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Inmuebles

Comprobaciones de valores ¿cómo defenderte?

by NBA Consulting |09/07/2018 |0 Comments | Abogado, Asesoría, Inmuebles, Torrevieja | , ,

¿Qué es una comprobación de valores, aplicada sobre el ITP?

Es muy habitual que, tras una compraventa de un inmueble y el pago correspondiente del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales, por parte del comprador, la Oficina Liquidadora inicie un procedimiento de comprobación de valores, por entender que el valor sobre el que se ha calculado el Impuesto no es el “valor real” de transmisión.

¿Cuál es el “valor real” de transmisión?

El “valor real” de transmisión es un concepto jurídicamente indeterminado pero el Tribunal Supremo ya ha interpretado, en numerosas ocasiones, dicho concepto y ha entendido que el “valor real” de transmisión debe ser equiparado al “valor de mercado”, entendiendo como tal aquel precio que estaría dispuesto a pagar un comprador independiente en condiciones normales de mercado.

¿Cuáles son los métodos más utilizados por la Administración para comprobar el valor de un inmueble?

La Ley General Tributaria, en su artículo 57, establece una serie de métodos, a través de los cuales la Administración puede comprobar el valor de un inmueble. De todos los métodos regulados por la LGT, los más frecuentes suelen ser:

  • Estimación por referencia a los valores que figuren en los registros oficiales de carácter fiscal. Es decir, aplicando coeficientes multiplicadores a los valores catastrales del inmueble.
  • Dictamen de peritos de la Administración.
  • Valor asignado para la tasación de las fincas hipotecadas, para aquellos casos en que junto a la transmisión se haya suscrito una hipoteca sobre el mismo inmueble.

¿Cómo puedo defenderme de las comprobaciones de valores?

Dependiendo del método que la Administración haya seguido para realizar la comprobación de valores, la defensa debe ser orientada de una u otra forma.
Lo más importante para garantizar una buena defensa es “pre constituir prueba”, es decir, anticiparnos al inicio de comprobación de valores para tener preparada ya una defensa donde quede justificado el motivo por el que el inmueble se está valorando por debajo del valor fiscal.

De la reciente Sentencia del Tribunal Supremo 843/2018, de 23 de mayo, Sala de lo Contencioso-Administrativo.  

El Tribunal Supremo establece doctrina por medio de la cual entiende que el método de comprobación de valores, a través de coeficientes multiplicadores, no es un método idóneo, por su  generalidad y falta de relación con el bien concreto. Así también, el Tribunal Supremo añade que, la aplicación de dicho método de comprobación, no dota a la Administración de una presunción de veracidad pues, será la Administración y no el contribuyente, quien tendrá que probar la falta de coincidencia entre el valor declarado o autoliquidado y el “valor real.

Recuerde, ante cualquier duda, NBA Consulting, Abogados y Asesores en Torrevieja, dispone de profesionales expertos en la materia que pueden asesorarle.

Artículo escrito por Carmen Sevilla, especialista en Especialista en Procedimientos Administrativos, Contencioso Administrativos, Tributarios y Bancarios  y Máriam Rodríguez, licenciada en derecho y máster en abogacía.

Mariam Rodriguez y Carmen Sevilla - Abogadas en NBa Consulting Torrevieja

Nuevas y esperadas medidas legales frente a la ocupación ilegal de inmuebles

by NBA Consulting |12/06/2018 |0 Comments | Abogado, Inmuebles, Torrevieja | , , ,

Este pasado miércoles 6 de Junio de 2018 el Senado aprobó finalmente la Proposición de Ley de modificación de la Ley 1/2000 de 7 de enero de Enjuiciamiento Civil (LEC), en relación a la ocupación ilegal de viviendas.

La realidad es que las modificaciones legales que se aprueban y que entrarán en vigor a los 20 días de su publicación, son esperadas y de necesaria y urgente aplicación práctica, como bien conocen los profesionales del Derecho que lidian con los procedimientos judiciales relacionados con las ocupaciones de vivienda, y sobre todo los legítimos propietarios o lícitos arrendatarios que se enfrentan a estas situaciones y se ven obligados a iniciar acciones legales con el fin de conseguir el desahucio o desalojo de los ocupantes ilegales, bien por la vía civil o bien por la vía penal.

