Asesoría

Probablemente leyendo el titulo ya adivine el tema de este articulo.

En las comunidades de propietarios son frecuentes las quejas por perros que ladran día y noche. ¿Qué hacer ante un perro del vecindario que ladra sin parar? ¿Debe prevalecer el derecho del propietario a tener un animal o el descanso de los vecinos?

La Ley de Propiedad Horizontal no contempla la tenencia de perros que causan molestias pero en su artículo 7.2 establece que no está permitido desarrollar “actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas en una vivienda”

Por tanto, los ladridos, malos olores, etc., ocasionados por los perros se consideran una actividad prohibida por molesta que se puede denunciar vía juicio ordinario.

Aunque lo habitual es acudir al Presidente o Administrador de la Comunidad, a la policía local y por instancia al Ayuntamiento.

Los ladridos constantes de su perro en casa, además de molestias en el vecindario y ansiedad al animal, puede suponer importantes multas. Estas sanciones son establecidas por las Ordenanzas de cada municipio. En nuestro caso, el ayuntamiento de Orihuela prevé multas entre 30,05 euros a 300,50 euros, y en caso de reincidencia los animales podrán serles confiscados por la autoridad

En primer lugar; dirigirse por las buenas al dueño del perro o, en su caso, al Presidente de la Comunidad para que éste requiera al propietario del animal. A veces los propietarios salen a trabajar sin saber que al dejar sólo al perro, éste ladra sin cesar…

En segundo lugar, si hablar con el dueño no surge efecto, llame a la policía local en el momento en que estén produciendo los ladridos. La Policía Local comprobará el nivel de ruido emitido y la situación del perro, con las mediciones se podrá verificar si se están vulnerando las ordenanzas, la Policía redactará un acta que refleje el problema y el Ayuntamiento podría iniciar un Procedimiento Sancionador, dirigido hacia el propietario del animal.

Artículo escrito por Ana Catalá. Especialista en Gestión y Administración de Comunidades, de NBA Consulting.

¿Qué es el modelo 347?
Es una declaración informativa, la deben presentar tanto las personas físicas en régimen de autónomos, como las personas jurídicas.

En el modelo se recogen de forma  detallada  aquellas operaciones facturadas con terceras personas que superen los 3.005,06 € anuales.

¿Excepciones a la obligación de su presentación?
Entre otras podemos destacar:

• Los que no realicen operaciones en su conjunto, con respecto a una persona o entidad durante el año, mayores de 3.005,06 euros. El límite se establece en 300,51 euros en el caso de cobro por cuenta de terceros de honorarios profesionales, o de derechos derivados de la propiedad intelectual, industrial o de autor u otros por cuenta de sus socios, asociados o colegiados.

• Cuando no se tiene en España la sede principal de la actividad.

• Las personas físicas o entidades en régimen de atribución de rentas que tributen en IRPF por el método de estimación objetiva y en el IVA simultáneamente por el régimen simplificado, de agricultura, ganadería y pesca o recargo de equivalencia. Salvo operaciones excluidas de la aplicación de dichos regímenes o por las operaciones por las que emitan factura.

• Los obligados tributarios que tengan que  informar sobre las operaciones incluidas en los libros registro. Esto es los que se encuentren inscritos en el Régimen de Devolución de IVA mensual
•  Las entregas o adquisiciones intracomunitarias de bienes y servicios, que se reflejan en el modelo 349.           

¿Plazo para su presentación?
Tras un tiempo con rumores de que la declaración del modelo 347 se iba a adelantar al mes de Enero, finalmente, se mantiene su presentación en el mes de febrero. Así lo recoge la publicación en el BOE 31/10/2018 de la orden HAC/1148/2018.

Artículo escrito por María José Martínez. Especialista en Contabilidad Empresarial de NBA Consulting Torrevieja.

¿Qué es una comprobación de valores, aplicada sobre el ITP?

Es muy habitual que, tras una compraventa de un inmueble y el pago correspondiente del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales, por parte del comprador, la Oficina Liquidadora inicie un procedimiento de comprobación de valores, por entender que el valor sobre el que se ha calculado el Impuesto no es el “valor real” de transmisión.

