Según recogen los informes estadísticos trimestrales del Ministerio de Movilidad, Transportes y Agenda Urbana, que obtiene datos directos de los Ilustres Registradores de la Propiedad, los municipios de Torrevieja, Alicante y Orihuela se encuentran en los primeros puestos en ventas en el mercado inmobiliario en la provincia de Alicante.
En NBA Consulting sabemos lo complicada que puede ser una operación de compraventa y lo estresante que puede suponer, para personas no residentes, que desconocen el idioma y la normativa aplicable en España, así como todos los entresijos que pueden llevar aparejadas estas operaciones.
Con el presente artículo, resolvemos algunas de las dudas más frecuentes relacionadas con las operaciones de compraventa y adquisición de inmuebles.
¿Qué pasos previos recomendamos dar antes de adquirir un inmueble?
Para poder adquirir un inmueble, de forma efectiva y con efectos públicos, frente a terceros, hay que firmar la compraventa en documento público notarial e inscribirlo, posteriormente, en el Registro de la Propiedad.
No obstante, antes de dar este paso definitivo, desde NBA Consulting recomendamos estudiar bien la operación, asegurarse de las cargas y gravámenes que el inmueble pueda tener, deudas con la Comunidad de Propietarios, situación energética, así como posibles expedientes de disciplina urbanística que se puedan encontrar abiertos y cualquier otro inconveniente que pueda dificultar la formalización de la operación.
Para tener tiempo para estudiar la operación y no perder la oportunidad de adquirir el inmueble, es conveniente que las partes firmen un contrato privado de compraventa o un contrato de arras, donde se entregará una cantidad simbólica del precio final de adquisición y se fijará un plazo para formalizar la operación ante Notario.
¿Qué diferencias existen entre el contrato privado de compraventa y el contrato de
arras?
La principal diferencia entre un contrato de arras y un contrato de compraventa es que el primero de los documentos no es de obligado cumplimiento, mientras que el segundo sí. Esto significa que, en el contrato de arras, si comprador o vendedor quieren anular el contrato, pueden hacerlo, asumiendo la penalización que se haya pactado en el contrato y, en cambio, en el contrato de compraventa, ambas partes están obligadas a su cumplimiento y, ante el incumplimiento de cualquiera de las partes, la otra puede optar por exigir el cumplimiento o resolver y reclamar los daños y perjuicios que se le hayan ocasionado. Para la parte vendedora, además, el contrato de compraventa supone un vínculo más difícil de resolver, incluso aunque sea la parte compradora la que incumple, pues el Código Civil exige al vendedor, para resolver una operación de compraventa, aun habiendo sido el comprador el que ha dejado de abonar algún pago comprometido, que lo requiera notarial o judicialmente
para poder resolver la operación, liberar el inmueble y poder transmitirlo a terceros.
Así pues, dependiendo del grado de compromiso que se quiera adquirir, se debe firmar un contrato de arras o un contrato privado de compraventa.
Como comprador, si transcurre el plazo pactado en documento privado y, por
circunstancias imprevistas, no puedo pagar el precio
¿Pierdo el dinero que he entregado?
La penalización por incumplimiento de contrato dependerá de la voluntad de las partes y de lo que se haya pactado en el contrato. Las penalizaciones más frecuentes se conocen como:
• Arras penales
Son aquellas en las que las partes acuerdan una cantidad fija de penalización para el
caso de incumplimiento, que puede coincidir o no con la cantidad que se entrega a
cuenta del precio de compraventa, al momento de suscripción del contrato privado.
• Arras penitenciales
Son aquellas que sí coinciden con la cantidad que se entrega a cuenta del precio de
compraventa, al momento de suscripción del contrato privado.
Ante un incumplimiento del vendedor, éste se compromete a devolver el doble de las
arras penitenciales al comprador y, en caso de incumplimiento del comprador, éste
pierde las arras entregadas.
También existen las arras confirmatorias, que operan como anticipo y expresan la fuerza
vinculante del contrato, pero, por sí mismas, no suponen una penalización, si no se expresa de esta forma en el contrato.
¿Existe alguna fórmula legal que me permita adquirir un inmueble si no tengo el dinero en el momento de la operación?
Sí, existen otras figuras jurídicas que te permitirían “ganar” tiempo y que, siempre y cuando el vendedor las acepte, se pueden formular.
El contrato de arrendamiento con opción de compra es un contrato doble o mixto, compuesto por dos subcontratos, uno de alquiler y otro de compraventa. Esta modalidad permite al inquilino vivir arrendado en la vivienda por un tiempo determinado. Finalizado el plazo, tendrá derecho a comprarla por un precio acordado y del que se descontarán, total o parcialmente, las rentas del alquiler pagadas hasta el momento.
El contrato de compra con pago aplazado permite al comprador adquirir el 100 % del pleno dominio del inmueble mediante la suscripción de escritura pública notarial y pagar el precio de forma aplazada, en los términos que las partes acuerden.
Normalmente, el vendedor, para garantizar el cumplimiento de pago del comprador, anota en el Registro de la Propiedad una condición resolutoria, mediante la cual se reserva el derecho a recuperar el 100 % del pleno dominio del inmueble ante un posible impago del precio aplazado por parte del comprador.
¿Puede firmarse una operación de compraventa por mandato verbal o por poderes?
Por mandato verbal podría firmarse una operación de compraventa privada e, incluso, si no se necesita financiación, también una compraventa pública ante Notario, pero, en este caso, para que la compraventa tuviera plenos efectos, tendría que ser ratificada posteriormente por las partes o por persona debidamente apoderada. A través de poderes notariales, sí, sin ningún problema, se puede firmar una operación de compraventa, representando a comprador o vendedor o, incluso, representado a ambas partes en la misma operación, siempre y cuando no haya intereses contrapuestos.
Las preguntas que acabamos de resolver son algunas de las preguntas más recurrentes que nos plantean nuestros clientes. En NBA Consulting contamos con un equipo disciplinar, conformado, entre otros, por abogados, asesores y traductores, especializados en compraventas y gestiones notariales, que está a disposición de sus clientes para asesorarle y asistirle, siempre en defensa de sus intereses.