El nuevo texto legislativo trata de dar una respuesta ágil y efectiva a este problema y modifica el juicio verbal del interdicto de recobrar la posesión (número cuarto del apartado 1 del art. 250 de la LEC) permitiendo pedir la inmediata recuperación de la plena posesión de una vivienda o parte de ella, siempre que se hayan visto privados de ella sin su consentimiento.

Son tres las novedades que consideramos de especial interés:

1.- La demanda en que se solicite la recuperación de la posesión podrá dirigirse genéricamente contra los desconocidos ocupantes de la misma, pudiéndose notificar ésta a quien en ese momento se encontrare en la vivienda (apdo 3bis del art 437 LEC).

Cuestión ésta no menor, pues sin duda viene suponiendo una causa de dilación y de obstáculo inicial, ante las lógicas dificultades de identificar con carácter previo, a los ocupantes de la vivienda, estableciéndose igualmente la posibilidad de que quien realice el acto de comunicación pueda ir acompañado de los agentes de la autoridad.

2.- El decreto que admita la demanda a trámite, requerirá a los ocupantes la aportación en el plazo de 5 días, de título bastante que justifique su situación posesoria, que en caso de no aportarse dará lugar a que se acuerde la inmediata entrega de la posesión al demandante.

3.- Si el demandado no contestase (limitándose las causas de oposición a la existencia de título bastante por el poseedor o inexistencia de título por el demandante), la Sentencia que estime la demanda y acuerde la entrega de la posesión, podrá ejecutarse con carácter inmediato, sin necesidad de esperar que transcurra el plazo de 20 días del art. 548 LEC.

Estas medidas, eso sí, limitan su ámbito subjetivo de aplicación, a la persona física que sea propietaria o poseedora legítima por otro título, las entidades sin ánimo de lucro con derecho a poseerla y las entidades públicas propietarias o poseedoras legítimas de vivienda social, pues del contenido del texto se han excluido a entidades privadas y gestoras de viviendas destinadas al alquiler social. Esto cierra la puerta a que entidades financieras y fondos buitre puedan beneficiarse de esta mayor rapidez en el proceso de desahucio de ‘okupas’ para fines empresariales e inmobiliarios.

La ley contempla la previsión de que el ocupante ilegal se encuentre en situación de vulnerabilidad social, y en el nuevo apartado 1 bis del artículo 441 LEC,  regula la obligación de trasladar a los servicios públicos competentes en materia de política social, comunicación sobre la situación del mismo por si procediera su actuación, siempre que obtenga consentimiento a tales efectos.

Les recordamos que NBA Consulting, cuenta con abogados de larga experiencia especialistas en este tipo de conflictos, a los que ya se hizo referencia en el artículo de 28 de febrero (link) en que se expuso un caso real en el que se consiguió el desalojo de la vivienda como medida cautelar urgente adoptada de manera pionera en el seno de un procedimiento judicial penal.

Recuerde, ante cualquier duda, NBA Consulting, Abogados y Asesores en Torrevieja, dispone de profesionales expertos en la materia que pueden asesorarle.

Artículo escrito por Felicia Martínez y Nuria Cánovas. Abogadas de NBA Consulting en Torrevieja.

No pagar las cuotas de comunidad es un mal negocio

by NBA Consulting |08/05/2018 |0 Comments | administración de fincas, Asesoría, Inmuebles, Torrevieja | ,

Hoy en día, la Ley establece que el propietario de un inmueble está obligado al pago de los gastos y las derramas que le correspondan (en función de su cuota de participación), abonando dichas cantidades dentro del tiempo y en la forma que haya sido determinada por la Junta de propietarios.