¿Cuál es el “valor real” de transmisión?

El “valor real” de transmisión es un concepto jurídicamente indeterminado pero el Tribunal Supremo ya ha interpretado, en numerosas ocasiones, dicho concepto y ha entendido que el “valor real” de transmisión debe ser equiparado al “valor de mercado”, entendiendo como tal aquel precio que estaría dispuesto a pagar un comprador independiente en condiciones normales de mercado.

¿Cuáles son los métodos más utilizados por la Administración para comprobar el valor de un inmueble?

La Ley General Tributaria, en su artículo 57, establece una serie de métodos, a través de los cuales la Administración puede comprobar el valor de un inmueble. De todos los métodos regulados por la LGT, los más frecuentes suelen ser:

• Estimación por referencia a los valores que figuren en los registros oficiales de carácter fiscal. Es decir, aplicando coeficientes multiplicadores a los valores catastrales del inmueble.
• Dictamen de peritos de la Administración.
• Valor asignado para la tasación de las fincas hipotecadas, para aquellos casos en que junto a la transmisión se haya suscrito una hipoteca sobre el mismo inmueble.

¿Cómo puedo defenderme de las comprobaciones de valores?

Dependiendo del método que la Administración haya seguido para realizar la comprobación de valores, la defensa debe ser orientada de una u otra forma.
Lo más importante para garantizar una buena defensa es “pre constituir prueba”, es decir, anticiparnos al inicio de comprobación de valores para tener preparada ya una defensa donde quede justificado el motivo por el que el inmueble se está valorando por debajo del valor fiscal.

De la reciente Sentencia del Tribunal Supremo 843/2018, de 23 de mayo, Sala de lo Contencioso-Administrativo.  

El Tribunal Supremo establece doctrina por medio de la cual entiende que el método de comprobación de valores, a través de coeficientes multiplicadores, no es un método idóneo, por su  generalidad y falta de relación con el bien concreto. Así también, el Tribunal Supremo añade que, la aplicación de dicho método de comprobación, no dota a la Administración de una presunción de veracidad pues, será la Administración y no el contribuyente, quien tendrá que probar la falta de coincidencia entre el valor declarado o autoliquidado y el “valor real”.

Artículo escrito por Carmen Sevilla, especialista en Especialista en Procedimientos Administrativos, Contencioso Administrativos, Tributarios y Bancarios  y Máriam Rodríguez, licenciada en derecho y máster en abogacía.

El Real Decreto-Ley 1/2017 de 20 de Enero, de medidas urgentes de protección de consumidores en materia de cláusulas suelo, por el que el Ejecutivo impulsó el mecanismo extrajudicial, aclaraba también la fórmula para tributar por las devoluciones que se realizaran tanto por esta vía como por un fallo judicial.

Sólo en 2017, la banca devolvió alrededor de 2000 millones de euros a aproximadamente un millón de clientes, a través del mecanismo de negociación extrajudicial de las cláusulas suelo hipotecarias. Muchos de estos contribuyentes deberán revisar con cuidado el borrador de la declaración de la renta, ya que el documento puede no recoger acertadamente la carga fiscal de estas indemnizaciones.

La Agencia Tributaria recuerda que el ingreso solo se debe regularizar si el pago es en efectivo, evitando gravar los intereses de demora percibidos. Mientras que para regularizar los gastos deducibles de 2013 a 2016 se debe presentar una autoliquidación complementaria de dichos años, sin coste, sanción o recargo alguno.

Luis del Amo, secretario del registro de asesores fiscales del Consejo General del Colegio de Economistas de España, asume que dada la amplia casuística es comprensible que el borrador no sea certero en este punto e insta a los contribuyentes a revisarlo.

Las cantidades devueltas no deben integrarse en la base imponible del impuesto de la renta de las personas físicas, tampoco los intereses indemnizatorios que abone la entidad. Realmente, las cantidades devueltas mediante una amortización de la deuda pendiente, no tienen efecto fiscal en ningún caso. Los beneficiarios únicamente tendrán que regularizar el ingreso ante Hacienda en caso de que se beneficiaran de deducciones por la compra de vivienda habitual y sólo si acuerdan con su entidad, cobrar la devolución en efectivo.

