Ley 12/2023, de 24 de mayo, vigente desde el 26 de mayo de 2023, Ley de Vivienda, de la que tanto se viene hablando, introduce determinadas reformas que afectan a los contratos de arrendamiento de vivienda, punto en el que este artículo se centra. La norma, reforma entre otras la Ley de Enjuiciamiento Civil, y delimita la figura del gran tenedor: “persona física o jurídica que sea titular de más de diez inmuebles urbanos de uso residencial o una superficie construida de más de 1.500 m2 de uso residencial, excluyendo en todo caso garajes y trasteros. Esta definición podrá ser particularizada en la declaración de entornos de mercado residencial tensionado hasta aquellos titulares de cinco o más inmuebles urbanos de uso residencial ubicados en dicho ámbito, cuando así sea motivado por la comunidad autónoma en la correspondiente memoria justificativa.»
- Hogares vulnerables sin alternativa habitacional afectados por RDL 11/2020, de 31 de marzo: Suspensión del procedimiento de desahucio y de los lanzamientos.
El presupuesto que tenía que cumplir la persona arrendataria en el ámbito de este RDL, en todos los juicios verbales que sobre reclamaciones de renta o cantidades debidas por el arrendatario, o la expiración del plazo de duración, era encontrarse en una situación de vulnerabilidad social o económica sobrevenida como consecuencia de los efectos de la expansión del COVID-19 (las situaciones de vulnerabilidad se encuentran reguladas en el Art. 5 RDL 11/2020). Desde entonces se ha producido nada menos que 6 reformas de dicho RDL, y actualmente está prorrogada la suspensión inicial de octubre de 2020 hasta 30 de junio de 2023. Además, en la actual Los grandes tenedores podrán levantar dicha suspensión, pero siempre que acrediten haber tramitado un proceso previo de conciliación/intermediación con las Administraciones Públicas competentes. Supone introducir otro elemento más que va a retrasar la recuperación de la posesión del inmueble.
- Viviendas habituales en las que residen arrendatarios con vulnerabilidad económica sin alternativa habitacional: Inadmisión de demandas y suspensión del procedimiento y de los lanzamientos de grandes tenedores.
Las demandas que se interpongan desde su entrada en vigor, por grandes tenedores, para la recuperación de la posesión (desahucio por falta de pago; precario; interdicto posesorio) deberán incluir:
- Si el inmueble objeto del procedimiento constituye la vivienda habitual de la persona ocupante
- Si concurre en la parte demandante la condición de gran tenedora de vivienda, ex Art. 3k Ley de Vivienda. Si no se es gran tenedor deberá acreditarse mediante certificación del registro de la propiedad.
- En el caso de ser gran tenedor, es necesario manifestar y justificar si hay vulnerabilidad económica del arrendatario (la ley regula cómo hacerlo, recayendo todo el peso en el arrendador).
Si concurren ambas circunstancias, ser gran tenedor y que el arrendatario se encuentre en situación de vulnerabilidad, deberá la parte actora someterse al procedimiento previo de conciliación y intermediación.
Del mismo modo, se impiden legalmente los lanzamientos abiertos, de forma que los lanzamientos deben especificar fecha y hora exacta de su realización.
- Prórroga extraordinaria de los contratos de arrendamiento de vivienda habitual.
Una vez finalice el periodo de prórroga obligatoria o prórroga tácita podrán aplicarse, previa solicitud del arrendatario, dos prórrogas extraordinarias, en función de los supuestos recogidos en el apartado 2 y 3 que introduce la Ley de Vivienda:
- Prórroga de un año, con dos condicionantes, que el arrendatario se encuentre en situación de vulnerabilidad, que requerirá de acreditación por su parte, y el arrendador sea un gran tenedor.
- La prórroga anual será extensible hasta 3 anualidades facultativamente por el arrendatario, y obligatoria para el arrendador: siempre y cuando la vivienda se encuentre en una zona de mercado tensionado. En este último caso, el arrendador podría denegar la prórroga por causas de necesidad al amparo del Art. 9.3. LAU 1994.
- Limitación de la renta de los contratos de arrendamiento de vivienda.
En los contratos de arrendamiento de vivienda en los que el inmueble se encuentre en una zona de mercado residencial tensionado la renta pactada al inicio del nuevo contrato no podrá exceder de la última renta del contrato que hubiese estado vigente en los últimos cinco años.
Inmuebles situados en zona de mercado residencial tensionado sin contrato los últimos cinco años, cuando el arrendador sea un gran tenedor, la renta pactada no podrá exceder del límite máximo del precio aplicable mediante sistema reglado.
En cuanto a la actualización anual de la renta, se mantiene el 2% establecido por el Art. 46 RDL 6/2022, de 29 de marzo.
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