by admin_nba
|03/06/2019
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Abogado, Asesoría, Inmuebles, Reforma Hipotecaria
La nueva Ley 5/2019, de fecha 15 de Marzo, “Reguladora de los Contratos de Crédito Inmobiliario”, y publicada el día 16 del mismo mes de marzo, entrará en vigor en el plazo de tres meses desde su publicación, es decir, el próximo día 16 de Junio del presente año 2019.
La Nueva Ley tiene como primer objetivo, llevar a la legislación Española la Directiva Europea 2014/17/UE del Parlamento y Comisión Europea, de fecha 04 de Febrero de 2014; en la que se asegura textualmente:
“La Crisis Financiera ha demostrado que el comportamiento irresponsable de los participantes en el mercado puede socavar los cimientos del sistema financiero.. (…) y puede tener graves consecuencias sociales y económicas”, y dice en otro punto de su exposición la citada norma Europea, que:
“La Comisión ha determinado una serie de problemas que sufren los mercados hipotecarios de la Unión Europea en relación con la irresponsabilidad en la concesión y contratación de préstamos, (…) “.
En consecuencia, podemos adelantar una primera conclusión antes de entrar a analizar la Nueva Ley, la Unión Europea desde el pasado año 2014, entiende que tanto las entidades Financieras (prestamistas), como los particulares (prestatarios), han sido los principales culpables de la crisis financiera que nos afecta desde el pasado 2009, porque han actuado de forma irresponsable y para evitar que se vuelva a producir en el futuro hay que vigilar el comportamiento de ambos, y hay que establecer una normativa de obligado cumplimiento que evite los problemas sufridos.
Estirando el razonamiento del párrafo anterior:
Los Bancos deben analizar mucho mejor la solvencia de las personas que solicitan un préstamo, y
Los particulares deben conocer mucho mejor las condiciones de los préstamos que firman.
La Nueva Ley 5/2019, pretende precisamente los dos objetivos que hemos expuesto de la Directiva Comunitaria:
Obliga a las entidades Financieras, que analicen mucho mejor la solvencia de las personas físicas que solicitan un préstamo con garantía financiera, los potenciales prestatarias.
Regula de forma novedosa el nuevo sistema de información, para la formalización de las escrituras publicas de Prestamos Hipotecarios; con la intervención de varias figuras asesoras en este proceso, exigiendo su actuación y responsabilizándolas de la información al prestatario, persona física.
La Nueva Ley es poco extensa, dispone de IV Capítulos y tan solo 49 artículos:
Donde el Capitulo I, esta destinado a establecer el objeto de la Ley, su ámbito de aplicación y las definiciones de los términos empleados en la misma, que por novedosos resultan de obligada y continuada relectura.
El Capitulo II, esta destinado a regular el comportamiento de las partes (prestamista y prestatario), en el proceso de formalización del Préstamo con Garantía Hipotecaria. Este capitulo es el mas extenso y constituye el núcleo central de la norma.
El capitulo III, regula el régimen juridico de las nuevas figuras creadas en la Norma, los Intermediarios de Crédito Inmobiliario, sus representantes designados y los prestamistas inmobiliarios.
El Capitulo IV, establece el Régimen Sancionador de las nuevas figuras ya citadas.
Veamos los puntos concretos y más relevantes de la Norma:
1º. Ámbito de Aplicación. Este norma es de aplicación tan solo para los nuevos contratos de préstamo con garantía hipotecaria, los que sin tener garantía hipotecaria se concedan con finalidad inmobiliaria, los que supongan subrogaciones y novaciones de los ya existentes; y en todos ellos, siempre y cuando el Prestatario sea una persona física.
Es tambien interesante tener en cuenta, que esta norma no es de aplicación en los contratos de préstamo hipotecario ya existentes, ni en los de hipoteca inversa, ni tampoco en los prestamos hipotecarios sin intereses o cuando se conceden a los empleados del prestamista.