En ese supuesto concreto, deberá renunciar a las deducciones que aprovecharan en su día y que ahora se vean reducidas por la devolución de parte de los intereses abonados por las cláusulas suelo. La regularización solo afecta además a los últimos cuatro ejercicios, pues el resto están prescritos. Los contribuyentes que se vean en esta situación deberán revisar su declaración, ya que Hacienda no recoge estos matices.

Para un mejor asesoramiento en asuntos fiscales, nuestra profesional Fina Sánchez, especializada en Asesoría Fiscal le atenderá encantada en NBA Consulting en Torrevieja (Alicante).

Hoy en día, la Ley establece que el propietario de un inmueble está obligado al pago de los gastos y las derramas que le correspondan (en función de su cuota de participación), abonando dichas cantidades dentro del tiempo y en la forma que haya sido determinada por la Junta de propietarios.

Muchas veces nos encontramos con propietarios que no abonan los gastos comunes de comunidad. Existen varias vías para que la Comunidad de Propietarios pueda reclamar la deuda a un propietario moroso:

1. Procedimiento Monitorio:

Para ello el presidente de la Comunidad puede interponer una demanda ante los Juzgados de Primera Instancia correspondientes a la localidad en la que esté situada la comunidad de propietarios, con las siguientes consecuencias para el demandado:

Si el demandado no comparece ante el Tribunal o no se opone a la demanda, el Juez ordenará la ejecución de los bienes del demandado, pudiendo ser embargados y subastados hasta cubrir la cantidad adeudada más los intereses, costas judiciales, gastos notariales, requerimientos extrajudiciales (ej. envío de Burofax), gastos de abogado y procurador.

En el caso que el propietario moroso se oponga a la petición inicial del proceso monitorio, la comunidad podrá solicitar en otro procedimiento declarativo, el embargo preventivo de bienes suficientes de aquel, para hacer frente a la cantidad reclamada, los intereses y las costas.

2. Procedimiento Declarativo:

Juicio verbal o juicio ordinario, según el importe de las cuotas adeudadas sea inferior o superior a 6.000 €. En este procedimiento puede reclamarse directamente en la demanda que el juzgado acuerde el embargo preventivo de bienes del deudor o la anotación de la demanda en el registro de la propiedad, para asegurar que, aunque la vivienda se venda, el nuevo propietario conoce la deuda y tendrá que pagar la parte de las cuotas debidas que la ley le obliga.

Es conveniente que un profesional cualificado asesore a la comunidad sobre el tipo de procedimiento más conveniente a adoptar contra los propietarios morosos, y debemos recordar que la rapidez del procedimiento dependerá siempre del juzgado que, por turno, nos corresponda.

Artículo escrito por Geraldine Wanner. Especialista en Administración de Comunidades de NBA Consulting.

En determinadas ocasiones, cuando viajamos o cambiamos de país, nos encontramos con una serie de barreras administrativas a tener en cuenta. En esta ocasión, nos centraremos en “cómo obtener el canje del permiso de conducir” en España.

En primer lugar, debemos tener en cuenta que para conducir en España, son válidos todos los permisos expedidos en territorio Europeo y en determinadas condiciones, serán válidos otros permisos de conducción, siempre y cuando reúnan una serie de requisitos que iremos detallando. A continuación, expondremos todas las opciones existentes actualmente:

1.- Canje de los permisos de conducción expedidos en ESTADOS MIEMBROS DE LA UNIÓN EUROPEA y los pertenecientes al Espacio Económico Europeo (Noruega, Islandia Y Liechenstein)

Dichos permisos mantendrán su validez en España, en las condiciones en que hubieran sido expedidos en su lugar de origen, salvo  que la edad requerida para la conducción corresponderá a la exigida para obtener el permiso español equivalente. NO serán válidos los permisos de conducción que estén restringidos, suspendidos o retirados.

En el supuesto de que el permiso que se pretende canjear esté caducado, deberá acudir a un centro de reconocimiento de conductores para la emisión del informe de aptitud psicofísica, que se enviará telemáticamente a la Jefatura Provincial de Tráfico.

