administración de fincas

El concejal secretario de la Junta de Gobierno Local de Torrevieja informó acerca de la aprobación de la “Delimitación de entornos residenciales de rehabilitación programada”, para lo que el Ayuntamiento de Torrevieja solicitará una subvención a la Unión Europea de 7,5 millones de euros que repercutirán en beneficio de los ciudadanos de Torrevieja.

Para ello se analizan 3 ámbitos de actuación que cumplen con los requisitos por el que se regulan los programas de ayuda en materia de rehabilitación residencial y vivienda social del Plan de Recuperación, Transformación y Resiliencia y que son los siguientes:

Ámbito 1. Delimitado por la Colonia San Esteban.

Ámbito 2. Delimitado por la calle Torresal y calle Patricio Pérez.

Ámbito 3. Delimitado por las calles Urbano Arregui, Sorolla, Rafal, Solana, Guardamar, Doctor Gregorio Marañón, Doña Sinforosa, Santomera, Los Portalicos, San Miguel de Salinas, Santomera, Greco, Ribera, Rubens…

Federico Alarcón ha indicado que será la Generalitat Valenciana la que dará el visto bueno para, posteriormente, el Ayuntamiento instalar la Oficina de vivienda Xaloc, para que los ciudadanos, propietarios de viviendas o comunidades de propietarios puedan acudir a presentar trámites en materia de vivienda, rehabilitación de edificios y regeneración urbana, así como para recibir información relacionada. De esta forma, se dispondrá de información más cercana para mejorar la situación de la vivienda en Torrevieja.

Además se indicó que en la Oficina Xaloc se podrán solicitar las ayudas para mejorar las viviendas en materia de eficiencia energética, instalación de nuevos sistemas de energía, paneles solares, aislamiento, renovación de fachadas y cubiertas, etc.

Asimismo, el 15% de esos 7,5 millones de euros de subvención irán destinados a la rehabilitación urbana (reasfaltado, itinerario peatonal, reordenación de aceras, accesibilidad, etc.)

Por desgracia, la presencia de okupas es un problema que ha ido en aumento en los últimos años. Muchas comunidades de propietarios son víctimas de este tipo de sucesos que se presentan de forma inesperada.

No obstante, existe cierto desconocimiento entorno a la forma judicial de proceder para conseguir el desalojo en estas situaciones. Hay muchas dudas sobre cual es exactamente el papel de un administrador de fincas o cual es la vía legal más rápida para conseguir el desahucio.

Según el artículo 9  de la Ley de Propiedad Horizontal es obligación de cada propietario el buen mantenimiento de todas sus propiedades y evitar que perjudiquen al entorno vecinal y al resto de propietarios. Lo que significa que será él quien tenga la responsabilidad de responder en caso de que se produzca una ocupación en su vivienda. La comunidad no puede actuar en nombre del afectado, ya que es una legitimación exclusiva del titular de la propiedad.

El titular tendrá que realizar la denuncia pertinente ante la comisaría de la policía nacional o, en su defecto, de la Guardia Civil aportando pruebas que demuestren la propiedad del inmueble (facturas de luz o de agua, cuotas, escrituras, empadronamiento…). Del mismo modo y para estas primeras actuaciones policiales, la Comunidad, si está debidamente apoderada por el propietario, podrá actuar en su nombre. Será posteriormente, cuando se apertura la vía judicial, cuando será estrictamente necesaria la expresa comparecencia del propietario.

En caso de que la acción de los okupas cause algún tipo de daño, desperfectos o ruidos dentro de las zonas comunes, la Comunidad de vecinos podrá ejercer acciones legales contra los mismos.

El Presidente de la Comunidad, al ser el representante legal de la misma, deberá ser quien realice la denuncia ante la Policía Nacional o Guardia Civil. Para ello, es recomendable acudir con pruebas que acrediten los daños causados y testigos que puedan confirmar al autor con la finalidad de facilitar la labor de las autoridades. Igualmente la Comunidad tiene legitimación para accionar en la vía civil contra aquellos que realicen actividades molestas o insalubres.