Muchas veces nos encontramos con propietarios que no abonan los gastos comunes de comunidad. Existen varias vías para que la Comunidad de Propietarios pueda reclamar la deuda a un propietario moroso:

  1. Procedimiento Monitorio:

Para ello el presidente de la Comunidad puede interponer una demanda ante los Juzgados de Primera Instancia correspondientes a la localidad en la que esté situada la comunidad de propietarios, con las siguientes consecuencias para el demandado:

Si el demandado no comparece ante el Tribunal o no se opone a la demanda, el Juez ordenará la ejecución de los bienes del demandado, pudiendo ser embargados y subastados hasta cubrir la cantidad adeudada más los intereses, costas judiciales, gastos notariales, requerimientos extrajudiciales (ej. envío de Burofax), gastos de abogado y procurador.

En el caso que el propietario moroso se oponga a la petición inicial del proceso monitorio, la comunidad podrá solicitar en otro procedimiento declarativo, el embargo preventivo de bienes suficientes de aquel, para hacer frente a la cantidad reclamada, los intereses y las costas.

  1. Procedimiento Declarativo:

Juicio verbal o juicio ordinario, según el importe de las cuotas adeudadas sea inferior o superior a 6.000 €. En este procedimiento puede reclamarse directamente en la demanda que el juzgado acuerde el embargo preventivo de bienes del deudor o la anotación de la demanda en el registro de la propiedad, para asegurar que, aunque la vivienda se venda, el nuevo propietario conoce la deuda y tendrá que pagar la parte de las cuotas debidas que la ley le obliga.

Es conveniente que un profesional cualificado asesore a la comunidad sobre el tipo de procedimiento más conveniente a adoptar contra los propietarios morosos, y debemos recordar que la rapidez del procedimiento dependerá siempre del juzgado que, por turno, nos corresponda.

Recuerde, ante cualquier duda, NBA Consulting, Abogados y Asesores en Torrevieja, dispone de profesionales expertos en la materia que pueden asesorarle.

Artículo escrito por Geraldine Wanner. Especialista en Administración de Comunidades de NBA Consulting.

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CERTIFICADOS DE EFICIENCIA ENERGÉTICA

by anthony |20/03/2018 |0 Comments | Abogado, Inmuebles, Torrevieja | , ,

Desde el día 1 de junio de 2013, y conforme al RD 235/2013,  quedó establecida la obligatoriedad de la presentación de un certificado de eficiencia energética para la venta o alquiler de inmuebles en España. Son los vendedores o arrendadores de cada vivienda, local u oficina, quienes estén obligados, salvo excepciones, a presentar este certificado a la hora de firmar la escritura de venta o el contrato de alquiler.

Podemos decir que el certificado de eficiencia energética es un “DNI energético” de la vivienda que la califica dentro de una escala de siete letras, de la A (más eficiente) a la G (en las que el consumo energético es superior al 125% de la media). La función de este documento no es otra que la de calcular qué cantidad de energía anual genera o consume un inmueble para producir entre otros agua caliente, calefacción, iluminación, refrigeración y/o ventilación. La calificación de la eficiencia energética viene indicada mediante una etiqueta energética y un informe que recoge detalladamente las características energéticas del inmueble en cuestión.  Además, para validar la calificación, el informe debe estar registrado en el Portal de Certificación correspondiente en cada Comunidad Autónoma. En el caso de la Comunidad Valenciana, el portal encargado es el Instituto Valenciano de Competitividad Empresarial, más conocido por sus siglas, IVACE.

El certificado de eficiencia energética tiene validez de diez años, y se puede renovar siempre que los propietarios consideren que se ha producido una variación en el inmueble que afecta por lo tanto a su eficiencia energética. Los arquitectos, arquitectos técnicos, ingenieros e ingenieros técnicos, son los autorizados para su redacción previa inspección de la vivienda y su coste varía en función de cada técnico pero suele rondar entre los 120-200 Euros.

Es muy importante conseguir el certificado de eficiencia energética antes de vender y/o alquilar ya se es posible que los inmuebles objeto en operaciones de compraventa y/o alquiler pueden ser inspeccionados, tanto para comprobar que la vivienda cuenta con su “DNI”, como para comprobar que no se trata de certificados falsos.