2- Canje de los permisos de conducción expedidos en países NO COMUNITARIOS (Andorra, Corea, Japón, Suiza y Mónaco).

No se canjean los permisos obtenidos con fecha posterior a la firma del Convenio respectivo, cuando su titular hubiera obtenido el permiso siendo residente legal en España.

En los casos de Corea y Japón, será necesaria una traducción oficial del permiso realizada por el Consulado o Embajada correspondiente.

3.- Canje de permisos de conducción de países CON CONVENIO:

Los países con convenio de canje con los siguientes: Argelia, República Argentina, Bolivia, Chile, Colombia, Ecuador, Marruecos, Nicaragua, Perú, República Dominicana, Panamá, Paraguay, Uruguay, Venezuela, Brasil, El Salvador, Filipinas, Guatemala, Serbia, Turquía, Túnez, Ucrania y Macedonia

4.- Canje de los permisos de conducción expedidos por la autoridad Militar o Policial

Los permisos de conducción expedidos por las Escuelas y Organismos militares, y de las Direcciones Generales de la Guardia Civil y de la Policía podrán ser canjeados por sus equivalentes ordinarios, sin realizar pruebas de aptitud.

ACLARACIÓN ESPECIAL CON PERMISOS DE CONDUCIR EXPEDIDOS EN RUSIA

1.- Ciudadanos rusos NO RESIDENTES en España:

De conformidad con el Real Decreto № 818/2009 a los ciudadanos de la Federación de Rusia que no residen permanentemente en España y no permanecen en el país más de seis meses a partir de la fecha de entrada, se extiende el efecto del artículo 21 b. De acuerdo con este artículo «la licencia de conducir extranjera se considera válida, si está escrita en español ó si tiene la traducción jurada al español como anexo del carnet».

2.- Ciudadanos rusos  RESIDENTES en España: Los ciudadanos rusos que residen en España deben de pasar todos los trámites legales para conseguir el carnet de conducir, mejor dicho, aprobar los exámenes de teoría y práctica como cualquier otro residente español.

Por último y como conclusión, debemos mencionar que España reconoce y acepta el uso en su territorio de los permisos internacionales de conducir siempre y cuando reúna las condiciones anteriormente citadas.

Artículo escrito por J. Carlos Izquierdo. Técnico administrativo de NBA Consulting.

Muy resumido: las obligaciones del administrador de la comunidad son básicamente la gestión de los recursos económicos para mantener los elementos comunes. (Se trata de cobrar a los propietarios y pagar a  los  proveedores de servicios).

Pero en realidad, ¿cuántas comunidades de propietarios con de menos de seis u ocho viviendas tiene administrador de fincas?  ¿Conoce alguna?

En los pequeños edificios, sin apenas servicios comunes, ni siquiera celebran Juntas de Propietarios. Y cuanto menor es el número de propietarios, menor son los problemas y  necesidades.

Este grupo es casi mayoritario en nuestro país,  pero si nos centramos en Comunidades de Propietarios mas grandes los problemas crecen de forma exponencial .Las funciones del Administrador de Fincas ya no son tan “básicas”.

Esas comunidades tienen elementos comunes que generan gastos (ascensores, jardines, piscina, gas central, seguros, etc.), gastos que deben ser  repartidos entre todos los propietarios.

Cuantos más propietarios existen, más compleja es la gestión de la comunidad, que no solo es la gestión económica de los servicios sino que aumentan también los morosos y aumentan los conflictos entre vecinos.

De ahí que el número de propiedades  y  servicios de una comunidad sirven para calcular los honorarios de un administrador de fincas.

Por todo ello, ¿se necesita un administrador de fincas para su comunidad?  Evidentemente  es imprescindible en  grandes comunidades   y al igual que en las pequeñas…. Todo dependerá de la pericia de su Presidente para resolver pequeños problemas y conflictos mayores.

Artículo escrito por Ana Catalá. Especialista en Gestión y Administración de Comunidades, de NBA Consulting.