Así mismo, destacamos varias definiciones:
a. La definición de “Intermediario de crédito inmobiliario”, que a pesar de tratarse de una figura ya creada por la Ley 2/2009, de 31 de marzo, no ha funcionado. La Nueva Ley, pretende conceder mas protagonismo a esta figura, definiéndolo como un comercial, que pone en contacto al Prestamista y Prestatario, asesorando y/o representando a una de las partes, y concretamente se define como:
“Toda persona física o jurídica, distinta al prestamista y al federatario público, que desarrolla una actividad comercial o profesional, a cambio de una remuneración (…), consistente en poner en contacto (..), a una persona física con un prestamista y en realizar además algunas de las siguientes funciones con respecto a los contratos de préstamo (artículo 2.1, a y b):
Presentar u Ofrecer a los prestatarios dichos contratos de prestamos,
Asistir a los prestatarios, realizando los trámites ….
Celebrar los contratos con un prestatario y en nombre del prestamista”.
b. El Intermediario de crédito vinculado; es el intermediario de crédito que actúe en nombre y bajo la responsabilidad de un prestamista, aclarando que no puede representar a todos los prestamistas.
c. El Servicio de asesoramiento, se califica como la recomendación que se hace a un prestatario concreto, respecto de uno o mas prestamos disponibles en el mercado.
2º. Obligaciones de Información en los prestamos:
Información Básica (art.6):
Identidad del Prestamista, tipo deudor (fijo, variable o mixto), TAE, importe del préstamo, importe y numero de los plazos; y sistema de amortización.
La opción del deudor de dar en pago el inmueble hipotecado.
Seguros necesarios, como el de Amortización y el de Daños del Inmueble.
Información precontractual (Art.10): 10 dias naturales antes de la fecha prevista para la firma del contrato, hay que informar al prestatario, con:
FEIN (Ficha Europea de Información Normalizada).
FiAE (Ficha de Advertencias Estandarizadas).
Copia del proyecto de Contrato de Préstamo.
Diferentes escenarios posibles, cuando el tipo de interés sea variable.
Los gastos imputables a cada parte.
Obligaciones de transparencia (art.7):
Inscribir las clausulas contractuales de los contratos, en el Registro de Condiciones de la Contratación (articulo 11, Ley 7/1998).
Publicar las Clausulas en la web del prestamista (Banco).
Obligación de informar al prestatario de forma motivada, sobre las causas de denegación de los prestamos.
3º. Análisis de la solvencia del prestatario.
La norma (art.11), obliga al prestamista a realizar un análisis profundo, sobre la solvencia de la persona solicitante del crédito (potencial prestatario):
Analizar la capacidad de pago de las cuotas del Préstamo (empleo, gastos fijos, compromisos ya asumidos, pensión previsible…)
La capacidad de pago del prestatario, es tan importante como el valor del Inmueble hipotecado.
Articulo 11.4: “La incorrecta evaluación de la solvencia no otorgará al prestamista la facultad de resolver, rescindir o modificar ulteriormente el contrato de préstamo, salvo que se demuestre que el prestatario ha ocultado o falsificado conscientemente la información”.
4º. Vencimiento anticipado del crédito (art. 24). Interés de demora.
El prestamista, pierde el derecho de pagar a plazos el crédito y debe pagar la deuda completa, en los siguientes casos:
Durante la primera mitad de la duración del préstamo:
– 12 plazos mensuales sin pagar o el 3% de la deuda.
Durante la segunda , al deudor, con concesión de un mes de plazo mínimo para el cumplimiento, y advertencia de reclamación del total del préstamo en caso de impago.
El interés de demora (art. 25.1), será el interés remuneratorio + 3 puntos; solo podrá aplicarse sobre el capital vencido y pendiente de pago; y no admitirán pacto en contrario.
5º. Asesoramiento del Notario. Acta Notarial (art.15).
El cumplimiento de los requisitos que establece la Nueva Ley, relativos a la información del prestatario por el prestamista o por el intermediario de crédito, deben acreditarse por un Notario, antes de la formalización del préstamo, y reflejados en un Acta Notarial:
El Acta debe levantarse al menos, un día antes a la fecha de la firma de la escritura de préstamo.
La escritura pública de préstamo, debe contener una reseña identificativa del Acta Notarial. El art. 15.7: “En la escritura pública de préstamo el notario autorizante insertará una reseña identificativa del acta (…). En dicha reseña se expresará el número de protocolo, notario autorizante y su fecha de autorización, así como la afirmación del notario bajo su responsabilidad, de acuerdo con el acta, de que el prestatario ha recibido en plazo la documentación y el asesoramiento previsto en este artículo”.
