En este post hablamos del nuevo marco legal de los arrendamientos urbanos. su especial afectación a los arrendamientos turísticos y a los desahucios.
Tras la derogación del tan polémico Real Decreto Ley 21/2018, de 14 de diciembre, de Medidas Urgentes en materia de vivienda y alquiler, el pasado 6 de marzo de 2019 ha entrado en vigor el Real Decreto Ley 7/2019, de 1 de marzo, de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler (en adelante, “RDL 7/2019”).
Dicho RDL 7/2019 justifica su aprobación, en su Exposición de Motivos, en la necesidad de “mejorar el marco normativo para aumentar la oferta de vivienda de alquiler, equilibrando la posición jurídica del propietario y del inquilino en la relación arrendaticia, estableciendo los necesarios estímulos económicos y fiscales y teniendo en cuenta la meta de garantizar el ejercicio del derecho constitucional a la vivienda”.
A través del mencionado RDL 7/2019 se han modificado determinados preceptos de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos (en adelante, “LAU”), de la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre Propiedad Horizontal (en adelante, “LPH”), la Ley 1/2000, de 7 de enero, de Enjuiciamiento Civil (en adelante, “LEC”), del Texto Refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales, aprobado por Real Decreto Legislativo 2/2004, de 5 de marzo y del Texto Refundido de la Ley del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados, aprobado por Real Decreto Legislativo 1/1993, de 24 de septiembre.
Vamos a centrar este artículo en las modificaciones que se han llevado a cabo sobre la LAU, la LPH y la LEC. Dejando el estudio de las modificaciones fiscales para un artículo posterior.
Se amplía el período mínimo de duración de los contratos de arrendamiento de vivienda, pasando a ser de cinco años, para aquellos arrendamientos en los que el arrendador sea persona física y de siete años, para aquellos arrendamientos en los que el arrendador sea persona jurídica.
Se modifica el régimen de prórrogas posteriores al período mínimo de duración. Transcurridos los primeros 5 o 7 años del contrato, dependiendo de si el arrendador es persona física o jurídica, si ninguna de las partes ha comunicado su voluntad de no renovarlo, el contrato se prorrogará automáticamente por períodos anuales, hasta un máximo de tres años.
Una vez cumplido el primer período mínimo de duración del contrato, cualquiera de las partes podrá notificar a la otra su voluntad de no renovarlo pero, el arrendatario tendrá que hacerlo con una antelación de dos meses a la finalización de cualquiera de las prórrogas y el arrendador tendrá que hacerlo con una antelación de cuatro meses.
Una vez en el período de prórrogas, el arrendatario podrá comunicar al arrendador su voluntad de no renovar el contrato, con una antelación de un mes a la fecha de terminación de cualquiera de las prórrogas.
Se limita la garantía adicional a la fianza, que los arrendadores pueden solicitar, a dos mensualidades de renta.
Se modifica el régimen establecido para la opción que tiene el arrendador, persona física, de pedir al arrendatario el desalojo de la vivienda, una vez transcurrido el primer año de arrendamiento y antes del período mínimo de 5 años. El arrendador, persona física, sólo podrá ejercer este derecho, siempre que necesite la vivienda para uso propio o de familiares de primer grado o para su cónyuge, en supuestos de sentencia firme, cuando así lo comunique con al menos dos meses de antelación y, además, así lo haya especificado en el contrato.
Se refuerza el derecho del arrendatario a exigir el cumplimiento de su contrato de arrendamiento, aun cuando el arrendador inicial ha perdido la propiedad, por cualquier causa y a pesar de que el arrendamiento no estuviera debidamente inscrito.
Se amplía la obligación de cada propietario de contribuir a la dotación del fondo de reserva, ya no sólo para obras de reparación y rehabilitación, sino también para las obras de accesibilidad.
Se amplía la cantidad mínima que debe conformar el fondo de reserva, a un 10 % del último presupuesto ordinario de la comunidad.
Se concreta la obligación de las Comunidades de Propietarios de realizar obras de accesibilidad, también para aquellos casos en los que se cuente con ayudas públicas de un 75 %.
Modificaciones ligadas a los arrendamientos turísticos de vivienda:
Cada propietario tiene derecho a arrendar su vivienda para fines turísticos pero las Comunidades de Propietarios pueden acordar en Junta determinados “límites o condiciones” a estos arrendamientos. Dichos “límites o condiciones” no pueden suponer una “prohibición” implícita.
Las Comunidades de Propietarios pueden acordar en Junta el incremento de la cuota de participación, en un 20 %, del propietario que arriende su vivienda para fines turísticos.
Dichos acuerdos, relacionados anteriormente, deberán ser aprobados con el voto favorable de las 3/5 partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las 3/5 partes del total de los propietarios.
Se amplía la posibilidad de tramitar los desahucios como procedimientos ordinarios.
Se establece un nuevo protocolo para que los demandados puedan acudir a los servicios sociales para que se declare su situación de vulnerabilidad social y/o económica.
En caso de que se declarare, por parte de los servicios sociales, la situación de vulnerabilidad social y/o económica del demandado, el procedimiento de desahucio se suspenderá durante un mes, en el caso de que el arrendador sea persona física o de tres meses, en el caso de que el arrendador sea persona jurídica, a fin de que los servicios sociales adopten las medidas oportunas.
Las mencionadas modificaciones están recibiendo tantas críticas como halagos. Como siempre, todo depende del punto de vista en el que estemos. No obstante, a la vista de una normativa tan cambiante, el consejo que podemos ofrecer desde NBA Consulting es que, ya seas arrendador, arrendatario, persona física o empresa o incluso vecino afectado en una Comunidad de Propietarios, si quieres iniciar una relación arrendaticia o te ves afectado por la misma, es siempre conveniente contar con un especialista en la materia, que analice bien el caso concreto y te ofrezca la mejor solución, ajustada a la legalidad del momento.
Carmen Sevilla Marquina
Abogada NBA Consulting
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