En algunos casos, el propietario del inmueble es una persona jurídica (bancos, empresas, asociaciones, fundaciones…etc)  por lo que nos encontramos ante  la misma situación: debe ser la propia entidad a través de su legal representante quien inicie acciones legales. Sin embargo, la protección es menor en comparación con la que se ofrece a las personas físicas.

Por tanto, como administradores de comunidades, para disponer de pruebas consistentes y en la medida de lo posible evitar que se produzca una ocupación se aconseja lo siguiente:

1º) Tener instalado un sistema de seguridad. De esta forma, el propietario sabrá de forma inmediata cuándo se ha cometido una intrusión en su vivienda gracias a la alarma. En la mayoría de casos, será la propia empresa de seguridad quien dé aviso a las autoridades.

2º) Contar con cámaras de videovigilancia. Las grabaciones pueden servir como prueba judicial y ser claves para el desalojo eficiente y rápido de los ocupas.

A continuación, les indicamos una serie de medidas para la prevención de la ocupación ilegal de su vivienda:

  LUCES PROGRAMABLES

Puedes instalar luces con formato ON/OFF o incluso que sean programables con tu teléfono móvil.

  MANTENER EL JARDÍN EN BUEN ESTADO

Contacte o contrate a alguien de confianza para cuidar de su jardín y limpiar la terraza. Si el exterior de la vivienda parece descuidado, se puede entender que la vivienda lleva bastante tiempo vacía.

COLOCAR UN CARTEL DE ALARMA

Lo ideal sería que realmente se contase con un servicio de alarma. Sin embargo, la tenga usted contratada o no, el cartel colocado en una zona visible puede prevenir accesos indeseados.

ALQUILAR O PRESTAR TU VIVIENDA

Si usted va a estar fuera por un largo periodo de tiempo, no es mala idea que alquile su vivienda o que se la preste al algún amigo o familiar de forma que el inmueble no esté tanto tiempo deshabitado.

NBA Consulting os resuelve dudas sobre cómo actuar cuando ocurren problemas en las comunidades de propietarios. ¿Cuáles son los problemas más habituales? ¿Qué debemos hacer en estas situaciones? ¿Qué podemos hacer y qué no podemos hacer a nivel legal? El abogado Antonio Navarro os explica todo en Radio Orihuela Cadena SER.

El artículo 13.1 de La Ley de Propiedad Horizontal )LPH, establece como órganos de gobierno de la Comunidad de propietario , con carácter necesario, la Junta de propietarios, el Presidente, el Secretario y el Administrador, pudiendo existir, con carácter facultativo otros órganos como los vicepresidentes u otros que se prevean en los Estatutos o por acuerdo mayoritario de la Junta (art. 13.1).

Pueden unirse los cargos de Secretario y de Administrador en una sola persona, que se denominará Secretario-Administrador. Esta cargo puede ejercerlo cualquier propietario o un tercero. Cuando esta función se realiza por un tercero, este debe ser profesional debidamente cualificado y habilitado por colegio profesional.

Asimismo, el artículo 13.7 de la LPH, prevé que la duración de los cargos de la comunidad será anual, salvo previsión contraria en los Estatutos, pudiendo los designados ser removidos de su cargo antes de la expiración del mandato, por acuerdo de la Junta de propietarios, convocada en sesión extraordinaria ( art. 13.7).

Establece también la LPH en su artículo 16, que la Junta de propietarios es el órgano supremo de gobierno de la comunidad y se compone por todos los titulares de viviendas y locales de negocio integrantes de ésta; distinguiendo la ley entre la Junta ordinaria, que se reúne por lo menos una vez al año, con un contenido mínimo legalmente establecido y las extraordinarias.

Por tanto, el Secretario-Administrador, es el profesional que habitualmente se ocupa de Gestionar las Comunidades de Vecinos, edificios de apartamentos y Urbanizaciones con elementos comunes para gestionar.