Recuerde, ante cualquier duda, NBA Consulting, Abogados y Asesores en Torrevieja, dispone de profesionales expertos en la materia que pueden asesorarle.

Artículo escrito por Diana Gilabert. Especialista tramitación de la compraventa de inmuebles en España (solicitud y/o novación de préstamos hipotecarios, minutas notariales, liquidación de los impuestos derivados de la compraventa así como del registro de documentos notariales).

¿Cómo garantizar las entregas a cuenta de una vivienda en construcción? ¿Qué protección tiene el comprador/consumidor?

by NBA Consulting |12/03/2018 |0 Comments | Abogado, Asesoría, Inmuebles, Torrevieja | , ,

En el mercado inmobiliario español es muy frecuente que, en la adquisición de viviendas sobre plano o en fase de construcción, el comprador realice “entregas a cuenta de la compraventa”, durante el periodo de construcción.  La Ley 38/1999, de 5 de noviembre, de Ordenación de la Edificación viene a establecer ciertas obligaciones a las promotoras a fin de proteger a los compradores y garantizar el dinero entregado a cuenta de la construcción.

A continuación resolvemos algunas de las preguntas que entendemos pueden ser de mayor interés, tanto para los compradores de viviendas en construcción como para los promotores de las mismas,

¿Cómo debe garantizar el promotor las entregas a cuenta?  

  • Mediante aval bancario o contrato de seguro de caución.
  • Depositando las cantidades entregadas a cuenta en una “cuenta especial” de la que únicamente podrá disponer para cubrir las necesidades de la construcción de las viviendas en promoción.

¿Qué cantidades tienen que estar garantizadas y en qué plazos?

La garantía se extenderá a todas las cantidades entregadas a cuenta del precio de la vivienda, incluidos los impuestos aplicables, más el interés legal del dinero, desde la obtención de la licencia de edificación hasta la entrega efectiva de la vivienda.

¿Cuándo se puede ejecutar la garantía?

  • Cuando la construcción no hubiera llegado a iniciarse o la vivienda no hubiera sido entregada en los plazos fijados en el Contrato –siempre atendiendo al principio de proporcionalidad-.
  • Cuando la construcción carezca de las pertinentes licencias administrativas (cédula de habitabilidad, licencia de primera ocupación, etc.) o el documento equivalente que faculten para la ocupación de la vivienda.

¿Cuándo se cancela la garantía?

  • Cuando el promotor haga entrega efectiva de la vivienda al comprador, junto con la documentación oficial que faculta para la ocupación de la misma (cédula de habitabilidad, licencia de primera ocupación o documento equivalente, etc.).
  • Cuando el comprador rehúse recibir la vivienda.

Una vez resueltas las preguntas más frecuentes, aprovechamos para informar y destacar ¿CUÁL ES LA SITUACIÓN REAL ANTE LA QUE SE ENCUENTRAN LOS PROMOTORES?

  • Actualmente y tras la grave crisis inmobiliaria en la que se ha visto sumergida España, las empresas promotoras encuentran serias dificultades para conseguir que las entidades financieras les concedan avales o las entidades aseguradoras les conceden seguros de caución, para poder desarrollar su actividad y mover la economía española.
  • Las entidades financieras y las entidades aseguradoras se convierten en garantes de las cantidades entregadas a cuenta y en “policías” de las empresas promotoras, teniendo que controlar que las cantidades depositadas en las “cuentas especiales” sean destinadas únicamente para la construcción de las viviendas.

En definitiva, las nuevas regulaciones normativas y los recientes pronunciamientos judiciales, con la intención de proteger a los consumidores, han endurecido considerablemente las obligaciones de los promotores, dificultando de esta manera el normal desarrollo de sus funciones y de la economía española.

No obstante lo anterior y con la única finalidad de defender los intereses de nuestros Clientes, en NBA Consulting, Abogados y Asesores en Torrevieja, disponemos de profesionales expertos en la materia que podrán asesorarle y acompañarle durante la construcción y promoción de sus viviendas y en cada compraventa particular de las mismas.