A partir del próximo 25 de mayo de 2018, comienza a aplicarse en España el Reglamento General de Protección de Datos 2016/679, del Parlamento Europeo y del Consejo, de 27 de abril de 2017 (”RGPD”). Dicho Reglamento surge como consecuencia del auge de la rápida evolución tecnológica y de la globalización que ha facilitado la libre circulación de datos de carácter personal y convierte en imprescindible establecer un marco de protección más sólido que el que hasta la fecha se estaba aplicando.

¿QUIÉN ESTÁ OBLIGADO A ADAPTARSE AL NUEVO REGLAMENTO EUROPEO?

Todos aquellos profesionales, ya sean autónomos, pymes, sociedades, comunidades de propietarios, asociaciones y entidades de cualquier otro todo tipo que, en el ejercicio de su actividad profesional, traten datos de carácter personal –datos identificativos de la persona, tales como nombre y apellidos, fecha de nacimiento, teléfono, correo electrónico, número de cuenta bancaria, sexo, edad, imágenes, etc.-.

¿CUÁLES PUEDEN SER LAS CONSECUENCIAS DE NO ESTAR ADAPTADO AL REGLAMENTO EUROPEO?

La Agencia Española de Protección de Datos (“AEPD”) no sólo realiza inspecciones de oficio, sino que también las hace en caso de que exista denuncia por parte de un trabajador, un cliente insatisfecho e incluso nuestra propia competencia, estableciendo sanciones que, con el nuevo RGPD pueden ascender como máximo hasta 10 millones y 20 millones de euros o hasta el 2 % y 4 % del volumen de negocio anual global, dependiendo del alcance de la infracción cometida y de la entidad que la cometa.

¿CÓMO PUEDO ADAPTARME AL REGLAMENTO EUROPEO?

Dependiendo del tipo de datos de carácter personal que se estén tratando, en el uso de una actividad profesional, –datos meramente identificativos, raciales, médicos, de infracciones y sanciones, etc.-, y del uso que se les esté dando –uso interno básico para la prestación del servicio, publicidad online, redes sociales, etc.-, las obligaciones que impone la AEPD son diferentes, elaboración de un Documento de Seguridad, establecimiento de Medidas Técnicas y Organizativas, elaboración de una Evaluación de Impacto de Protección de Datos, elaboración de un Protocolo de Información, de Prestación de Consentimiento y de Ejercicio de Derechos, nombramiento de un Delegado de Protección de Datos, etc.

¿CÓMO PODEMOS AYUDARTE A ADAPTARTE AL REGLAMENTO EUROPEO?

Desde NBA Consulting podemos hacer un estudio personalizado actual sobre el nivel de adaptación a la normativa de protección de datos, elaborar todos los Documentos, Formularios, Modelos de Contratos, Registros e Informes que la normativa en materia de protección de datos exige, impartir la formación exigida por la normativa, adaptar vuestra página web y comunicaciones electrónicas, auditar vuestras adaptaciones, asistiros ante la AEPD y acompañaros, en general, en la adaptación y cumplimiento del Reglamento Europeo.

Artículo escrito por Carmen Sevilla, especialista en Especialista en Procedimientos Administrativos, Contencioso Administrativos, Tributarios y Bancarios  y Máriam Rodríguez, nuestra recién incorporada al equipo jurídico licenciada en derecho y máster en abogacía.

En el mercado inmobiliario español es muy frecuente que, en la adquisición de viviendas sobre plano o en fase de construcción, el comprador realice “entregas a cuenta de la compraventa”, durante el periodo de construcción.  La Ley 38/1999, de 5 de noviembre, de Ordenación de la Edificación viene a establecer ciertas obligaciones a las promotoras a fin de proteger a los compradores y garantizar el dinero entregado a cuenta de la construcción.

A continuación resolvemos algunas de las preguntas que entendemos pueden ser de mayor interés, tanto para los compradores de viviendas en construcción como para los promotores de las mismas,

¿Cómo debe garantizar el promotor las entregas a cuenta?  

• Mediante aval bancario o contrato de seguro de caución.
• Depositando las cantidades entregadas a cuenta en una “cuenta especial” de la que únicamente podrá disponer para cubrir las necesidades de la construcción de las viviendas en promoción.

¿Qué cantidades tienen que estar garantizadas y en qué plazos?