Cuáles son las funciones que debe desarrollar el Administrador y cuales sus responsabilidades?:

Corresponde al administrador:
1. Cuidar que se cumplan las Normas de utilización de la Urbanización y la Legalidad Vigente.
(Artículo 20.a)Velar por el buen régimen de la casa, sus instalaciones y servicios, y hacer a estos efectos las oportunas advertencias y apercibimientos a los titulares).

2. Calcular el coste de los servicios y mantenimiento de los elementos comunes .
(Articulo 20.b)Preparar con la debida antelación y someter a la Junta el plan de gastos previsibles, proponiendo los medios necesarios para hacer frente a los mismos.).

3. Gestionar el mantenimiento de la Comunidad.
(20.c) Atender a la conservación y entretenimiento de la casa, disponiendo las reparaciones y medidas que resulten urgentes, dando inmediata cuenta de ellas al presidente o, en su caso, a los propietarios).

4. Ejecutar los acuerdos de los Propietarios adoptados en las Juntas.
(20.d) Ejecutar los acuerdos adoptados en materia de obras y efectuar los pagos y realizar los cobros que sean procedentes.).

5. Actuar como Secretario de la Junta de Propietarios custodiando la documentación.
(20.e) Actuar, en su caso, como secretario de la Junta y custodiar a disposición de los titulares la documentación de la comunidad).

Podemos concluir diciendo, que el Secretario-Administrador, forma parte de los Órganos de Gobierno de la Comunidad, que el nombramiento se realiza por la Junta de Propietarios comoel resto de miembros del Órgano y que su mandato es para un año, salvo que los estatutos prevean otro plazo. No obstante, puede ser cesado en cualquier momento, si la misma Junta e Propietarios lo decide en sesión ordinaria o extraordinaria.

Las funciones del Administrador, no están sujetas al mandato del Presidente, sino que vienen establecidas por la propia Ley de propiedad horizontal (LPH), los acuerdos de la Junta de Propietarios y los Estatutos.

Artículo escrito por Antonio Navarro. Director de Consultoría Jurídica en NBA Consulting y especialista en urbanismo.

Probablemente leyendo el titulo ya adivine el tema de este articulo.
En las comunidades de propietarios son frecuentes las quejas por perros que ladran día y noche. ¿Qué hacer ante un perro del vecindario que ladra sin parar? ¿Debe prevalecer el derecho del propietario a tener un animal o el descanso de los vecinos?

La Ley de Propiedad Horizontal no contempla expresamente esta circunstancia, pero en su artículo 7.2 establece que no está permitido desarrollar “actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas en una vivienda”

Por tanto, los ladridos, malos olores, etc., ocasionados por los perros se pueden considerar una actividad prohibida por molesta y se pueden iniciar acciones legales.
Aunque lo habitual es acudir al Presidente o Administrador de la Comunidad, a la policía local y por instancia al Ayuntamiento.

¿ Que hacer? En primer lugar, tratar dirigirse al dueño del perro o, en su caso, al Presidente de la Comunidad para que éste informe al propietario del animal. A veces los propietarios salen a trabajar sin saber que al dejar sólo al perro, éste ladra sin cesar…

En segundo lugar, si hablar con el dueño no surge efecto, llame a la policía local en el momento en que estén produciendo los ladridos. La Policía Local comprobará la situación del perro, las condiciones de salubridad en las que vive; pero también podrá medir el nivel de ruido emitido y con las mediciones se podrá verificar si se están vulnerando las ordenanzas. Finalmente, si lo estima oportuno, la policía redactará un acta que refleje el problema y el Ayuntamiento podría iniciar un Procedimiento Sancionador, dirigido hacia el propietario del animal.

Los ladridos constantes de un perro, además de molestias en el vecindario y ansiedad al propio animal, puede suponer la imposición de multas. Estas sanciones son establecidas por las Ordenanzas de cada municipio. En el caso del ayuntamiento de Orihuela, por ejemplo, se prevén multas entre 30,05 euros y 300,50 euros, y en caso de reincidencia los animales podrían ser confiscados por la autoridad.

