica que sea titular de más de diez inmuebles urbanos, excluyendo garajes y trasteros, o una superficie construida de más de 1.500m2), circunstancia ésta, que no se da en muchos casos.
La medida aprobada implica que la persona física o jurídica arrendataria de un contrato de arrendamiento para uso distinto del de vivienda, podrá solicitar de la persona arrendadora, EN EL PLAZO DE UN MES, desde la entrada en vigor de este Real Decreto-ley, el aplazamiento, hasta un máximo cuatro meses, en el pago de la renta arrendaticia, que deberá ser aceptada en los casos de grandes arrendadores referidos, y únicamente valorada y aceptada, o no, por el resto de arrendadores, siempre que no se hubiese alcanzado ya un acuerdo entre ambas partes de moratoria o reducción de la renta.
Esta moratoria, en caso de aplicarse, se aplicaría sin penalización ni devengo de intereses, y afectará a las rentas devengadas durante el periodo de tiempo que dure el Estado de Alarma, sus prórrogas y a las mensualidades siguientes, si el plazo fuera insuficiente en relación con el impacto provocado por el COVID-19.
Sí que se prevé, para los casos en los que el arrendador no sean entidad pública o gran tendero, que las partes puedan disponer libremente de la fianza que podrá servir para el pago total o parcial de alguna, o algunas mensualidades de la renta arrendaticia. Si bien, el arrendatario deberá reponer el importe de la misma, en el plazo de un año desde el acuerdo, o en el plazo que reste de vigencia del contrato, en el caso de que el plazo fuera inferior a un año.
Estos son los requisitos que tendrán que cumplir los autónomos y pymes arrendatarios, que deseen solicitar esta medida:
1.- En los contratos de arrendamiento de un inmueble afecto a la actividad económica desarrollada por un AUTÓNOMO:
a) Estar afiliado y en situación de alta en la fecha de la declaración del Estado de Alarma, el 14 de marzo de 2020.
b) Que su actividad haya quedado suspendida como consecuencia de la declaración del Estado de Alarma.
c) En el supuesto de que su actividad no se vea directamente suspendida, se deberá acreditar la reducción de la facturación del mes natural anterior al que se solicita el aplazamiento en, al menos, un 75%, en relación con la facturación media mensual del trimestre al que pertenece dicho mes referido al año anterior.
2.- En los contrato de arrendamiento de inmuebles afectos a la actividad económica desarrollada por una PYME:
a) Que el total de las partidas del activo no superen los cuatro millones de euros (Art. 257.1 de la Ley 1/2010, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de Sociedades de Capital).
b) Que su actividad haya quedado suspendida como consecuencia de la declaración del Estado de Alarma.
c) En el supuesto de que su actividad no se vea directamente suspendida, se deberá acreditar la reducción de su facturación del mes natural anterior al que se solicita el aplazamiento en, al menos, un 75%, en relación con la facturación media mensual del trimestre al que pertenece dicho mes referido al año anterior.
Como CONCLUSIÓN podría decirse que la aprobación de esta posibilidad, únicamente afecta de manera directa y obligatoria, y sólo a los efectos de un aplazamiento, a los arrendamientos de uso distinto al de vivienda, en los que el propietario sea entidad pública o gran tenedor, dejando en casi la misma situación de falta de medidas o ayudas de ningún tipo, al resto de arrendatarios, que tendrán que seguir acudiendo a un acuerdo con el propietario, y en muchos casos, por tanto, a los Tribunales de Justicia.
Sea usted arrendador o arrendatario, quedamos a su disposición para ayudarle, puede consultar nuestros servicios en nuestra página web nbaconsulting y en nuestro teléfono 96 571 86 96, así como a las direcciones de email felicia.martinez@nbaconsulting.es y melanie@nbaconsulting.es.
Artículo escrito por Felicia Martínez. Especialista en Derecho civil contractual y extracontractual e inmobiliario y de la construcción, Derecho de familia y de sucesiones.
Y Melanie Fahnestich – nuestra incorporación al departamento jurídico, licenciada en derecho..