En el mercado inmobiliario español es muy frecuente que, en la adquisición de viviendas sobre plano o en fase de construcción, el comprador realice “entregas a cuenta de la compraventa”, durante el periodo de construcción. La Ley 38/1999, de 5 de noviembre, de Ordenación de la Edificación viene a establecer ciertas obligaciones a las promotoras a fin de proteger a los compradores y garantizar el dinero entregado a cuenta de la construcción.
A continuación resolvemos algunas de las preguntas que entendemos pueden ser de mayor interés, tanto para los compradores de viviendas en construcción como para los promotores de las mismas,
¿Cómo debe garantizar el promotor las entregas a cuenta?
- Mediante aval bancario o contrato de seguro de caución.
- Depositando las cantidades entregadas a cuenta en una “cuenta especial” de la que únicamente podrá disponer para cubrir las necesidades de la construcción de las viviendas en promoción.
¿Qué cantidades tienen que estar garantizadas y en qué plazos?
La garantía se extenderá a todas las cantidades entregadas a cuenta del precio de la vivienda, incluidos los impuestos aplicables, más el interés legal del dinero, desde la obtención de la licencia de edificación hasta la entrega efectiva de la vivienda.
¿Cuándo se puede ejecutar la garantía?
- Cuando la construcción no hubiera llegado a iniciarse o la vivienda no hubiera sido entregada en los plazos fijados en el Contrato –siempre atendiendo al principio de proporcionalidad-.
- Cuando la construcción carezca de las pertinentes licencias administrativas (cédula de habitabilidad, licencia de primera ocupación, etc.) o el documento equivalente que faculten para la ocupación de la vivienda.
¿Cuándo se cancela la garantía?
- Cuando el promotor haga entrega efectiva de la vivienda al comprador, junto con la documentación oficial que faculta para la ocupación de la misma (cédula de habitabilidad, licencia de primera ocupación o documento equivalente, etc.).
- Cuando el comprador rehúse recibir la vivienda.
Una vez resueltas las preguntas más frecuentes, aprovechamos para informar y destacar ¿CUÁL ES LA SITUACIÓN REAL ANTE LA QUE SE ENCUENTRAN LOS PROMOTORES?
- Actualmente y tras la grave crisis inmobiliaria en la que se ha visto sumergida España, las empresas promotoras encuentran serias dificultades para conseguir que las entidades financieras les concedan avales o las entidades aseguradoras les conceden seguros de caución, para poder desarrollar su actividad y mover la economía española.
- Las entidades financieras y las entidades aseguradoras se convierten en garantes de las cantidades entregadas a cuenta y en “policías” de las empresas promotoras, teniendo que controlar que las cantidades depositadas en las “cuentas especiales” sean destinadas únicamente para la construcción de las viviendas.
En definitiva, las nuevas regulaciones normativas y los recientes pronunciamientos judiciales, con la intención de proteger a los consumidores, han endurecido considerablemente las obligaciones de los promotores, dificultando de esta manera el normal desarrollo de sus funciones y de la economía española.
No obstante lo anterior y con la única finalidad de defender los intereses de nuestros Clientes, en NBA Consulting, Abogados y Asesores en Torrevieja, disponemos de profesionales expertos en la materia que podrán asesorarle y acompañarle durante la construcción y promoción de sus viviendas y en cada compraventa particular de las mismas.
Artículo escrito por Carmen Sevilla, especialista en Especialista en Procedimientos Administrativos, Contencioso Administrativos, Tributarios y Bancarios y Máriam Rodríguez, nuestra recién incorporada al equipo jurídico licenciada en derecho y máster en abogacía.