Cualquier duda, estaremos encantados de atenderle en Nba Consulting.

Equipo Gestión de Comunidades de Propietarios.

El articulo escrito por un Equipo Gestión de Comunidades de Propietarios.

Probablemente leyendo el titulo ya adivine el tema de este articulo.

En las comunidades de propietarios son frecuentes las quejas por perros que ladran día y noche. ¿Qué hacer ante un perro del vecindario que ladra sin parar? ¿Debe prevalecer el derecho del propietario a tener un animal o el descanso de los vecinos?

La Ley de Propiedad Horizontal no contempla la tenencia de perros que causan molestias pero en su artículo 7.2 establece que no está permitido desarrollar “actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas en una vivienda”

Por tanto, los ladridos, malos olores, etc., ocasionados por los perros se consideran una actividad prohibida por molesta que se puede denunciar vía juicio ordinario.

Aunque lo habitual es acudir al Presidente o Administrador de la Comunidad, a la policía local y por instancia al Ayuntamiento.

Los ladridos constantes de su perro en casa, además de molestias en el vecindario y ansiedad al animal, puede suponer importantes multas. Estas sanciones son establecidas por las Ordenanzas de cada municipio. En nuestro caso, el ayuntamiento de Orihuela prevé multas entre 30,05 euros a 300,50 euros, y en caso de reincidencia los animales podrán serles confiscados por la autoridad

En primer lugar; dirigirse por las buenas al dueño del perro o, en su caso, al Presidente de la Comunidad para que éste requiera al propietario del animal. A veces los propietarios salen a trabajar sin saber que al dejar sólo al perro, éste ladra sin cesar…

En segundo lugar, si hablar con el dueño no surge efecto, llame a la policía local en el momento en que estén produciendo los ladridos. La Policía Local comprobará el nivel de ruido emitido y la situación del perro, con las mediciones se podrá verificar si se están vulnerando las ordenanzas, la Policía redactará un acta que refleje el problema y el Ayuntamiento podría iniciar un Procedimiento Sancionador, dirigido hacia el propietario del animal.

Artículo escrito por Ana Catalá. Especialista en Gestión y Administración de Comunidades, de NBA Consulting.

La Agencia Tributaria mediante la Orden Orden HFP/544/2018, de 24 de Mayo, aprueba modelo 179, con el fin de regular la Cesión de viviendas de alquiler turístico.

Las personas y entidades que intermedien entre los cedentes y cesionarios del uso de viviendas con fines turísticos, tendrán la obligación de presentar este modelo.

El plazo para su presentación, de forma excepcional será del 1 al 31 de Enero del 2019, para el ejercicio 2018. Pero a partir del próximo año, las declaraciones se realizaran trimestralmente.

Los que están obligados a su presentación, serán aquellos que presten un servicio de intermediación entre los cedentes y los cesionarios del uso de este tipo de viviendas.

Se consideran viviendas con fines turísticos, aquellas cuyo arrendamiento sea temporal. Es decir, aquellas que vayan a tener la condición de vivienda arrendada de larga temporada, no están incluidas en este tipo de clasificación.

En el caso, de que el propietario de la “vivienda turística” sea NO RESIDENTE en territorio español, también tiene obligación de presentar este modelo.

En relación a la información que se debe reflejar en el modelo, como obligatoria está la siguiente:

• Identificación del titular o titulares de la vivienda, del titular del derecho en virtud del cual se cede la vivienda (si es distinto del titular de la vivienda) y de las personas o entidades cesionarias.
• Identificación del inmueble (dirección completa) con especificación de la referencia catastral, en el caso de que la tuvieran asignada.
• Número de días de disfrute de la vivienda con fines turísticos.
• Importe percibido, en su caso, por el titular cedente del uso de la vivienda.
• Fecha de inicio de la cesión.