No se puede firmar la escritura de préstamo, sin cumplir previamente con la acreditación del asesoramiento al prestamista, que debe reflejar el Acta.
6º. Gastos de las partes, en el contrato de crédito hipotecario.
La Nueva Ley, resume los gastos que ya estaban contenidos en normas anteriores, y añade alguna novedad:
Son obligaciones del Notario y el Registro, de entregar al prestatario:
Copia, en formato electrónico, de la escritura de crédito.
Nota simple, en formato electrónico, de la Inscripción del crédito en el Inmueble que sirve como garantía.
Los gastos que corresponden al Prestamista (Entidad, banco o caja):
Aranceles del Notario o Primera copia de la Escritura Publica.
Seguros de amortización y de Daños.
Registro de la propiedad.
Impuestos de Actos Jurídicos Documentados (IAJD).
Los gastos que corresponden al Prestatario (deudor):
Tasación del inmueble.
Póliza de Seguros de Amortización y Póliza de Garantía de Daños.
Segunda o sucesivas Copias, Autorizadas de la escritura.
7º. Control de Legalidad.
Tanto el Notario como el Registro de la propiedad, asumen la obligación de verificar que en los contratos de crédito, todas las clausulas son legales:
La Disposición Final Primera, el HYPERLINK “https://www.boe.es/buscar/act.php?id=BOE-A-2007-20555&tn=1&p=20190316” \l “a84” \t “_blank” art. 84 del Texto Refundido de la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios y otras Leyes complementarias, aprobado por el Real Decreto Legislativo 1/2007, de 16 de noviembre, establecen que:
«Los notarios y los registradores de la propiedad y mercantiles, en el ejercicio profesional de sus respectivas funciones públicas, no autorizarán ni inscribirán aquellos contratos o negocios jurídicos en los que se pretenda la inclusión de cláusulas que sean contrarias a normas imperativas o prohibitivas o hubieran sido declaradas nulas por abusivas en sentencia del Tribunal Supremo con valor de jurisprudencia o por sentencia firme inscrita en el Registro de Condiciones Generales de la Contratación.”.
8º. Régimen Jurídico del «Intermediario de crédito inmobiliario».
Definido en el articulo 4.5.
La norma legal que regula esta figura, es la presente Ley 5/2019, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario, su reglamento cuando se publique y con carácter supletorio, la HYPERLINK “https://futurfinances.com/comentarios-la-ley-22009-que-regula-la_1883/” \t “_blank” ley 2/2009 de 31 de marzo, por la que se regula la contratación con los consumidores de préstamos o créditos hipotecarios y de servicios de intermediación para la celebración de contratos de préstamo o créditos.
A. Registro. Los intermediarios de crédito inmobiliario, deben estar inscritos en un registro, que gestiona el Banco de España o el que gestione la Comunidad Autónoma.
No están obligados a inscribirse en el registro, las Entidades de Crédito.
No están obligados a inscribirse en el Registro, los profesionales cuya función está reglamentada, como Abogados y Economistas.
Requisitos para acceder al Registro.
Un intermediario de crédito inmobiliario que quiera acceder al registro del Banco de España o de la CC.AA, deberá cumplir con las siguientes exigencias:
- Disponer de un seguro de responsabilidad civil profesional o aval bancario.
- Contar con los procedimientos escritos, capacidad técnica y operativa para el adecuado cumplimiento de los requisitos de información de los intermediarios de crédito.
- Designar un representante ante el SEPBLAC, cuando se cumplan los requisitos.
- Implemente un plan de formación en los conocimientos y competencias a su personal en materia hipotecaria, con los requisitos que establezca el Ministerio de Economía.
- Para que esta exigencia tenga utilidad en la práctica, se deberían exigir certificaciones externas, como se hace en materia de asesoramiento en inversiones.
- C. Otros requisitos. En cuanto a las personas físicas intermediarias de crédito y a los administradores de las personas jurídicas:
- Deberán disponer del nivel de competencias y conocimientos hipotecarios ya comentados.
- Poseer reconocida honorabilidad comercial y profesional.
- Carecer de antecedentes penales.
- No haber sido declarados en concurso con anterioridad, salvo que hayan sido rehabilitados.
- El Banco de España, dispone de 3 meses para resolver sobre la inscripción.