Artículo escrito por Carmen Sevilla, especialista en Especialista en Procedimientos Administrativos, Contencioso Administrativos, Tributarios y Bancarios  y Máriam Rodríguez, nuestra recién incorporada al equipo jurídico licenciada en derecho y máster en abogacía.

Mariam Rodriguez y Carmen Sevilla - Abogadas en NBa Consulting Torrevieja

PLUSVALÍA: ¿CÓMO RECLAMAR?

by anthony |28/09/2017 |0 Comments | Abogado, Asesoría, Inmuebles, Torrevieja | , , , , , , , , , ,

Si usted ha transmitido un inmueble urbano por un precio inferior al precio por el que previamente lo adquirió, a continuación le explicaremos cómo impugnar el Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana, popularmente conocido como plusvalía municipal.

  • ¿Cómo funciona la plusvalía?
    La plusvalía es el impuesto que grava el aumento de valor que experimentan los terrenos de naturaleza urbana con motivo de la transmisión de su propiedad -compraventa, herencia o donación- o por la constitución de un derecho real sobre los terrenos –usufructo, servidubre, etc.-.
  • ¿Por qué puedo reclamar la plusvalía?
    Las recientes sentencias del Tribunal Constitucional, de 16 de febrero, 1 de marzo y 11 de mayo de 2017, han dado la oportunidad de que muchos contribuyentes puedan recuperar el dinero que han pagado en concepto de plusvalía. Dichas Sentencias entienden que el impuesto contradice el principio de capacidad económica, en aquellos casos en los que no ha habido un incremento de valor real con la transmisión, pues no se puede tributar una ganancia inexistente, algo que ha sucedido frecuentemente en los últimos años, como consecuencia de la crisis del mercado inmobiliario.

Previamente a dichas Sentencias del Tribunal Constitucional, ya se habían pronunciado numerosos Tribunales Superiores de Justicia. Entre ellos, STSJ Comunidad Valenciana (20 de julio de 2015), STSJ Cataluña (21 de marzo de 2012), STSJ Madrid (8 de octubre de 2015), etc. 

  • ¿Puedo recurrir si ya he pagado?
    Sí, si has pagado la plusvalía pero estás dentro de plazo, puedes recurrir y, si finalmente la resolución es favorable, podrás reclamar después devolución de las cantidades indebidamente abonadas, junto con los intereses devengados.
  • ¿Qué plazos tengo para recurrir?
    1. En el supuesto de que el contribuyente haya presentado una autoliquidación, el contribuyente tendrá un plazo de cuatro años para solicitar su rectificación y la devolución del ingreso indebido.
    2. En los casos en los que sea la Administración la que notifique una liquidación, el contribuyente tendrá un plazo de un mes para recurrir la misma.

Transcurridos estos plazos se podrá analizar la viabilidad de interponer procedimientos especiales de revisión.

  • ¿Qué hago con la deuda mientras recurro?
    1. Pagar – La mejor opción, si el contribuyente dispone de liquidez, es pagar la deuda y recurrir. Si el resultado del recurso es favorable podrá después reclamar la devolución de la cantidad indebidamente abonada junto con los intereses que haya devengado.
    2. Solicitar aplazamiento o fraccionamiento – Esta opción permitirá que el contribuyente pueda ir pagando la deuda, de una forma más cómoda, mientras recurre. Si la deuda es inferior a 30.000 € no tendrá que constituir garantías.
    3. Solicitar suspensión de la deuda – Para conseguir que la deuda quede suspendida será necesario constituir garantías, salvo en contadas y excepcionales ocasiones.

Recuerde, ante cualquier duda, NBA Consulting, Abogados y Asesores en Torrevieja, dispone de profesionales expertos en la materia que pueden asesorarle, analizar su caso y exponerle la mejor manera de enfocar su reclamación.

Artículo escrito por:

Carmen Sevilla , abogada especialista en Procedimientos Administrativos, Contencioso Administrativos, Tributarios y Bancarios .

Mariam Rodríguez, nuestra nueva incorporación al departamento jurídico, licenciada en derecho.

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