La garantía se extenderá a todas las cantidades entregadas a cuenta del precio de la vivienda, incluidos los impuestos aplicables, más el interés legal del dinero, desde la obtención de la licencia de edificación hasta la entrega efectiva de la vivienda.

¿Cuándo se puede ejecutar la garantía?

• Cuando la construcción no hubiera llegado a iniciarse o la vivienda no hubiera sido entregada en los plazos fijados en el Contrato –siempre atendiendo al principio de proporcionalidad-.
• Cuando la construcción carezca de las pertinentes licencias administrativas (cédula de habitabilidad, licencia de primera ocupación, etc.) o el documento equivalente que faculten para la ocupación de la vivienda.

¿Cuándo se cancela la garantía?

• Cuando el promotor haga entrega efectiva de la vivienda al comprador, junto con la documentación oficial que faculta para la ocupación de la misma (cédula de habitabilidad, licencia de primera ocupación o documento equivalente, etc.).
• Cuando el comprador rehúse recibir la vivienda.

Una vez resueltas las preguntas más frecuentes, aprovechamos para informar y destacar ¿CUÁL ES LA SITUACIÓN REAL ANTE LA QUE SE ENCUENTRAN LOS PROMOTORES?

• Actualmente y tras la grave crisis inmobiliaria en la que se ha visto sumergida España, las empresas promotoras encuentran serias dificultades para conseguir que las entidades financieras les concedan avales o las entidades aseguradoras les conceden seguros de caución, para poder desarrollar su actividad y mover la economía española.

• Las entidades financieras y las entidades aseguradoras se convierten en garantes de las cantidades entregadas a cuenta y en “policías” de las empresas promotoras, teniendo que controlar que las cantidades depositadas en las “cuentas especiales” sean destinadas únicamente para la construcción de las viviendas.

En definitiva, las nuevas regulaciones normativas y los recientes pronunciamientos judiciales, con la intención de proteger a los consumidores, han endurecido considerablemente las obligaciones de los promotores, dificultando de esta manera el normal desarrollo de sus funciones y de la economía española.

Artículo escrito por Carmen Sevilla, especialista en Especialista en Procedimientos Administrativos, Contencioso Administrativos, Tributarios y Bancarios  y Máriam Rodríguez, nuestra recién incorporada al equipo jurídico licenciada en derecho y máster en abogacía.

1998. Año en el cual NBA Consulting abre su primera oficina en Torrevieja, para ofrecer servicios jurídicos.

20 años no son nada cuando se trata de ayudar a personas a soluciar sus problemas. En nuestra historia, los protagonistas son nuestros clientes. Estamos muy orgullosos del servicio prestado y los resultados obtenidos. Pero nos complace aún más, la confianza depositada por nuestros clientes, la cual nos ayuda y motiva a defender sus intereses.

Sin ellos nunca habríamos podido llegar a estar donde actualmente nos han posicionado. Ni convertirnos en una de los despachos jurídicos de referencia en la Vega Baja. Ni, por supuesto, cumplir nuestra ilusión de poder ayudar a personas, con las cuales nos sentimos plenamente comprometidos.

Y por todo ello queremos compartir este gran momento. Porque la única manera de multiplicar la felicidad, es compartiéndola.

Gracias a nuestros profesionales, que hacen posible que hayamos alcanzado los mayores estándares de servicios de calidad que nos sitúan como una de los despachos de abogados de referencia en Torrevieja y alrededores. Es nuestro compromiso seguir avanzando cada día para ofrecer solamente lo mejor a nuestros clientes.

A nuestros amigos, familiares y sobre todo a los trabajadores de NBA Consulting, gracias por estar siempre apoyándonos con tan alto nivel de compromiso, profesionalidad, implicación, y dando lo mejor de vosotros mismos cada día para que esta familia sigua creciendo.

Nos sentimos seguros que estamos donde pertenecemos, y nuestro vuelo al andar no tiene límites. Sin olvidar que los frutos recogidos en el día de hoy, son el resultado de una gran labor, del compromiso y profesionalidad de nuestro equipo, y el inicio de un excelente camino.

Gracias por estar a nuestro lado.

Artículo escrito por Anthony S. Batista. Art Director en NBA Consulting