Artículo escrito por Fina Sánchez. Especialista en Asesoría Fiscal de NBA Consulting.

Hoy en día, la Ley establece que el propietario de un inmueble está obligado al pago de los gastos y las derramas que le correspondan (en función de su cuota de participación), abonando dichas cantidades dentro del tiempo y en la forma que haya sido determinada por la Junta de propietarios.

Muchas veces nos encontramos con propietarios que no abonan los gastos comunes de comunidad. Existen varias vías para que la Comunidad de Propietarios pueda reclamar la deuda a un propietario moroso:

1. Procedimiento Monitorio:

Para ello el presidente de la Comunidad puede interponer una demanda ante los Juzgados de Primera Instancia correspondientes a la localidad en la que esté situada la comunidad de propietarios, con las siguientes consecuencias para el demandado:

Si el demandado no comparece ante el Tribunal o no se opone a la demanda, el Juez ordenará la ejecución de los bienes del demandado, pudiendo ser embargados y subastados hasta cubrir la cantidad adeudada más los intereses, costas judiciales, gastos notariales, requerimientos extrajudiciales (ej. envío de Burofax), gastos de abogado y procurador.

En el caso que el propietario moroso se oponga a la petición inicial del proceso monitorio, la comunidad podrá solicitar en otro procedimiento declarativo, el embargo preventivo de bienes suficientes de aquel, para hacer frente a la cantidad reclamada, los intereses y las costas.

2. Procedimiento Declarativo:

Juicio verbal o juicio ordinario, según el importe de las cuotas adeudadas sea inferior o superior a 6.000 €. En este procedimiento puede reclamarse directamente en la demanda que el juzgado acuerde el embargo preventivo de bienes del deudor o la anotación de la demanda en el registro de la propiedad, para asegurar que, aunque la vivienda se venda, el nuevo propietario conoce la deuda y tendrá que pagar la parte de las cuotas debidas que la ley le obliga.

Es conveniente que un profesional cualificado asesore a la comunidad sobre el tipo de procedimiento más conveniente a adoptar contra los propietarios morosos, y debemos recordar que la rapidez del procedimiento dependerá siempre del juzgado que, por turno, nos corresponda.

Artículo escrito por Geraldine Wanner. Especialista en Administración de Comunidades de NBA Consulting.

Muy resumido: las obligaciones del administrador de la comunidad son básicamente la gestión de los recursos económicos para mantener los elementos comunes. (Se trata de cobrar a los propietarios y pagar a  los  proveedores de servicios).

Pero en realidad, ¿cuántas comunidades de propietarios con de menos de seis u ocho viviendas tiene administrador de fincas?  ¿Conoce alguna?

En los pequeños edificios, sin apenas servicios comunes, ni siquiera celebran Juntas de Propietarios. Y cuanto menor es el número de propietarios, menor son los problemas y  necesidades.

Este grupo es casi mayoritario en nuestro país,  pero si nos centramos en Comunidades de Propietarios mas grandes los problemas crecen de forma exponencial .Las funciones del Administrador de Fincas ya no son tan “básicas”.

Esas comunidades tienen elementos comunes que generan gastos (ascensores, jardines, piscina, gas central, seguros, etc.), gastos que deben ser  repartidos entre todos los propietarios.

Cuantos más propietarios existen, más compleja es la gestión de la comunidad, que no solo es la gestión económica de los servicios sino que aumentan también los morosos y aumentan los conflictos entre vecinos.

De ahí que el número de propiedades  y  servicios de una comunidad sirven para calcular los honorarios de un administrador de fincas.

Por todo ello, ¿se necesita un administrador de fincas para su comunidad?  Evidentemente  es imprescindible en  grandes comunidades   y al igual que en las pequeñas…. Todo dependerá de la pericia de su Presidente para resolver pequeños problemas y conflictos mayores.

Artículo escrito por Ana Catalá. Especialista en Gestión y Administración de Comunidades, de NBA Consulting.