El Real Decreto11/2020, de 31 de marzo, aprueba una serie de medidas, en el ámbito social y económico para hacer frente al COVID-19, dirigidas, según refiere, al apoyo al alquiler de personas vulnerables, que según se relata, están orientadas a un triple objetivo:
En primer lugar, responder a la situación de vulnerabilidad en la que se encuentran muchos arrendatarios debido a la crisis sanitaria en la que nos encontramos y sus consecuencias económicas. Segundo, establecer medidas de equilibrio entre el arrendatario y el arrendador, evitando de esta forma que esta vulnerabilidad de los arrendatarios se traslade a los arrendadores. Y como tercer objetivo, movilizar recursos para conseguir estos objetivos.
Estas son, en síntesis, las medidas acordadas en relación a los arrendamientos:
1) Suspensión de los procedimientos de desahucio y de los lanzamientos ya señalados, en ambos casos, para supuestos de “hogares vulnerables sin alternativa habitacional”. Según la norma, la parte arrendataria tendrá acreditar que se encuentra en una situación de vulnerabilidad social o económica “para sí o para las personas con las que conviva”, como consecuencia de la crisis sanitaria del COVID-19 así como que no tienen alternativa habitacional, según establece la disposición, y (está por ver su aplicación en la práctica), que los servicios sociales serán los competentes para adoptar las medidas que estimen oportunas, mediante el pertinente informe, que a su vez será valorado por el profesional judicial competente, en este caso, el Letrado de la Administración de Justicia en cada procedimiento en cuestión. La suspensión de estos procedimientos se acuerda para un plazo máximo de seis meses desde la entrada en vigor de este Real Decreto-ley.
Se prevé, igualmente, que si esta suspensión extraordinaria afecta a un arrendador que igualmente se encuentra en una situación de vulnerabilidad, deberá acreditarlo al igual que los arrendatarios, y se comunicará a los servicios sociales para su consideración a la hora de establecer los plazos de suspensión y las medidas a adoptar, hallándonos, por tanto, ante un delicado juego de equilibrios, que la norma no determina con claridad.
2) Aprobación de prórroga extraordinaria del plazo de los contratos de arrendamiento de vivienda habitual, por un periodo máximo de seis meses. La norma prevé que, si desde la entrada en vigor del Real Decreto hasta dos meses desde que finalizó el estado de alarma, finaliza el periodo de prórroga de los contratos de arrendamiento, tanto la obligatoria como la táctica prevista en la Ley 29/1994 de Arrendamientos Urbanos, se podrá aplicar, con previa solicitud del arrendatario, una prórroga extraordinaria del plazo del contrato por un periodo máximo de seis meses, aplicándose los mismos términos y condiciones establecidos en el contrato.
Se añade a ello, que“Esta solicitud debe ser aceptada por el arrendador, salvo que por acuerdo entre las partes se fijen otros términos y condiciones”, por lo que, realmente, tal y como está contemplado, simplemente dependerá de que el arrendador acepte prorrogar, o no, el contrato.
3) Otra medida que se adopta es la moratoria de deuda arrendaticia, distinguiendo como posibilidad para los arrendatarios en situación de vulnerabilidad:
I.- En caso de que el arrendador tenga más de diez inmuebles urbanos o se trate de un Fondo Social de Vivienda derivado del Real Decreto-ley 27/2012, solicitar en el plazo de un mes desde la entrada en vigor de este Real Decreto, el aplazamiento temporal y extraordinario en el pago de la renta, siempre que no se haya llegado ya a un acuerdo previo de aplazamiento o condonación, total o parcial, de la renta.
En este caso, que por desgracia es el habitual, se obliga al arrendador, en un plazo máximo de siete días laborales, a elegir entre las siguientes alternativas:
1. Una reducción del 50% de la renta arrendaticia, durante el tiempo que dure el estado de alarma y las mensualidades siguientes, si el plazo fuera insuficiente en relación a la situación de vulnerabilidad del arrendatario, con un plazo máximo de cuatro meses.
2. Una moratoria en el pago de la renta, que se aplicará automática durante el tiempo que dure el estado de alarma, y las mensualidades, prorrogables una a una, si el plazo fuera insuficiente, al igual que en la primera alternativa, sin superar los cuatro meses. La renta aplazada, se abonará mediante el fraccionamiento sin intereses, de las cuotas durante al menos tres años, siempre dentro del plazo de vigencia del contrato de arrendamiento, o sus prórrogas.
II.- Si los arrendadores no se encuentran comprendidos en los mencionados con anterioridad, el arrendatario podrá solicitar, en el plazo de un mes desde la entrada en vigor de este Real Decreto, el aplazamiento temporal y extraordinario en el pago de la renta, siempre que dicho acuerdo no se haya acordado previamente entre las partes.
El arrendador dispondrá de siete días, para comunicar al arrendatario las condiciones del aplazamiento o fraccionamiento de la deuda, o bien las posibles alternativas que plantea en relación a las mismas, si bien, si el arrendador no acepta ningún acuerdo sobre aplazamiento, y el arrendatario se encontrara en situación de vulnerabilidad debida a la crisis sanitaria, podrá tener acceso al programa de ayudas transitorias de financiación, que podrán cubrir un importe máximo de seis mensualidades de renta.
¿En qué van a consistir estas ayudas ? Encontramos dos supuestos:
- El Gobierno se ofrece como avalista, pero son las Entidades Bancarias quienes tienen que ofrecerlas, con un plazo de devolución de hasta seis años, prorrogables de forma excepcional por otros cuatro años más, sin que se devenguen gastos o intereses para el solicitante.
- Ayudas directas para supuetos de especial vulnerabilidad. Se prevé un paquete de directas, cuya finalidad es hacer frente a la dificultad de devolución de aquellas ayudas transitorias de financiación contraídas por hogares vulnerables que no se haya recuperado de la situación de vulnerabilidad, y por tanto no pueden hacer frente a la devolución de dichos préstamos.
SE prevé, para terminar, que al igual que la ayuda directa expuesta, el Plan Estatal de Vivienda 2018-2021, contemple otro programa nuevo que tendrá por objeto facilitar esta solución habitacional a las personas víctimas de violencia de género, a las personas objeto de desahucio de su vivienda habitual, a las personas sin hogar y a otras personas especialmente vulnerables.
Será cuestión de ver, en la práctica jurídica, económica y contractual, cómo se va desarrollando, sin mermar los derechos de ninguna de las partes, todo lo contemplado en este nuevo Real Decreto.
Sea usted arrendador o arrendatario, quedamos a su disposición para ayudarle, puede consultar nuestros servicios en nuestra página web y en nuestro teléfono 96 571 86 96, asi como a las direcciones de email felicia.martinez@nbaconsulting.es y melanie@nbaconsulting.es.
Artículo escrito por:
Felicia Martínez. Especialista en Derecho civil contractual y extracontractual e inmobiliario y de la construcción, Derecho de familia y de sucesiones.
Y Melanie Fahnestich – abogada.